"1주택자 '갈아타기 청약' 기회 … 하락장 반전까진 어려워"

부동산 전문가 5인 분석
미분양 물량·급매물 소화 기대
금리 부담에 집값 영향 제한적
마이너스P 매물 쏟아질수있어
이제는 저가 분양 기대 어려워
민간 아닌 공공택지 주목해야
다주택자 임대사업 혜택 매력

주택시장에 역대급 '거래절벽' 현상이 나타나며 전국 집값이 급락하자 정부가 3일 규제지역을 대거 해제했지만 전문가들은 "당장 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 입을 모았다. 규제지역에서 풀리면 대출 한도가 늘어나는 등 혜택이 생기지만 지금은 금리 부담으로 실제 주택을 구입하려는 수요가 적을 것이라는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 부동산 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)이 모두 풀린 것에 대해 "꼭 필요한 규제 완화였지만 기대효과는 제한적일 것"이라고 강조했다. 이어 "미국 기준금리가 어디까지 오를지 모른다는 불확실성이 지금 수요에 영향을 미치는 요인"이라며 "외부 요인이 그대로 있는데 국내 정책으로 이를 상쇄하는 건 쉽지 않다. 사람들이 집을 사겠다고 몰리지는 않을 것이라는 의미"라고 말했다. 그나마 미분양 주택 물량이나 급매 물량은 조금씩 빠지는 효과가 있을 것이라고도 밝혔다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "고금리에 경기 침체까지 겹쳐 위축된 부동산시장 하락 폭을 줄이는 효과가 있을 뿐"이라며 "시장 반등 여부는 경기 침체라는 변수가 있어 더 지켜봐야 한다"고 신중한 태도를 보였다. 다른 전문가들도 집값 하락세는 이어지겠지만 이번 대책으로 하락 폭이 둔화될 수는 있다는 것이 공통된 의견이었다.

정부가 민간택지 분양가상한제 적용지역을 전면 해제함에 따라 앞으로 분양가가 오를 것이라는 염려도 나왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이번 발표로 민간택지 분양가상한제는 모두 해제됐고 공공택지만 남았다"며 "어떻게 보면 저가 분양은 이제 사라졌다고 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "무주택자나 서민으로선 규제 완화가 그렇게 달갑지만은 않을 수 있다"며 "무주택자들은 이제 공공택지 분양에 관심을 갖고 살펴봐야 할 것"이라고 덧붙였다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 무주택자를 위한 내 집 마련 전략으로 경매 방식을 추천하기도 했다. 그는 "시세가 많이 떨어졌다고 해도 금리 때문에 무주택자가 지금 당장 집을 사긴 어렵다"며 "이럴 때는 더 싸게 살 수 있는 경매 위주로 내 집 마련에 나서는 게 도움이 될 것"이라고 조언했다.

최장 10년에 달했던 아파트·분양권 전매제한 기간이 확 줄어든 것은 시장에 매물이 많이 나오게 하는 데 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울 성동구 소재 A중개사는 "높은 금리와 식어버린 심리를 되살릴 수 있을지는 모르겠지만 전매제한 완화로 매물이 늘면서 호가 하락 경쟁이 나타날 수 있다"고 말했다. 용산구 소재 B중개사도 "호가가 추가 하락한 이후 거래량이 회복된다면 그때부터 분위기가 바뀔 순 있다"고 했다.

분양가보다 매매가가 낮은 이른바 '마이너스 프리미엄(P)' 매물이 쏟아질 것이라는 분석도 나온다. 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "지역에 따라 다를 수 있겠지만 오히려 마이너스 프리미엄 매물이 나올 수도 있다"며 "전매제한도 풀렸겠다, 시장이 워낙 안 좋으니까 일단 털고 가자는 심리가 작용할 수 있는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "꼭 마이너스 프리미엄 물량이 아니더라도 부동산시장이 계속 침체되고 있으니까 더 악화되기 전에 선제적으로 대응하자는 수요가 있을 것"이라고 전망했다.

이번 규제 완화로 1주택자들이 청약시장에 더욱 주목할 것이라는 평가도 있다. 앞으로 1주택자가 청약에 당첨돼도 기존에 보유하고 있던 주택을 처분하지 않아도 되기 때문이다. 또 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준이 당초 12억원에서 아예 폐지됐다. 박 위원은 이에 대해 "1주택자들의 갈아타기 청약이 늘어날 가능성이 있다"며 "내 집 마련 실수요자들은 청약과 급매물 매수 등 투트랙으로 나설 것"이라고 말했다.

수도권 분양가상한제 주택에 그간 적용돼온 실거주 의무도 폐지하는 방향으로 규제가 완화된다. 고 대표는 "실거주 의무가 완화됐다는 건 전세를 놓을 수 있다는 것"이라며 "다주택자로선 투자를 할 때 이 부분을 많이 고려하게 될 것"이라고 예상했다. 반면 최 센터장은 "앞으로 매물 옥석 가리기 현상이 점점 심화될 것"이라며 "다주택자에게는 열위에 있는 매물을 기회가 될 때 정리하는 것을 추천한다"고 말했다.

건설업계에서도 정부가 미분양만은 막기 위해 다주택자에게도 분양시장 빗장을 푼 것으로 본다. 건설사는 금리 인상과 미분양 등으로 위기에 직면하고 있다. 고 대표는 "미분양을 막아 건설사 줄도산을 피하겠다는 정부의 절박함이 엿보인다"면서 "그동안 중도금 대출 허들에 걸려 청약을 못 넣었던 사람들에게도 기회가 열린 셈"이라고 했다.

건설업계 관계자는 "문제는 중도금 대출금리다. 높은 금리를 감안하고 다주택자들이 미분양 물건을 받으려면 입지 등 투자가치가 있어야 할 것"이라면서 "입지가 좋은 곳은 (비싼) 분양가 때문에 미분양이 나도 다주택자들의 투자 수요가 붙을 것"이라고 전망했다.

정부는 올해 양도세 인하도 추진한다. 분양권은 1년 이상 보유하면 중과 대상에서 제외한다. 다주택자들이 분양권을 매수할 수 있게 문턱을 낮추고, 양도세도 내린 것이다. 취득세 중과 완화 역시 추진하는데, 다주택자는 취득세로 최대 6%를 내야 한다. 그러나 정부는 임대사업자제도를 활성화시켜 신규 취득한 경우에 한해 소형 평형은 취득세를 감면해 준다고 밝혔다.

이를 이용하면 다주택자여도 소형 평형 아파트 분양권을 매수하면 임대사업자 등록 시 감면 혜택을 받을 수 있다. 권 교수는 이에 다주택자라면 정부가 10년 이상 장기 임대사업자에게 세제 혜택을 주는 것에 주목해야 한다는 의견이다. 그는 "다주택자는 단기 차익보다는 중장기 차익의 월세를 바라보고 투자하는 게 바람직하다"며 "임대사업자 등록을 하면 여러 가지 세제 혜택을 받게 되니 이 방향으로 가는 것을 권유한다"고 했다.

[이희수 기자 / 이선희 기자 / 이석희 기자]