[시그널] "올해 대체투자 어렵다···빌딩·물류센터 대신 틈새시장 찾아야"

마스턴운용, 2023년 글로벌 투자환경 리포트
글로벌 경기 침체로 거래량 감소세 이어질 것
ESG·셀프 스토리지 투자 등 전략 세워야

[서울경제]

글로벌 경기침체 가능성이 높아지면서 올해 기관들의 대체투자 환경이 더 어려워졌다는 분석이 나왔다. 이미 글로벌 상업용 부동산 거래량은 지난해 3분기 약 20% 줄어드는 등 감소세로 돌아선 상황이다.

마스턴투자운용 리서치조직인 R&S(Research&Strategy)실은 3일 발간한 '2023년 글로벌 투자환경' 리포트를 통해 “유동성이 급격히 축소되고 탈글로벌화(deglobalization)가 가속화되는 등 글로벌 경기 침체가 우리 눈앞까지 닥친 상황”이라며 "올해는 ESG(환경·사회·지배구조) 투자 전략과 대체 섹터 등으로 활로를 찾을 시기"라고 분석했다.

마스터투자운용에 따르면 글로벌 상업용 부동산 거래 규모는 지난해 3분기 기준 약 20% 감소했다. △시니어하우징(-44%) △오피스(-43%) △호텔(-28%) △리테일(-26%) 순으로 감소폭이 컸다. 특히 조달금리가 오르면서 신규 거래가 무산되거나 지연되는 사례가 늘고, 일부 기존 자산은 자본재조달(리파이낸싱)이 어려워 부도 위험이 커지고 있는 상황이다. 지효진 마스턴투자운용 글로벌리서치팀 이사는 "올해는 그간 투자해온 포트폴리오의 안정성을 되돌아보고 펀더멘털을 강화할 시점"이라고 덧붙였다.

이와 함께 올해 주목해야 할 대체투자 시장 트렌드로 △글로벌 자산 가격 조정과 △주요 선진국의 ESG 규제 △멀티패밀리(미국형 임대 아파트)와 같은 대체 섹터의 부상 등을 꼽았다.

마스턴투자운용은 2008년 글로벌 금융위기 직후 가격 추이를 토대로 위기 직후 2~40%의 가격 하락 후 약 2년 내 시장이 회복될 것으로 전망했다. 지 이사는 "역세권 내 도심 권역일수록 회복과 성장이 빠를 것"이라며 "다만 경기 회복기에 진입하더라도 지역과 섹터, 펀더멘털에 따른 양극화가 심화될 수 있어 주의가 필요하다"고 말했다.

ESG 관련 규제에 대응하는 투자 전략을 세울 것도 권고했다. 특히 유럽의 경우 국가별 ESG 관련 자체 평가 체계를 마련하고 있는 만큼 노후화 자산의 리모델링·재건축 수요가 늘어날 것으로 전망했다. 실제로 독일과 이탈리아는 준공연한이 20년을 초과한 오피스 비중이 전체의 약 60%를 차지하고 있으며 네덜란드는 올해부터 에너지라벨 C등급 이상만 임대가 가능하도록 규제를 시작해 D등급 이하(30%) 건물은 리모델링 등 조치가 필요한 상황이다.

전통 자산에 대한 투자 회피 현상이 심화되고 있다고도 짚었다. 재택근무가 일상화되면서 도심 오피스의 공실이 증가하고 건물 가치가 하락해 투자 수요가 급감했기 때문이다. 물류센터나 리테일 등도 시장 포화와 경기 침체에 따른 불확실성 확대 등으로 거래량이 줄어든 상황이다. 지 이사는 "대체 섹터에 대한 거래비중은 최근 15%에 달하는 등 꾸준히 느는 추세"라며 "재택근무로 공간 확보를 위한 셀프 스토리지, 상대적으로 안정적인 시장을 형성하고 있는 학생/시니어 하우징에 대한 수요가 늘고 있다"고 분석했다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com