강남3구·용산 제외 규제지역·분양가상한 해제…청약·대출·세제 혜택은?

청약·대출·세제 모두 완화…전매제한·실거주의무도 사라져

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 2023.1.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 정부가 서울 강남3구·용산을 제외한 모든 지역의 규제를 해제한다. 분양가 상한제 역시 강남3구·용산을 제외한 모든 지역이 해제된다. 전 정권에서 강화해 온 부동산 규제가 사실상 이전 수준으로 완화되는 셈이다.

정부는 지난 2일 2023년 제1차 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정', '분양가상한제 적용지역 조정' 안건을 심의한 결과를 3일 발표했다. 기획재정부도 같은 날 부동산가격안정심의위원회를 열고 강남3구·용산을 제외하고 주택 투기 지역을 모두 해제했다.

규제지역 해제 전까지 전국에 남아 있던 규제 지역은 서울과 경기 성남·과천·하남·광명 등 5곳이다. 앞서 지난해 11·10대책 발표 당시 규제지역을 일부 해제하면서도, 서울의 경우 한번에 풀기 어렵다며 보수적으로 접근했는데 기조가 급격히 바뀌는 셈이다. 이번 조치로 사실상 문재인 정권 당시 강화한 부동산 규제를 이전 수준으로 되돌아간다.

당초 집값 하락세가 컸던 노도강(노원·도봉·강북구) 등 한강에서 먼 지역부터 완화할 것이라는 시장의 분위기가 강했다. 다만 서울 집값이 31주 연속 하락하고 매주 하락 폭도 더 커지고 있는 만큼 부동산 침체를 해소하기 위한 파격적인 조치가 필요하다고 판단한 것으로 보인다.

규제지역에서 해제되면 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산을 사고파는 전 과정에서 규제가 완화된다.

우선 전매제한의 경우 최대 5년에서 3년(수도권 일부 및 광역시)으로 줄어든다. 청약 재당첨 기회도 규제지역일 때는 7~10년이지만, 해제되면 이런 제한이 사라진다.

청약 1순위 자격도 수도권의 경우 청약통장 가입 후 기존 2년에서 1년으로 줄어든다. 무주택 세대주뿐만 아닌 세대원, 다주택도 모두 1순위 청약을 신청할 수 있게 된다.

대출 규제도 완화된다. 기존에는 투기과열지구에서 주택 구입시 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%를 적용하고, 조정대상지역에선 각각 50%, 30%를 적용된다. 이후 지난해 정부의 '2023 경제정책발표'에서 투기과열지구, 조정대상지역 등과 상관없이 LTV 50%를 올해 초부터 적용한다. 총부채상환비율(DTI)는 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50% 규제를 받게 됐다.

다만, 규제완화시 경제정책발표보다 더 크게 대출이 풀린다. LTV의 경우 무주택·1주택 처분 조건 70%까지, 1주택 이상일 경우 60%까지 풀린다. DTI의 경우 60%, 1주택 이상일 경우 50%까지 완화된다.

세금 부담도 줄어든다. 조정대상지역에서는 양도세 비과세를 받기 위해선 2년 보유에, 2년 실거주 요건이 있지만, 규제가 해제되면 2년 실거주 요건이 사라진다.

이미 경제정책방향에서 반영되긴 했으나, 다주택자에 대한 중과도 완화된다. 경제정책방향 발표에서 2주택자는 1~3%의 일반세율로, 3주택자는 4%, 조정지역 3주택이나 4주택자는 6%로 낮추기로 했다.

분양가 상한제 지역도 강남3구·용산 외 모두 해제됐다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내 집값 과열 우려가 있거나, 재건축·재개발 등 사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다.

상한제 지역은 전매제한 최대 10년에, 실거주 의무도 최장 5년이다. 상한제가 해제되면 이런 요건이 사라진다. 기존 서울 18개구 309개동과, 과천·하남·광명 13개동이 민간 택지 분양가 상한제 지역으로 지정돼 있었다.

dyeop@news1.kr