부동산 규제완화 나선 정부....수요 활성화+자금난 해소 효과는

/사진=뉴스1화상

[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 시장 활성화를 위한 규제 완화에 나서면서 실질적인 정책 효과가 나타날지 관심이다. 미분양이 이어지는 상황에서 시장 수요가 회복되고 자금난 해소 유인으로 작동하느냐가 관건이라는 평가다.

3일 발표된 올해 국토교통부 핵심 추진과제와 관련 전문가들은 일단 수요 활성화가 우선이라고 입을 모았다. 대출규제 완화와 건설사에 대한 유동성 지원 이전에 미분양 등 위축된 부동산 시장이 회복되는 게 먼저이라는 것이다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "정부 보증 등 대출지원이 실행되더라도 시중은행 등 민간의 참여가 있어야 하고 PF의 경우 리스크가 크다"며 "기준금리 인상이 멈추더라도 경기위축 우려가 있고 부동산경기는 전반적인 경기상황에 후행하는 경향이 있는 부동산 수요가 살아나기까지는 시일이 걸릴 수 있다"고 말했다.

국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준으로 전국 미분양 주택은 총 5만8027가구다. 이는 전월 4만7217가구에 비해 22.9% 급증한 규모로 지난 5월부터 7개월째 늘었다. 지난 4월 2만7180가구, 5월 2만7375가구, 6월 2만7910가구, 7월 3만1284가구, 8월 3만2722가구, 9월 4만1604가구, 10월 4만7217가구, 11월 5만8027가구 등으로 증가했다.

전문가들은 미분양 리스크를 우려했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "규제가 완화되더라고 수요가 안 붙는 게 문제일 수 있다"며 "집값이 더 하락할지에 대한 불확실성도 크다"고 말했다.

이에 이후 경제 상황도 주시되고 있다. 현재 기준금리 인상 기조가 아직은 유지되는 상황에서는 대출규제가 완화된다고 해도 부담이 있다는 진단이다. 실제 이번 정책으로 중도금 대출의 분양가 상한 기준을 폐지하거나 취약차주 전세대출을 저금리로 전환하는 등의 대책은 해당 조건에 맞는 차주의 수요를 늘릴 수 있지만 곧바로 시장 수요로 이어지는 데는 한계가 있을 수 있다는 평가다. 대출 여력이 생기더라도 최초분양가나 금리상황, 총부채상환비율(DSR) 규제 등 다양한 상황 등에 따라 달라질 수 있다는 것이다.

일례로 중도금대출 분양가 상한기준이 3월부터 폐지되면서 분양시장이 활성화될지에 대해서는 금리상한이 관건이 될 것이라고 내다봤다. 현재 한국은행 기준금리는 3.25%까지 올라간 상태로 금리상한은 3.5%선으로 예상되고 있다. 대출이자 부담을 감당할 수 있는 선에서 중도금대출을 통해 분양에 참여할 것이라는 관측이다. 한은이 물가상승 추이에 따라 금리인상 기조를 이어간다는 방침이어서 변수가 있다.

윤 연구원은 "기준금리가 높고 DSR 규제가 공고한 상황에서 추가 규제완화가 필요하다"며 "정부가 미래소득을 보장하거나 청년 신혼부부에 대한 지원을 확대하는 등의 규제완화도 중요해보인다"고 했다. 다만 대출금이 높고 주택가격이나 소득 요건이 없는 특례보금자리론 등이 실수요자들의 자금공급이 유용할 수 있다는 평가다.

건설사들에 대한 자금지원 역시 사업 초기에는 도움이 될 수 있지만 어느정도 한계는 있다는 분석이다. 프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음(PF-ABCP) 등 단기증권 차환에 어려움을 겪는 사업장을 위한 장기대출 보증상품을 이달 신설키로 했는데 한국은행 등 금융권에 따르면 이달 만기가 도래하는 PF ABCP는 10조7000억원에 달하고 상반기 전체로는 22조6000억원에 이른다. 초기 자금지원 이후에는 실질적인 수요 회복이 수반돼야한다는 평가다.