'文정부' 규제 '尹정부'가 풀겠다… 전매제한 단축 소급 적용·PF 대출 확대

정부, 부동산 시장 연착륙 유도
분상제 의무 부과 사업도 적용 배제
분양가 기준 없애 모든 주택에 ‘특공’
주택소유자도 무순위 청약 신청 허용
주택법 등 개정 사항 즉시 작업 착수
HUG PF 대출 보증 신설·확대 추진
건설사 자금조달 리스크 최소화 나서

국토교통부가 3일 윤석열 대통령에게 보고한 2023년 주요업무 추진계획에는 문재인정부의 부동산 규제를 윤석열정부가 모두 풀겠다는 의지가 담겼다. 가파른 금리 인상에 따른 부동산 거래 절벽 등 부동산 시장이 침체에 빠지자 규제를 해소해 시장에 활력을 불어넣겠다는 의도로 풀이된다.

국토부는 전날 주거정책심의위원회를 열고 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’ 심의를 거쳐 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제하기로 했다. 현재는 서울 전 지역, 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼 있다. 또 서울 15개구는 주택 투기지역으로도 지정돼 있다.

미분양 해소 기대 정부가 부동산 침체에 따른 거래절벽과 미분양 해소를 위해 서울 규제지역 해제안을 내놓을 가능성이 높아졌다. 이에 따라 강남3구와 용산구를 제외하고 규제지역을 모두 풀 가능성이 제기되고 있다. 사진은 3일 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지. 최상수 기자

국토부는 “서울 강남·서초·송파·용산은 대기수요 등을 고려해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역은 최근 시장 상황 등을 고려해 해제키로 했다”고 설명했다.

기획재정부도 전날 부동산가격안정심의위원회를 열고 강남·서초·송파·용산만 주택 투기지역을 유지하고 나머지는 모두 해제하기로 했다.

이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 5일 0시부터 효력이 발생한다.

이와 함께 정부는 강남·서초·송파·용산을 제외한 전 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제하기로 했다. 분양가 상한제가 적용되는 주택은 전매제한 강화, 실거주 의무(수도권) 등 부과로 실수요의 불편을 초래한다는 비판이 제기돼 왔다. 현재 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명시 13개동이 민간 택지 분양가 상한제 지역으로 지정돼 있다.

정부는 또 민간택지 분양가 상한제 지역과 상관 없이 의무적으로 분양가 상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분양가 상한제 적용을 배제할 계획이다. 분양가 상한제 적용 배제로 이익이 발생할 경우 생활 기반시설 확충 및 공공자가·임대주택 공급 등 공공기여와 토지주 분담금 저감에 활용된다.

분양가 상한제 적용지역 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 오는 5일 0시 입주자 모집 승인을 신청하는 건부터 적용된다.

도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업의 분양가 상한제 적용 배제는 ‘주택법’ 개정 사항으로, 정부는 즉시 개정에 착수할 계획이다.

전매제한도 지역별 시장 상황을 고려해 기간을 단축하고, 복잡한 관련 규정을 간소화한다.

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지한다.

현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매 제한이 적용 중이다. 수도권의 경우 분양가 상한제 적용 여부 및 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 여부, ‘수도권정비계획법’상 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용되고 있다.

윤석열 대통령이 3일 청와대 영빈관에서 열린 2023년 국토교통부-환경부 업무보고에서 발언하고 있다. 연합뉴스

비수도권의 경우 분양가 상한제 적용 여부, 규제지역 지정 여부, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 용도지역 구분 등에 따라 최대 4년까지 차등 적용되고 있다.

전매제한 완화는 ‘주택법 시행령’ 개정사항이므로 정부는 즉시 개정에 착수할 예정이다. 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화된 규정이 적용될 예정이다.

수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무도 폐지된다. 현재는 입주 가능일로부터 2∼5년간 해당 주택에 거주해야 하지만 거주이전을 제약해 국민불편을 초래하고 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적 등이 제기돼 왔다. 실거주 의무 폐지는 ‘주택법’ 개정사항으로, 법 개정 이전에 실거주 의무가 이미 부과된 경우에도 개정 법률을 소급해 적용할 예정이다. 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가 상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2∼3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다.

중도금대출 보증 분양가 기준도 폐지된다. 지난해 11월 HUG(주택도시보증공사) 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원에서 12억원으로 상향됐고, 인당 5억원까지만 가능했다. 앞으로는 상한 기준과 인당 한도가 폐지된다.

서울 시내 주택도시보증공사. 뉴시스

특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준도 폐지돼 모든 주택에서 특별공급이 가능해진다.

현재는 투가과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있어 다자녀가구 등 특별공급 대상 수요자가 희망하는 주택을 충분히 공급하기 어렵다는 지적이 제기돼 왔다. 정부는 다음달까지 ‘주택공급규칙’ 개정을 마치고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용할 계획이다.

1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무도 폐지된다. 현재는 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 한다. 그러나 최근 거래침체 등으로 기존주택의 처분이 어려워지면서 입주 등에 어려움이 발생하고 있었다.

주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해진다. 현재는 본청약(1·2순위) 이후 당첨 포기, 계약 취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청 가능해 미계약 물량을 해소하는 데 어려움이 있었다.

HUG PF(프로젝트파이낸싱)대출 보증도 확대된다. 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택공급이 차질 없이 이뤄질 수 있도록 사업 단계별로 HUG PF대출 보증을 신설·확대한다. 착공 전 단계에서는 브리지론에서 본 PF대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증 공급 규모를 확대(올해 10조원)하고, 금리·심사요건 등도 개선한다.

우상규 기자 skwoo@segye.com