[부동산 시장 정상화] "거래 정상화 의지… 분양시장 숨통 트일 것", "급매 정도만 거래… 하락세 반등 지켜봐야"

부동산 전문가들 정부대책 평가
장기 긍정적, 단기 효과는 글쎄

국토교통부가 3일 내놓은 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 "거래 정상화를 위한 바탕을 마련했다"면서도 "대내외 여건 탓에 단기간 시장 분위기를 반전시키기는 쉽지 않을 것"으로 진단했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전매제한 완화로 장기간 매각이 어려웠던 주택들이 환금성 제약에서 자유로워졌고, 실거주 의무 폐지로 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리에 경기침체까지 겹쳐 위축된 부동산시장의 낙폭을 줄이는 연착륙 효과가 예상된다"면서도 "금리 인상 랠리가 마무리되면 정책효과와 맞물려 급매물 중심의 거래가 예상되나, 시장 반등 여부는 경기침체 변수가 있어 좀 더 지켜봐야 할 것"이라고 내다봤다.

분양시장의 숨통이 트일 것이라는 예상도 나온다.

박원갑 수석전문위원은 "12억원 초과 중도금대출 제한 폐지에 규제지역·1주택자·분양시·처분조건부·분양폐지로 분양시장에 관심 늘어날 듯"하다며 "특히 처분조건부 분양 폐지로 1주택자들 갈아타기 청약이 늘어날 가능성이 예상된다"고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전반적으로 부동산시장의 거래저해 요소들을 완화해 시장 연착륙을 유도하려는 이번 발표는 현 시점에서 꼭 필요한 사안"이라며 "단기적인 가시효과를 기대하기 어렵더라도 '규제완화를 통한 시장정상화'라는 장기적인 정책방향으로 긍정적"이라고 분석했다. 이어 "다만 미국 기준금리 상단이 불확실하다는 외부요인이 규제완화같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

이번 규제완화로 시장이 일부 반응할 수는 있겠지만, 현재의 거래절벽 상황을 타개할 정도까지는 아니라는 진단도 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "일단 규제를 크게 완화한 것처럼 보이지만 세금과 대출 규제 등 결정적인 사안들은 아직 묶여 있다. 현재 침체된 부동산 시장의 물꼬는 다주택자들이 터야하는데 현재로서는 메리트가 없다"며 "규제가 과도하게 시작된 시점까지 되돌아가야 시장이 반응할 것으로 판단된다. 정확히 2017년 8월 2일 전으로 가야한다"고 말했다.

노지영 더피알 이사 역시 "지금 시장에서는 DSR이 풀리지 않으면 대출 제한으로 규제완화에 한계가 있을 것으로 보고 있다"며 "미분양 분양권을 사면 양도세 5년동안 한시적으로 면제하거나, 임대사업제도에서는 '장기보유특별공제(이하 장특공제)' 등의 시장 거래 유인책이 나와야 할 것"이라고 설명했다.

규제완화가 수도권에 집중된 터라 지방 수요 유입에는 부정적이라는 분석도 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "수도권 대부분이 규제지역에서 제외되고 각종 정책효과가 집중되면서, 지방 비규제지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한될 가능성이 높아졌다"고 평가했다.

권대중 명지대 교수(부동산학)는 "부동산 시장이 하락 초기에는 0.01% 수준이었지만 최근에는 1%씩 떨어지며 하락폭이 10배 이상 커지고 있다"며 "과거 투기 억제를 위한 규제 정책이 하락기까지 이어지는 것은 맞지 않다"고 설명했다. 이어 "이번 규제 완화가 당장의 시장 회복이나 거래 활성화까지 이어질 수는 없겠지만, 분양가 상한제도 전면 해제이니만큼 급매 정도는 거래가 되고 향후 주택공급 부족을 대비한 준비도 가능할 것"이라고 덧붙였다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr