강남부터 이문까지…얼어붙은 부동산, 양보단 '질'로 승부 본다

올해 유망 청약 아파트는
9년 만에 가장 적은 25만가구
실제 분양 이어질지도 미지수
상반기 청담 르엘 분양 앞둬
반포·방배서 알짜청약 쏟아져
비강남권선 이문1·3구역 눈길

서울 강남권 아파트 일대. 【매경DB】

올해 전국에서 분양 예정인 민간 아파트는 약 25만가구다. 2014년 20만5327가구 이후 가장 적다.

부동산R114에 따르면 2022년 민영 아파트 분양은 부동산 시장이 급랭하면서 계획 물량(41만6142가구)의 73%인 30만4142가구만 실제 분양으로 이어졌다. 나머지가 모두 올해로 넘어왔음에도 물량이 많이 안 나오는 셈이다. 서울(2만7781가구)도 올해 실적(2만7048가구)과 비교해 많지 않은 수준이다.

하지만 분양 단지의 '양'은 많지 않지만 '질'은 만만치 않을 전망이다. 반포·청담·방배 등 서울 강남 핵심지는 물론 동작구, 은평구, 서대문구 등에서도 굵직한 단지가 잇따라 나온다.

청담동에서는 청담삼익 재건축을 통해 공급되는 '청담르엘' 일반분양이 상반기에 진행될 예정이다. 1980년 준공된 이 단지는 재건축 사업을 통해 최고 35층·1261가구 규모로 탈바꿈한다. 롯데건설이 시공을 맡았고, 전체 물량 가운데 176가구가 일반분양 물량이다. 이 아파트는 강남의 대표적 부촌인 청담동에서도 한강 조망이 가능한 단지다. 지하철 청담역도 걸어서 7~8분 거리이고 삼성동·압구정동 등과도 가까워 실수요자들 관심이 많다.

반포동과 잠원동에서도 각각 신반포15차(래미안 원펜타스)와 신반포4지구(메이플자이)가 분양을 앞두고 있다. 신반포15차는 전체 641가구 가운데 263가구가 일반분양 물량으로 풀린다. 신반포4지구에서는 3307가구 가운데 236가구가 일반분양 물량이다.

래미안 원펜타스는 재건축 이후 규모(641가구)는 작다. 하지만 입지는 매우 뛰어나다는 평가를 받는다. 반포주공 1·2·4주구와 아크로리버파크에 둘러싸인 이 아파트는 외국인학교 덜위치칼리지, 서울 강남권의 유일한 사립초등학교(계성초등학교) 등을 끼고 있다. 분양가는 래미안 원베일리(3.3㎡당 5760만원)보다는 높은 6000만원대 초반이 되지 않을까 예상하고 있다.

신반포 메이플자이는 반포주공1·2·4주구(반포 디에이치 클래스트), 래미안 원베일리와 함께 '반포 대장주'로 거론되는 사업지다. 신반포 8·9·10·11·17차와 녹원한신·베니하우스 등 7개 아파트 및 상가 단지 2개를 통합했다. 이 단지는 특히 한강이 보이는 스카이브리지가 특징이다. 단지 내 2개동(210동·211동) 옥상을 다리로 연결하는 스카이브리지엔 커뮤니티시설도 들어선다.

방배동에서도 대규모 단지가 분양을 앞두고 있다. 방배6구역에서는 상반기에 '래미안 원페를라' 분양이 이뤄질 전망이다. 총 1097가구 가운데 497가구가 일반분양 물량으로 배정됐다. 지난해 8월 말 착공식을 하고, 공사기간이 34개월로 예정된 점을 감안하면 상반기 일반분양이 이뤄질 가능성이 높다. 최근 조합원 분양 신청을 진행한 방배5구역(디에이치 방배) 역시 일반분양을 진행한다는 방침이다. 전체 물량은 3080가구로 방배동 일대 재건축 사업장 가운데 가장 규모가 큰 이 단지는 일반분양만 1686가구에 달한다.

비강남권에선 이문1구역(래미안 라그란데)과 3구역(이름 미정)이 최대 기대주다.

이문로를 사이에 두고 이문1구역과 마주 보는 이문3구역은 이문·휘경뉴타운에선 핵심이다. 사업지 규모가 15만7942㎡로 이문·휘경뉴타운 가운데 가장 크다. 1호선 외대앞역 역세권이고, 단지 북쪽에선 신이문역도 걸어서 5분 정도면 도착할 수 있다. 4321가구 중 전용 20~139㎡ 1641가구를 일반 분양한다는 계획이다. 이문3·4구역에는 다소 밀리지만 1구역 입지도 좋은 편이다. 한국외국어대와 맞닿아 있고 서쪽으로는 천장산, 북쪽으로는 의릉을 뒀다. 총 3069가구 중에서 일반분양 물량은 921가구가량 나올 것으로 보인다. 이문1구역과 3구역은 성북구 장위자이레디언트 분양가(3.3㎡당 2834만원)와 비교해 다소 높은 가격이 책정될 것으로 보인다.

은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레)도 눈에 띈다. 2451가구 중에서 483가구가 일반분양으로 나올 예정이다. 이 아파트의 강점은 뛰어난 교통 입지다. 3호선 불광역과 연신내역, 6호선 역촌역과 구산역이 모두 가깝다. 특히 연신내역에 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선이 들어올 예정이다. 수도권에선 광명시 물량이 눈에 띈다. '광명1R구역' '베르몬트로광명' 등이 공급을 앞두고 있는 것으로 조사됐다.

문제는 이들 단지가 부동산 상황이 좋지 않을 것으로 예상되는 가운데 계획대로 올해 분양 시장에 나올지 여부다. 부동산 업계 관계자는 "둔촌주공 사례처럼 계속해서 늦춰지면 조합원 부담만 커질 가능성이 있다"며 "최소 몇 개 단지는 시장에 나올 수밖에 없을 것"이라고 밝혔다. 수요자 입장에서는 서울에서도 강남권과 비강남권을 가리지 않고 유망 단지가 분양시장에 쏟아지면서 '수싸움'이 복잡해질 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산 상황이 좋지 않지만 청약이 그나마 나은 선택"이라며 "분양 가격이 어떤 수준일지 등에 따라 인기가 확 달라질 것"이라고 내다봤다.

[손동우 부동산·도시계획전문기자]