퇴직 막막한가요?...이렇게 하면 3억으로 따박따박 월 소득이

‘리츠의 비밀’ 저자 서원형 박사에게
부동산 간접투자의 장점 들어보니
리츠 평균배당률 7%...수익률 높아
6억원을 12개 리츠에 나눠 투자땐
매월 220만~705만원 배당금 수령

리츠의 비밀 저자 서원형 박사

최근 출판가에 잔잔한 화제를 불러일으키는 재테크 책을 꼽으라면 ‘리츠의 비밀’을 들 수 있다. 리츠((REITs, 부동산투자신탁)는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산투자신탁을 말한다. 최근 떠오르는 부동산간접투자 상품의 대표상품으로 통한다.

리츠의 숨은 매력을 담은 이 책의 저자인 서원형 박사를 인터뷰했다. 서원형 박사는 미래에셋증권 이사로 증권업계에서 28년 동안 IB(투자은행) 업무를 담당한 업계 리더다. IB업계에서는 유일하게 리츠로 학위를 받은 부동산학 박사기이도 하다. 그와의 즐거웠던 인터뷰를 Q&A로 정리한다.

-리츠 투자는 어떻게 하는 건가

▷리츠도 주식처럼 상장리츠와 비상장리츠가 있다. 일반 개인들이 투자대상으로 하는 리츠는 대부분 증권거래소에 상장되어 있는 상장리츠이다. 리츠는 부동산의 속성을 가지고 주식의 옷을 입고 있는 투자상품이라고 보면 된다. 일반투자자들의 경우 증권거래소(KRX)에 상장되어 있는 상장리츠에 일반 주식에 투자하듯 매매를 통해 리츠 투자가 가능하다.

-리츠가 연금의 기능을 할 수 있나

▷종신보험이나 개인연금으로 노후대비를 하는 분들이 많다. 연금 상품을 통한 연금과 리츠에 투자한 이후 수령하는 배당금을 비교할 때 리츠의 투자수익율이 높다. 최근 리츠마다 차이는 있지만 평균배당율은 7%대를 보이고 있다. 대한민국 40세 남성이 20년간 매월 약 26만원을 불입(또는 투자)할 경우 20년뒤에 해당 금액을 20년 연금으로 받게 될 경우 개인연금 수령액은 연344만원, 반면 상장리츠의 배당금은 연391만원에 달한다. 여기에 상장리츠의 주가상승으로 인한 자본차익은 투자의 또 다른 보너스라고 할 수 있다.

-리츠를 통해 월배당을 받는 부분에 대해 자세하게 설명해달라

▷일반적인 직장인의 경우 퇴직 후에는 퇴직 전까지 재산 형성의 시기가 끝나면서 현직에 있을 때의 재산을 퇴직 후 매월 수령하는 인컴(Income) 자산을 미리 준비해 두어야 한다. 총6억원을 12개 종목의 리츠에 5000만원씩 투자하게 되면 매월 약 220만~705만원 범위내에서 배당금을 수령할 수 있다. 청산으로 인한 특별배당으로 배당금에 여유가 있을 때 재투자도 가능하다. 이때 재투자하게 되는 배당금은 투자시점부터 매년 투자원금에 합산되어 복리처럼 배당금이 증가하게 된다. 즉 이자의 이자가 복리이듯, 배당금의 배당금 또한 재투자의 복리효과를 가져올 수 있다는 것이다.

리츠의 비밀 저자 서원형 박사

-리츠와 배당주를 비교할 때 리츠의 강점은

▷리츠는 중위험중수익 상품으로 임대료를 배당재원으로 하여 향후 투자자가 받게 될 배당금이 어느정도 예측가능하다는 점이 일반 주식의 배당과는 다르다고 할 수 있다. 또한 일반주식의 경우에는 대부분 연1회에 그치지만 리츠는 종목에 따라 최대 연 4회에 걸쳐 배당금 수령이 가능하다. 또한 금리인상 시기에도 임대료를 기반으로 하는 안정적인 현금흐름으로 인플레이션 헤지가 가능한 대표적인 상품이다.

