“다주택자 움직일까” 실거주의무 폐지·유주택자 무순위청약 허용

국토부, 금리영향 덜받는 현금보유자 유인책 발표
분양권 전매제한 기간 대폭 축소…실거주의무 폐지
강남3구·용산 제외 부동산 규제지역 전면 해제
무순위청약 자격요건 ‘지역’ ‘주택보유’ 폐지

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 성동훈 기자

서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제된다. 서울 강남 3구와 용산을 제외한 모든 지역의 민간택지 분양가 상한제도 해제된다. 상한제 대상에서 해제되면 실거주의무가 사라진다.

수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년까지 적용되는 분양권 전매제한 기간이 크게 줄어든다. 수도권 분양가 상한제 주택의 실거주 의무도 폐지된다.

분양가와 관계없이 모든 분양주택의 중도금 대출이 가능해진다. 중도금 대출보증 인당 한도도 사라진다. 9억원 이하 주택으로 제한됐던 특별공급 분양가기준, 1주택 청약 당첨자의 ‘기존 주택 처분 의무’도 사라진다. 오는 5일부터 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제된다.

국토교통부는 최근 주택 거래시장 침체 속에서 집값 경착륙을 막기 위한 거래 활성화 조치로 이 같은 내용의 ‘2023년도 국토교통부 업무보고’를 3일 발표했다. 이번 정책발표로 고금리에 대출을 꺼리는 무주택 실수요자보다는 현금을 보유하고 있는 다주택자들을 중심으로 주택거래가 다소 활성화 될 전망이다.

■강남3구·용산구 뺀 나머지 규제지역 전면해제

국토부 주거정책심의위원회(주정심)는 지난 2일 회의를 열고 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역에 대한 규제지역을 해제했다. 국토부는 “서울 강남, 서초, 송파, 용산은 대기수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역은 최근 시장 상황 등을 고려해 해제하기로 했다”고 밝혔다.

기획재정부 역시 부동산가격안정심의위원회를 열고 강남3구와 용산구를 제외한 성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작구 등 11개 지역에 대한 주택투기지역 지정을 해제했다. 이에따라 강남3구 및 용산구를 제외한 모든 지역이 ‘규제지역 3종 세트’로 불리는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에서 벗어나게 됐다.

규제지역에서 벗어나면 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 금융 규제가 완화된다. 특히 부동산과 관련한 각종 규제에서도 해제된다. 양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’ 의무가 사라지고, 재당첨 및 분양권 전매 제한 등 청약규제도 풀린다.

강남3구·용산을 제외한 나머지 지역은 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서도 벗어난다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳을 지정한다. 분양가 상한제 대상에서 풀리면 실거주의무가 사라진다. 효력은 관보게재가 완료되는 5일 0시부터 발생한다.

■전매제한 최대 10년→3년 완화

국토부는 거래활성화를 위해 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년으로 묶여있는 전매제한을 대폭 완화한다. 우선 수도권은 분양가상한제를 적용받는 공공택지와 규제지역에 대해서는 최대 10년에서 3년으로, 과밀억제지역은 3년에서 1년으로 전매제한기간을 대폭 완화한다. 또 최대 8년(시세 대비 분양가 80% 미만 지역)에서 3년까지 차등 적용됐던 ‘그외 지역’은 전매제한 기간이 6개월로 대폭 줄어든다.

2021년 2월 이후 수도권 분양가 상한제 주택을 분양받은 사람에게 부여된 실거주의무도 폐지된다. 그동안 수도권 공공택지는 주변시세 대비 분양가 비율에 따라 3~5년의 거주의무기간을 채워야 매도가 가능하며, 민간택지는 2~3년의 실거주 의무가 부과돼 있었다.

국토부는 “실거주의무 폐지는 주택법 개정사항으로 이번 발표 이후 법개정이 되기 전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정법을 소급적용할 계획”이라고 밝혔다.

