전매제한 '수도권 최대 3년'…중도금 대출 규제 폐지
실거주·기존주택 처분 의무 폐지…모든 주택서 특공
국토부 새해 추진과제…연착륙 위해 규제 완화 속도
정부가 분양 아파트 전매제한 기간을 대폭 줄이고 실거주 규제는 폐지하는 방안을 내놨다. 또 분양가와 상관 없이 모든 주택에 중도금 대출을 받을 수 있게 하고 특별공급도 가능하게 한다. 1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 없애기로 했다.
부동산 시장 침체 속도가 빨라지자 정부가 연착륙을 위해 규제 완화에 박차를 가하는 모습이다. 특히 최근 들어 미분양 주택이 급증하는 등 분양시장이 급격하게 위축하고 있어 관련 규제 완화를 통해 수요자의 부담을 덜어주려는 것으로 풀이된다.
당장 이날부터 정당계약을 시작하는 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 수혜 단지로 꼽힌다.
전매제한 완화…실거주 의무 폐지
국토교통부는 3일 정부 업무보고를 통해 이런 내용의 새해 핵심 추진 과제를 발표했다. 국토부는 올해 부동산 시장 정상화를 위해 전매제한과 실거주의무, 중도금 대출 제한 등 기존 부동산 규제를 대거 완화하는 방안을 내놨다.
최근 국내 분양시장은 급격한 금리 인상에 따른 수요 감소로 빠르게 위축하고 있다. 지난해 초 2만 여가구 정도였던 미분양 주택이 11월 들어 6만 가구에 육박하면서 위기감이 커지자 관련 규제를 대거 완화려는 것으로 풀이된다. ▶관련 기사: 11월 미분양 주택 6만 가구 육박…거래량은 반토막(12월 29일)
우선 전매제한 규제를 완화한다. 지금은 수도권에 최대 10년, 비수도권에 최대 4년간의 전매제한을 적용하고 있다. 이를 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 완화한다.
현행 전매제한 규제는 분양가상한제 적용 여부와 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 여부 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용해 복잡하고 과도하다는 지적이 많았다. 이를 간소화하기로 했다.
수도권의 경우 공공택지나 규제지역에서는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 분양가 수준별 차등은 없앤다. 지방의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 6개월로 하고 그 외 지역에는 전매제한을 적용하지 않는다.
전매제한은 주택법 시행령 개정 사항으로 즉시 개정에 착수한다는 계획이다. 개정 이전에 분양을 받더라도 전매제한이 남아 있는 경우 소급 적용한다는 방침이다.
그간 수도권 분양가상한제 주택(최대5년)과 공공재개발 일반분양분(2년)에 적용하는 2~5년간의 실거주 의무를 폐지하는 방안도 내놨다. 실거주 의무는 거주이전을 제약해 불편을 초래하는 데다가 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적 등이 있었다.
이 방안은 주택법을 개정해야 시행할 수 있다. 정부는 다만 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우 개정 법률을 소급해 적용하겠다고 밝혔다. 이번 법 개정과는 별개로 정부는 민간택지 분양가상한제 지정 지역을 대대적으로 해제했는데, 해제된 지역의 경우 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다는 설명이다.
중도금대출 기준 아예 폐지…인당 한도도 없애
중도금대출 보증 분양가 기준도 폐지한다. 지금은 주택도시보증공사(HUG) 의 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 12억원이다. 정부는 지난해 11월 이 기준을 9억원에서 12억원으로 올린 바 있다. 하지만 최근 분양가가 지속해 오르면서 실수요자들의 청약 기회가 여전히 제한되고 있다는 판단이다.
아울러 현재 5억원인 중도금대출보증 인당 한도도 폐지하기로 했다. 이 방안은 HUG 내규 개정 사안으로 올해 1분기 내에 시행할 예정이다.
투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택에 대해 특별공급을 배정할 수 없게 제한한 규제도 폐지한다. 현행 제도에서는 다자녀 가구 등 특별공급 대상 수요자가 희망하는 주택을 충분히 공급하기 어려운 문제가 있었다는 판단에서다.
앞으로는 분양가와 관계 없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 한다. 이 방안은 '주택공급규칙' 개정 사항으로 오는 2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업 주체가 입주자 모집 승인을 신청하는 경우부터 적용한다.
1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지한다. 지금은 수도권과 광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 한다.
하지만 최근 거래 침체 등으로 기존주택 처분이 어려워지면서 난관에 봉착한 이들이 많아 이 규제를 폐지하기로 했다는 설명이다. 이 제도 역시 주택공급규칙 개정 사항으로 2월 중 개정을 완료해 올해 상반기 중 시행할 예정이다. 시행 이전에 당첨된 경우에도 소급 적용한다.
본청약(1·2순위) 이후 당첨 포기, 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청가능하게 한 규제도 폐지한다. 이를 통해 미계약 물량을 원활하게 해소할 수 있도록 할 방침이다. 오는 2월에 개정·시행할 계획이다.
나원식 (setisoul@bizwatch.co.kr)
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