다주택자에 손벌린 분양시장 규제 완화…"미분양 줄겠지만 양극화 심화"

[국토부 업무보고]전매제한 기간 축소…타지역 다주택자도 줍줍 가능
"'거래 증가·미분양 해소' 시장 연착륙 도움…고금리 여파, 시장 반등 제한적"

서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 2023.1.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 국토교통부가 3일 발표한 '2023년 업무계획'의 부동산 정책 핵심은 규제 정상화다. 규제지역 해제는 물론 분양시장 규제까지 대폭 완화하는 전방위적인 시장 연착륙 대책을 포함했다. 전문가들은 다주택자의 청약시장 참여 확대 등을 통해 미분양 해소를 기대할 수 있으나, 입지와 분양가 등에 따라 분양시장 양극화는 더 심화할 것으로 전망했다.

◇ 전매제한 기간 줄이고 중도금 대출 기준 폐지…분양시장 숨통 트이나

3일 국토교통부와 부동산업계 등에 따르면 국토부는 이날 윤석열 대통령에게 '2023년 업무계획'을 보고했다.

올해 업무계획의 부동산 정책 핵심은 규제지역 해제와 분양시장 규제 완화다. 국토부는 이날 업무보고와 함께 주거정책심의위원회를 열고 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 서울 21개 구와 경기 전 지역을 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제하기로 했다.

분양시장 규제도 대폭 완화했다.

전매제한 기간을 수도권의 경우 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 줄인다. 분양가상한제 주택에 적용하는 실거주 의무도 폐지한다.

특히 중도금대출 허용 상한 기준 12억원을 폐지해 미분양 증가를 억제할 계획이다. 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 5만8027가구로 한 달 전보다 1만가구 이상 증가했다. 미분양 주택이 급증하면서 국토부가 판단하는 위험 수준(6만2000가구)에 근접했다.

중도금대출 허용 상한 기준 폐지와 함께 다주택자에 대한 분양시장 규제도 손질했다. 다주택자에게도 무순위 청약 문을 열었다.

국토부 관계자는 "무순위 청약은 다주택자와 1주택자의 구분이 없다"면서 "중도금대출 보증 한도 역시 인당 한도가 사라지기 때문에 주택 수와 상관없이 받을 수 있다"고 설명했다.

이 밖에 분양가 상승으로 현실에 맞지 않는 제도로 꼽힌 '특별공급 배정 분양가 상한 기준 9억원'도 폐지했다. 분양가와 관계없이 모든 신규 아파트의 중도금 대출과 특공이 가능해진 것이다.

청약 수요자는 물론 주택공급 사업자를 위한 대책도 마련했다. 주택도시보증공사(HUG) 보증 상품을 신설하고 한도를 확대해 건설업계의 자금조달 리스크를 최소화할 계획이다.

수도권의 한 신규 분양 아파트 견본주택 모습.(뉴스1 자료사진)ⓒ 뉴스1

◇ 청약시장, 다주택자에게 문 열었다…"미분양 감소하겠지만 양극화 심화 전망"

건설업계는 중도금대출 허용 상한 기준 폐지 등으로 신규 분양 우려를 다소 완화할 수 있으나, HUG 보증 한도 확대 등으로 역부족이라고 평가했다.

주택건설업계 관계자는 "장기 대출 전환 등 (대책이) 없는 것보다 나으나, 근본적인 시장 침체를 해소할 정도는 아니다"라면서 "환매 조건부 미분양 주택 매입, 미분양 주택 취득자 세제 지원 등이 필요하다"고 말했다.

시장 전문가들 역시 이번 분양시장 규제 완화가 시장 방향성을 돌리기는 어렵다고 봤다. 다만 다주택자의 분양시장 참여 확대로 미분양 해소에는 다소 도움이 될 것으로 분석했다. 일각에서는 이번 규제 완화가 시장 침체기와 맞물려 분양시장 양극화가 더 심화할 것으로 관측했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "구축과 신축 모두 수요심리가 크게 위축했고, 올해도 높은 금리와 비용 부담 증가로 주택 거래와 청약 시장 전망이 어둡다"면서 "시장 연착륙을 위해 실수요자는 물론 다주택자에게까지 진입의 문을 활짝 열었다"고 설명했다.

이어 "이번 발표로 거래가 증가하고 미분양도 소진되는 등 시장 연착륙에 도움이 될 것"이라면서도 "주택 매수 심리 악화와 고금리 지속으로 시장이 반등할 만큼의 영향은 제한적일 것"이라고 덧붙였다.

분양업계 관계자는 "둔촌주공과 강동자이 사례에서 봤듯이 서울이라도 분양가에 따라 청약 성적 차이는 클 것"이라며 "전매제한 완화 등으로 청약 수요자의 옥석 가리기는 올해 더 심해질 것"이라고 말했다.

yagoojoa@news1.kr