둔촌주공 옥죄던 중도금 대출 규제 없어진다…전매제한 기간, 수도권 10년→3년

[국토교통부 업무계획]
분상제 주택, 2~5년 ‘실거주 의무’ 폐지
강남 3구·용산 제외, 민간택지 분상제서 풀려
‘12억원’ 중도금 상한선 사라진다
1주택 청약 당첨자, 기존 주택 보유 가능
유주택자도 ‘무순위 청약’할 수 있다

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남·송파 일대 아파트 단지 모습. /뉴스1

서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온) 초기 계약을 앞두고 정부가 중도금대출 보증 분양가 기준을 폐지했다. 둔촌주공에서 미분양 사태가 발생할 경우 부동산 시장이 ‘암흑기’에 빠질 수 있다는 전망이 나오자 정부가 특단의 대책을 내놓은 셈이다. 앞으로는 주택도시보증공사(HUG)에서 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한선 ‘12억원’ 규제가 사라지고, 모든 분양주택의 중도금 대출이 가능해진다.

전매(轉賣) 제한 기간도 수도권 최대 10년에서 앞으로는 3년, 비수도권은 최대 4년에서 올해부터는 1년으로 줄어든다. 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 해제된다. 분양가 상한제 주택을 분양받을 경우 발생하는 2~5년의 거주 의무기간도 사라진다. 일명 ‘줍줍 물량’으로 불렸던 무순위 청약은 유주택자도 도전할 수 있게 된다.

문재인 정부에서 강화했던 대출 및 실거주 규제가 대거 풀린다. 최근 금리 인상으로 주택 거래가 급격히 위축되고 집값이 급락하면서 부동산 경기 경착륙 우려가 커지자, 정부가 이를 막기 위한 종합 대책을 내놓은 것이다.

올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 견본주택을 찾은 시민들이 분양 상담을 받고 있다. /뉴스1

◇ 중도금대출 ‘12억원’ 기준 사라진다

국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 ‘혁신과 성장의 대한민국, 국토교통부가 만들어가겠습니다’라는 주제로 2023년도 업무계획을 발표했다. 특히 부동산 분야에서는 시장 연착륙을 위한 규제 정상화를 추진하는 방안을 담았다. 정부는 우선 청약에 당첨됐을 때 적용되는 실거주 규제를 대폭 완화하기로 했다.

HUG 중도금대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원에서 12억원으로 상향됐지만, 여전히 분양가가 12억원을 넘는 주택은 실수요자들의 청약 기회가 크게 제한됐다. 둔촌주공 청약에서도 분양가 12억원이 넘는 평형의 경우 중도금대출이 막히면서 청약 경쟁률이 저조했다는 분석도 나왔다. 또한 HUG 중도금대출 보증은 인당 5억원까지만 가능해 중도금이 5억원을 넘는 경우 자금조달에 어려움이 있었다.

이에 정부는 올해부터 HUG 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지한다. 이에 따라 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 된다. 중도금대출 보증 인당 제도도 사라진다. 국토부는 HUG 중도금대출 보증 확대를 ‘HUG 내규’ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 올해 1분기 내 시행할 예정이다.

둔촌주공 사업장도 중도금대출 규제를 받지 않게 된다. 국토부 관계자는 “중도금대출 규제 해제는 현재까지 중도금을 받지 않은 모든 사업장에 적용된다”라면서 “둔촌주공은 아직 첫 중도금을 받지 않은 사업장인만큼 12억원 규제가 사라진다”고 말했다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1

◇ 전매 제한 ‘수도권 3년·비수도권 1년’으로 완화

최대 10년에 달하는 아파트·분양권 전매 제한 기간이 수도권 최대 10년에서 3년으로 줄어든다. 수도권은 분양가상한제 적용 여부나 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 여부 등에 따라 전매 제한이 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용됐다. 비수도권도 최대 4년까지 전매 제한 규제가 있었다.

국토부는 2018년 이전 전매 제한은 수도권 최대 3년 수준이었지만, 2018~2019년에 규제가 대폭 강화되면서 규제 수준이 과도하고 제도가 복잡해 국민들이 이해하기 어렵다는 지적이 있었다고 설명했다.

앞으로는 전매 제한 기간이 완화된다. 수도권의 경우 분양가 상한제가 적용되는 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화한다. 그 외 지역의 전매 제한 규제는 모두 폐지된다.

수도권 분양가 상한제 주택의 실거주 의무도 폐지된다. 현재까지 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자는 실거주 의무가 있어 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 했다. 그러나 거주 이전 제약으로 국민 불편이 있고, 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적이 있었다는 게 국토부의 설명이다. 이에 정부는 수도권 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지한다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역도 대거 풀린다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 전국 모든 지역이 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 전면 해제된다. 기존 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 서울 18개 구와 309개 동, 과천·하남·광명시 13개 동이었다.

또한 정부는 민간택지 분양가 상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가 상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분양가 상한제 적용을 배제할 계획이다. 분양가 상한제 적용지역 해제 효력은 오는 5일 입주자 모집 승인을 신청하는 건부터 적용된다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. /연합뉴스

◇ 1주택 청약 당첨자, 기존주택 처분 의무 폐지

거래침체로 부동산 거래가 막히면서 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무도 사라진다. 지금까지는 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했다. 정부는 1주택자의 기존주택 처분 의무 폐지를 올해 2월 중 개정을 마치고, 청약시스템을 정비해 상반기 중 시행할 예정이다.

특별공급 분양가 기준도 폐지된다. 현재 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있다. 이 때문에 다자녀 가구 등 특별공급 대상 수요자가 희망하는 주택을 공급하기 어렵다는 문제가 제기됐다. 정부는 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선한다.

무순위 청약자격 요건도 완화된다. 1·2순위 본청약 이후 당첨을 포기하고 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청할 수 있었다. 앞으로는 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해진다. 이달부터 무순위 청약의 거주지역 요건이 폐지된 데다, 무주택자 조건도 사라지면서 누구나 무순위 청약을 할 수 있게 된다.

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