"안 팔리니 바꾸자"…교환거래 7배 '껑충'

거래절벽에 우회 매매 급증
작년 1월 15건→11월 111건
경기 32건 최다, 대전 16건 順
커뮤니티에 가격·위치 올린후
시세 맞춰 차액 지불하면 돼
'선양도 후취득' 양도세 비과세
일시적 2주택자 "급매보다 낫다"
근저당 등 있으면 분쟁 가능성도

최근 들어 아파트 교환 거래가 부쩍 늘고 있다. 금리 인상으로 인한 거래절벽이 장기화하자 거주지를 옮겨야 하거나 양도소득세 비과세를 위해 주택 처분이 절실한 일시적 2주택자들이 ‘아파트 맞교환’을 통한 우회로 찾기에 나섰다는 분석이 나온다.

 1월 15건에서 11월 111건으로 급증

3일 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 전국 아파트 교환 거래는 총 111건으로 집계됐다. 지난해 1월의 15건과 비교하면 눈에 띄게 증가했다. 시장금리가 가파르게 치솟으면서 거래가 끊기다시피 한 상황이 길어지자 교환 거래가 늘어나는 추세다. 매매 시장에서 매수자를 찾기 어려워지자 우회로를 선택하는 집주인이 늘고 있는 것이다.

지난해 4월 사상 처음으로 월별 기준 50건을 넘어서더니 10월엔 100건을 돌파했다. 전국 아파트 교환 거래가 전체 거래에서 차지하는 비중은 지난해 1월 0.02%에 그쳤으나 11월엔 0.29%까지 높아졌다. 지역별로는 경기(지난해 11월 기준 32건), 대전(16건), 부산(15건) 순으로 많았다.

교환 거래는 비정통적 부동산 거래 방법이다. 카카오톡 오픈 채팅방이나 온라인 부동산 커뮤니티 등에 본인이 갖고 있는 아파트의 조건을 올린 뒤 희망 교환 가격, 위치 등을 제시해 맞교환 상대를 찾는 방식이다. 아파트를 맞교환하는 방식이어서 현금이 아니라 재산권을 주고받아 상대적으로 현금이나 대출 부담이 작다. 이 과정에서 아파트 간 시세 차이가 있으면 그만큼만 지불하면 된다.

매도와 매수가 동시에 일어나기 때문에 거래 시간과 제반 비용도 아낄 수 있다. 현재 비조정지역에선 종전·신규 주택을 보유한 일시적 2주택자들은 신규 주택 취득일로부터 3년 안에 1주택자가 되면 양도세 비과세 대상이 된다. 교환 거래는 선(先)양도, 후(後)취득으로 여겨져 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

 “교환 거래는 시세 평가가 관건”

교환 거래는 개인 간 거래다 보니 정보가 부족해 부동산 사기에 노출되거나 적정한 시세 평가가 어렵다는 한계가 있다. 이 때문에 실제 거래가 이뤄지는 사례가 많지 않았다. 하지만 지난해 하반기 이후 역대급 거래절벽이 이어지면서 매수세 자체가 실종돼 집주인들이 교환 거래로 적극적으로 눈길을 돌리고 있다. 관련 자격을 갖춘 전문가를 활용하는 사례도 많아지고 있다.

서울 마포구 공덕동에 있는 한 공인중개사사무소 대표는 “시세와 미래 가치가 비슷하고, 입지 등 조건이 맞는 아파트를 물색해 양도세 비과세 혜택을 누리려는 목적이 많다”며 “최근 들어선 집값 급락으로 싸게 아파트를 처분하기 싫은 집주인들이 교환 거래에 관심을 보이고 있다”고 전했다. 가격을 낮춰 ‘급매’로 처분할 바엔 차라리 비슷한 조건의 아파트 교환이 더 유리하다고 판단한다는 설명이다.

부동산 전문가들은 주택 거래량이 회복되지 않으면 교환 거래가 더 많아질 수 있다고 내다봤다. 물론 주의할 점도 있다. 일단 비슷한 여건을 갖춘 거래 상대방을 찾는 게 쉽지 않다. 여기에 아파트에 근저당이나 임대차가 끼어 있다면 신경 써야 할 부분이 더 많아진다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “매매 거래가 활발할 때는 교환 거래의 필요성이 없겠지만 거래가 얼어붙으면서 나타나고 있는 이색 현상”이라면서 주의를 당부했다. 이 연구위원은 “개인 간의 거래라 가격 책정이나 다른 거래 조건에서 유연하게 합의할 수 있지만 적절한 시세 평가와 합의가 만만치 않아 손해나 분쟁 가능성을 염두에 둬야 한다”고 말했다.

김은정 기자 kej@hankyung.com

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