-최근 국제통화기금(IMF)이 한국의 부동산 시장이 급락할 것이란 예측을 내놓았는데, 리츠 투자도 위험한 것 아닌가

▷투자의 세계에 유명한 말이 있다. ‘High Risk! High Return!’ 수익과 위험은 비례한다는 말이다. 그 동안 사상 유례없는 저금리시대의 풍부한 유동성으로 소위 “영끌“이라는 신조어도 만들어내며 부동산의 자산가격은 그야말로 하늘 높은줄 모르고 치솟아갔었다. 뫼가 높으면 골이 깊다라는 말처럼 부동산 시장의 침체는 이미 예견되고 있었다. 금리인상으로 인한 이자부담을 못견디는 투자자들의 급매물과 분양시장의 냉각과 부동산개발시장의 침체등으로 부동산시장의 침체는 어느정도 지속될것이라고 생각된다. 이런 상황에서 리츠는 오히려 더 좋은 투자처로 부상될 수 있다고 본다. 왜냐하면 부동산가격의 하락은 언제 어디까지인지 예측이 되지 않기 ?문에 더 큰 하락을 가져올수 있다고 본다. 하지만 상장리츠의 경우에는 향후 받아갈 배당금 규모가 어느정도인지 언제 임대료가 올라갈 수 있는지 언제까지 현재 임차인이 계속 있을지가 대부분 예측이 가능하기 때문에 오히려 좀 더 편안하게 투자가 접근가능하다고 할 수 있다.

-지금과 같은 경기둔화 상황에서는 어떤 리츠에 투자하는 것이 유리한가

▷리츠 투자시에 리츠를 섹터별로 구분하는 것이 일반적이다. 주거, 리테일, 물류, 오피스, 호텔 등 다양한 섹터가 있는데 최근처럼 급격한 금리상승으로 인한 경기가 침체에 빠져들면 사실 섹터의 구분이 의미가 없어진다. 전반적으로 모든 섹터에 다 영향을 주기 ?문이다. 지금과 같은 상황에서는 섹터에 따른 투자판단보다는 자산운용전략, 자금운용전략, AMC의 능력을 기준으로 투자판단을 하는 것이 좀 더 효과적이라 할 수 있다.

-리츠 투자의 핵심을 몇 가지 꼽는다면

▷리츠 투자에 있어서 무엇보다도 가장 첫 번째로 꼽아야 할 것은 우량자산의 선택이다. 즉 어떠한 자산으로 구성되어 어떻게 얼마나 임대료가 창출되는 지가 투자의 핵심이라고 할 수 있다. 그 다음으로는 리츠AMC의 운영능력을 보아야 한다. 아무리 좋은 자산을 가지고 있다 하더라도 적시에 사거나 적시에 팔지 못하면 수익률에는 좋지 않은 결과를 가져올 수 있다. 그 다음으로는 조기투자와 장기투자이다. 조기투자는 아무리 어린 투자자라 하더라도 먼저 시작하는 것이 한푼이라도 더 벌 수 있는 방법이고, 장기투자일수록 그 조기투자의 효과가 제대로 빛을 발할수 잇을 것이다.

-투자성향에 따른 포트폴리오를 제안한다면

▷투자성향에 따른 포트폴리오는 사실 주식의 그것과 크게 다르지 않다. 공격적인 성향의 투자자들에겐 안정적인 확정임차료(마스터리스) 구조가 아닌 단기의 임대차계약을 통해 시세를 그때 그때 금리상황등을 고려하여 반영할 수 있는 리츠들이 좀 더 좋을듯하다. 보수적인 성향의 투자자들에겐 임대료가 금리상승분을 곧바로 반영하지는 못한다 하더라도 안정적인 확정임차료로 구성이 되어 있는 리츠라면 여기에 부합되리라 생각된다..

리츠의 비밀 저자 서원형 박사

-리츠를 통한 절세방법도 있나

▷일반 개인투자자들의 경우를 보면 모리츠 또는 부동산펀드에 5000만 원 한도로 3년 이상 투자를 하게 되면 개인의 배당소득에 대해 분리과세를 적용한다. 세율도 기존 15.4%에서 9.9%로 낮춘 저율의 세율이 적용된다. 현재 금융소득이 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세율 6~42% 누진 과세가 적용되는데, 이에 합산하지 않는다는 것이다. 이 경우 배당소득세는 최대 70% 경감된다.

-올해 주목할 만한 상장 예정 리츠는

▷2023년에는 삼성FN리츠, 인마크글로벌리츠, 로지스밸리신한리츠, 한화리츠,대신글로벌리츠 등이 상장을 목표로 준비를 하고 있다. 또한 세계 최대 물류 부동산 개발 및 투자회사인 프로로지스(ProLogis)의 한국 주요 임원들이 주축이 되어 만든 ADF자산운용의 행보도 관심을 가져볼 만하다. 국민연금, 행정공제회 등 국내 주요 연기금과 싱가포르투자청(GIC)의 블라인드펀드 운용사로 운용자산(AUM)만 7조 원에 달해, ESR켄달스퀘어리츠의 AUM을 능가하는 등 물류업계의 숨은 실력자라 할 수 있다. 조만간 주식시장에 ADF자산운용이 만든 상장 리츠를 보게 될 것으로 기대된다.

리츠의 비밀