강남3구·용산구 제외한 모든 곳 규제지역 해제… 분양가 상한제도

문재인 정부 부동산 규제 사실상 전면 폐지

효력은 관보 게재 완료되는 5일 0시부터 발생

종부세, 양도세 등 다주택자 중과세 사라져

주택담보대출비율(LTV) 등 대출한도도 확대.

전매제한도 10년→ 최대 3년까지 완화

실거주 의무 및 중도금 대출 규제도 폐지

정부가 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 해제한다. 이로 인해 해제 전 지역에 적용된 민간택지 분양가 상한제도 전면 해제된다. 수도권 전매제한 기간도 현행 10년에서 최대 3년으로 완화되고 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 앞으로는 분양가와 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 된다.

국토교통부는 3일 이 같은 내용이 담긴 ‘2023년도 국토교통부 업무보고’를 공개했다.

정부는 우선 비정상적으로 위축된 주택 거래량을 늘리기 위해 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모두 규제 대상에서 해제하기로 했다. 앞서 국토부는 주거정책심의위원회를 열고 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)’을 심의한 결과 서울 강남·서초·송파·용산 등을 제외한 나머지 서울 21개구, 경기 전 지역을 규제지역에서 해제하기로 했다. 기획재정부도 전날 부동산가격안정심의원회를 개최해 서울 강남3구와 용산구만 주택투기지역을 유지하고 그 외에는 모두 해제하기로 했다. 이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 5일 0시부터 효력이 발생한다.

규제지역에서 해제되면 종합부동산세, 양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출한도가 확대된다.

이와 함께 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역에 대한 민간택지 분양가 상한제도 전면 해제된다. 국토부는 "나머지 서울 14개구 및 경기 전 지역은 최근 주택 시장 상황과 분양가 상한제 적용으로 인한 실수요자의 불편 등을 고려해 분양가 상한제 적용지역 지정을 해제키로 했다"고 밝혔다. 분상제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분상제가 적용되지 않는다. 분상제 적용지역 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용된다.

전매제한도 완화된다. 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매 제한이 적용 중이다. 정부는 주택법 시행령 개정에 즉시 착수해 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 이외 지역은 6개월로 완화키로 했다. 비수도권의 경우 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지한다. 이에 따라 시행령 개정 이전에 분양받았더라도 아직 전매제한이 남아 있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용된다.

한편 정부는 수도권 분양가 상한제가 적용된 주택의 실거주 의무도 폐지했다. 현재 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자는 실거주 의무가 부과돼 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 한다. 앞으로는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무가 없어진다. 이 역시 실거주 의무가 이미 부과된 경우 개정 법률을 소급해 적용할 방침이다. 아울러 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다. 이에 따라 거래절벽에 가까웠던 분양권 시장에도 다소 숨통이 트일 전망이다.

중도금 대출 보증 분양가 기준도 삭제된다. 이에 따라 HUG 중도금 대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억 원에서 12억 원으로 상향됐으나 여전히 12억 원이 넘는 주택은 실수요자들의 자금 조달 부담 탓에 청약 기회가 제한됐다. HUG 중도금 대출 보증은 인당 5억 원까지 가능해 중도금이 5억 원을 넘는 경우에는 자금조달에 어려움이 있었다. 이에 정부는 HUG 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있도록 할 방침이다. 중도금 대출 보증 인당 한도도 폐지한다.

1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지된다. 최근 거래침체 등으로 기존주택의 처분이 어려워지면서 입주 등에 어려움이 발생하자 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분의무를 폐지하기로 했다. 정부는 2월 중 주택공급규칙 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 계획으로 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급해 적용할 방침이다.

아울러 무순위 청약, 이른바 ‘줍줍’에 대한 자격 요건도 완화된다. 과거 신규 분양 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청이 가능했지만, 앞으로는 다주택도 무순위 청약 신청이 가능해진다.

정부의 이번 규제 완화 조치로 문재인 정부 당시 시행된 부동산 규제는 사실상 모두 폐지된 셈이다. 이같은 조치는 극도의 침체를 겪는 부동산 시장의 연착륙을 위한 것이지만 고금리 장기화 등 외부적 요인으로 인해 그 효과가 제한적일 것이란 전망도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 업무보고는 부동산시장의 거래 저해 요소들을 완화해 시장 연착륙을 유도하려는 내용으로 설령 단기적인 효과를 기대하기 어렵더라도 규제 완화를 통한 시장 정상화라는 장기적인 정책 방향으로 긍정적"이라며 "다만 미국 기준금리 상단이 불확실하다는 지금의 문제는 외부요인이므로, 그 영향을 규제 완화만으로는 상쇄하기 어렵다"고 전했다.

박정민 기자

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