사전분양 특성상 분양을 받은 뒤 2~3년의 공사기간을 거쳐 입주가 가능한 점을 고려하면 서울의 아파트를 분양받은 뒤 실제 거주하지 않고도 곧바로 분양권을 매도할 수 있는 길이 생긴 셈이다. 전매제한 기간은 청약에 당첨된 날로부터 산정한다.

이는 최근 미분양이 급격히 늘어나는 등 분양시장 침체를 고려한 조치라는 게 정부의 입장이지만 자칫 시세차익을 노린 현금부자들에게만 이득을 얻을 가능성도 있다.

■중도금 대출 기준 폐지

주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출보증이 가능한 분양가 상한기준도 폐지된다. 불과 두 달 전 HUG중도금대출보증 분양가 상한선을 9억원에서 12억원으로 상향한 데 이어 이번에는 폐지하기로 한 것이다. 이에따라 앞으로는 강남의 고가주택을 비롯해 모든 주택에서 분양가와 관계없이 중도금 대출을 받을 수 있다.

5억원으로 정한 중도금대출보증 인당 한도도 폐지된다. 별도의 법개정 없이 HUG내규 개정만으로 가능해 정부는 은행시스템을 준비한 후 올해 1분기 내에 본격 시행한다는 계획이다.

3일 경남 창원시 성산구에 위치한 한 대형 건설사 모델하우스에 많은 사람이 내부를 둘러보고 있다. 연합뉴스

9억원 이하로 제한돼 있는 특별공급 배정기준도 폐지된다. 앞으로는 분양가와 관계없이 조합원 의사에 따라 모든 평형의 특별공급이 가능해진다. 특별공급 기준은 주택공급규칙 개정사항으로 국토부는 2월까지 개정을 완료한 뒤 본격 시행한다는 계획이다. 적용은 개정주택공급규칙 시행 이후 사업주체가 입주자모집승인을 신청하는 때부터다. 당초 지난해 하반기 중 입주자모집 일정을 진행할 예정이었다가 늦춰진 서울 송파구 잠실진주 등 강남 일대 대단지 아파트들이 수혜를 받을 것으로 보인다.

■1주택 청약 당첨자 처분의무 폐지

기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자에 대한 기존 주택 처분의무도 사라진다. 현재는 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분하도록 하고 있다. 그러나 최근 거래침체로 1주택자들이 기존 주택을 처분하지 못해 입주에 어려움을 겪으면서 정부는 기존주택 처분의무를 폐지하기로 했다. 즉 분양주택을 포함해 2주택까지 보유할 수 있도록 한 것이다.

정부가 조정지역 2주택에 대해서도 종합부동산세 중과를 배제하기로 한 만큼 이번 조치로 처분조건부 수분양자들이 시장에 급매로 내놓은 기존 주택을 거둬들일 가능성도 있다. 주택공급규칙 개정사항으로 정부는 2월 중 개정을 완료한 뒤 올해 상반기 중으로 시행한다는 계획이다. 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급적용한다.

■유주택자도 무순위청약 ‘줍줍’가능

무순위청약 자격요건도 ‘무주택자’에서 ‘유주택자’로 완화된다. 최근 분양시장 침체로 본청약 이후 당첨자들이 당첨을 포기하거나 계약을 취소함으로써 발생하는 미계약 물량을 다주택자들이 거둬들일 수 있도록 한 조치로 보인다. 정부는 2월 중 무순위 청약자격요건 중 ‘무주택 요건’을 폐지하는 내용의 주택공급규칙 개정·시행을 통해 미계약물량을 해소한다는 계획이다.

또 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하기 위해 사업단계별로 HUG의 PF대출 보증을 신설·확대한다. 착공 전 단계에서는 브릿지론에서 본 PF대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증공급 규모를 10조원까지 확대하고, 금리·심사요건도 개선하기로 했다. 또 착공 후에는 만기가 짧아 자금조달 리스크가 큰 PF-ABCP 등을 만기가 긴 대출로 대환할 수 있는 보증상품을 신설(2일)했다. 이와함께 준공 전 미분양이 발생해 자금조달이 어려워진 사업장을 지원하는 ‘미분양 PF보증상품’도 5조원 한도로 지난 2일 신설했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com