"미분양·거래절벽 해소? 지방은 큰 효과 없다"

부동산 규제 완화 전문가 반응
서울 등 규제지역 벗어난 일부 주목
실수요자 이점 커져 거래 활기 기대
"금리인상 지속땐 집값 반등 제한적"
수도권·지방은 아파트값 하락폭 커
주변 시세 대비 분양가 매력 급락

정부가 부동산시장을 짓눌렀던 대못 규제를 과감히 뽑아내면서 주택거래 반등 기대감이 높아지고 있다. 특히 전문가들은 규제지역이 대거 풀린 서울에 주목하는 분위기이다.

국토교통부의 '부동산 시장 정상화' 방안은 오랜 기간 분양시장의 걸림돌을 걷어내고, 투기과열지구 등 규제지역 해제로 거래절벽 해소에 초점이 맞춰졌다. 이 때문에 파격적인 규제완화책이라는 평가가 지배적이다. 다만, 집값 하락과 금리 부담이 여전해 서울을 제외한 수도권과 지방의 주택거래 개선에는 한계가 있다는 분석이 나온다.

■분양시장 환금성 개선

3일 국토부는 △전매제한 완화(현행 수도권 최대 10년→3년) △수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무 2~5년 폐지(법개정 추진) △중도금대출 보증 분양가 상한기준(현행 12억원) 폐지 △특별공급 배정 분양가 상한기준(현행 투기과열지구 9억원) 폐지 △청약 당첨 1주택자 기존주택 처분의무 폐지 등을 골자로 하는 규제완화책을 내놨다. 또 강남3구·용산을 제외한 서울, 경기도의 규제지역을 모두 해제했다.

이번 규제완책에 대해 건설업계 및 전문가들은 '미분양' 및 '거래절벽' 해소에 방점이 찍혔다고 입을 모았다. 미분양 물량 급증과 매매거래 실종으로 부동산 경착륙 우려가 고조되는 것을 차단하기 위한 조치로 풀이했다. 실제 국토부에 따르면 지난해 11월 말 기준으로 수도권 미분양 주택은 1만373가구로 전월 대비 36.3%(2761가구) 급증했다. 또 한국부동산원 집계기준으로 지난해 11월 서울의 아파트 매매거래는 761건 거래에 머물렀다. 전년동월(2305건) 대비 약 70% 급감한 수치다.

전문가들은 전매제한 완화 및 실거주의무 폐지로 분양물량의 환금성이 높아진 것으로 분석했다. 청약 당첨 후 조기에 시세차익이 가능해져 분양주택 계약률도 개선될 것으로 기대했다. 최근 한자릿수 청약 경쟁률에 머문 광명 철산자이더헤리티지·호반써밋그랜드에비뉴 2개 단지는 전매제한(당첨 발표일로부터 8년)이 흥행 실패 원인 중 하나로 꼽히기도 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "실거주 의무가 폐지되면 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 청약 당첨자는 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각하는 등 퇴로가 열리게 된다"고 말했다.

중도금 기준 및 특별공급 기준 폐지는 청약 경쟁률을 끌어올리는 카드가 될 것으로 보인다. 올림픽파크포레온(둔촌주공) 전용 84㎡의 경우 가장 수요가 많은 국민평형이지만 분양가 13억원선에 책정되면서 특별공급이 없고 중도금 대출도 불가해 청약 경쟁률이 저조했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "중도금대출 제한 폐지에 분양시장 관심이 늘어날 것"이라며 "처분조건부 분양 폐지로 노후 1주택자 중 갈아타기 청약 수요도 늘어날 것"이라고 전망했다.

■규제지역 풀린'서울', 거래 숨통 트일듯

다만, 서울 일부 지역을 제외한 수도권 및 지방의 미분양 증가는 여전할 것이란 관측이 지배적이다. 상대적으로 아파트값 하락폭이 커 시세 대비 분양가 매력도 급격히 낮아지고 있기 때문이다. 또한 중도금, 특별공급 기준 등은 서울 내 높은 분양가 아파트에 해당돼 지방 등에서는 이번 대책의 큰 효과를 기대하가 어렵다는 분석이 나온다.

서울은 규제지역 해제로 일부 매매 수요가 살아날 것으로 전망했다. 규제지역 해제 시 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정에서 빗장이 풀려서다. 실수요자들은 이점이 커진 청약과 급매물 등 투트랙 내집마련에 나설 수 있게 됐다. 다만, 금리가 언제까지 오를지 모른다는 불확실성으로 주택매수심리가 당장 개선되긴 어려울 전망이다. 최근에는 주택담보대출 변동금리 상단이 8%를 넘어섰다.

김효선 NH농협부동산 수석연구위원은 "서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되면 완화되는 대출, 세금 등 정책과 맞물려 거래가 소폭 증가할 수 있다. 일부 지역은 수요가 집중될 가능성도 있다"면서 "매수심리가 크게 위축되고 고금리는 지속돼 가격 반등은 제한적이다"라고 말했다. 이어 "지난해보다 거래가 증가하고 미분양도 소진되는 등 시장 연착륙에 도움이 될 것으로 판단된다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "분양의 핵심은 분양가와 향후 시세차익을 고려한 안전마진이다"라며 "아무리 규제를 완화해도 수요자들이 합리적이라고 느끼는 분양가의 주택만 선택을 받을 것"이라고 내다봤다.