영끌족의 성지 노도강? 아니면 강남?…올해 내 집 마련 '타이밍' 온다

신년기획-부동산 빙하기, 기회로 만들 전략

━

강남도 와르르 "올 상반기 집값 더 빠진다"…내집마련 적기는?

━

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 지난달 전국 집값이 19년 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 한국부동산원 11월 전국주택가격동향조사에 따르면 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 전월 대비 1.37% 하락했다. 부동산원이 2003년 12월 관련 통계를 작성하기 시작한 이래 최대 낙폭이다. 16일 오전 서울 중구 남산에서 아파트와 주택가가 내려다보이고 있다. 2022.12.16.

올해 부동산 시장 전망은 '하락'에 방점이 찍힌다. 고금리·고물가·경기 침체 등으로 수요가 급격히 위축한 영향이다. 관건은 반등 시기다. 다수의 전문가는 관련 변수를 금리와 정책으로 꼽았다.

전문가들은 미국의 금리 방향이 바뀐다면 국내 집값도 하반기엔 반등 가능성이 있다고 봤다. 정부의 규제 완화책으로 거래 절벽이 풀리면 반등에 조금 더 무게가 실린다. 반대의 경우엔 하락기가 길어질 수 있다. 전문가들은 자금 사정이 된다면 부동산시장 침체로 인해 '매수 우위' 시장인 올해가 주택 마련의 적기가 될 수도 있다고 조언한다.

■ "상반기까지는 더 빠진다"…2분기 미국 금리하락이 반등 신호

다수의 부동산 전문가는 집값이 올 상반기까지는 지난해 하반기처럼 하락세를 이어갈 것으로 예상했다. 미국의 금리 인상 기조에 변화가 없는 가운데 매수심리 위축 현상도 유지될 것으로 봤다. '거래 실종' 현상이 이어지는 가운데 일부 급매물 위주로 거래가 일어나면서 집값 하락세도 두드러질 것이라는 전망이다.

그동안 가파르게 올랐지만 상대적으로 하락폭이 적었던 강남·잠실·용산 지역이 큰 폭으로 떨어질 것이라는 전망도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "지난해 말 고점 대비 실거래가가 20%씩 떨어지고 있는 강남, 잠실 아파트 실거래가가 지금보다 최대 10%까지 더 떨어질 수 있다"면서 "강남은 가장 먼저 가파르게 오르고 가장 나중에 내린다"고 말했다.

반면 고금리가 지속돼 대출을 이용해 집을 사는 지역과 그렇지 않은 지역의 양극화가 더 심화될 것이라는 전망도 있다. 이른바 '영끌족'의 성지로 불리는 노도강(노원·도봉·강북구)은 이미 많이 하락했기 때문에 하락폭이 제한적이라는 예측도 있지만 대출을 받아 구입하는 수요층이 몰리는 곳이기 때문에 고금리로 올해도 추가 하락이 불가피하는 전망도 있다.

■ 저점 매수 시점 "상반기 VS 하반기"

집을 언제 사야 할지에 대해선 전문가마다 차이를 보였다.

올해 2분기 미국이 기준금리 인하에 돌입할 것이라고 예상한 전문가는 국내 부동산도 하반기에는 상승 전환할 것으로 예상했다. 상반기 내에 미래가치가 있는 주택을 경매나 급매나 매수하는 것이 유리하다는 조언이다.

고준석 제이에듀투자자문대표는 "올 2분기엔 글로벌 원자재 공급망이 정상화하고 미국 기준금리도 떨어질 것으로 본다"며 "지금 집값은 금리가 통제하는데 금리가 떨어지기 시작하면 서울·수도권 주요 지역은 공급 부족으로 인해 가격이 다시 오를 수 있다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부가 내놓은 규제 완화책으로 급매물이 소진되면 2개월 동안 바닥 다지기를 한 후 하반기에는 상승 전환할 여지가 있다"고 전망했다. 윤 연구원은 "시장에서 거래가 되고 기준금리 연 3% 시대에 적응할 시간이 주어졌기 때문에 연말로 갈수록 시장은 살아날 것"이라고 말했다.

반면 하반기에도 부동산 시장 침체가 이어져 매수 시점을 더 늦춰야 한다는 조언도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "올 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기 위축 우려가 겹치며 주택가격 하락이 지속될 것"이라면서 "여전히 급매물 위주의 간헐적 거래만 연결되며 평년보다 저조한 주택거래 양상이 이어질 것"이라고 예상했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "기준금리 인하는 빨라도 연말쯤 예상한다"면서 "특히, 인천 등 수도권과 지방 주요 도시는 공급 부담으로 미분양 해소가 늦어질 것"이라고 했다. 김 소장은 "하반기에 일부지역은 저점 논란이 있겠으나 회복 모멘텀은 없는 상황"이라고 덧붙였다.

■ 매수 우위 시장… 자금력 있는 실수요자 매수 적기

금리 추이 뿐 아니라 정부의 규제책도 시장의 변화를 가져올 중요한 변수로 꼽힌다.

다주택자에 대한 취득세 중과 폐지뿐 아니라 서울과 주요 수도권의 규제지역 해제, 대출규제 추가 완화 등 정책 변화에 따라 시장 반등 시점이 빨라질 수 있기 때문이다. 정부는 올해 다주택자에 대한 취득세와 보유세 인하 계획을 밝혔고 연초에 규제지역 추가 해제를 예고한 상태다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 시장의 연착륙을 목표로 획기적인 규제 완화와 서울·수도권의 규제지역 해제 등이 이뤄지면 주요지역을 중심으로 가격이 움직일 것"이라면서 "자금 여력이 있다면 올해는 고금리를 주는 금융상품에 예치한 후, 적절한 때 매수자 우위 시장에서 집을 살 수 있기 때문에 실수요자에게 부정적인 상황은 아니다"고 말했다.

━

'무주택 탈출' 올해가 기회…"바닥 재다가는 낭패, 청약 노려라"

━

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 16일 서울의 한 공인중개사무소에 아파트 급매 상담 안내문이 붙어 있다. 2022.3.16/뉴스1

전문가들은 올해 부동산 시장이 무주택 실수요자에게는 기회의 장이 될 것으로 내다봤다. 매수자 우위 상황에서 내 집 마련에 나설 수 있는 절호의 타이밍이어서다. 1주택자도 기존주택이 팔리기만 하면 상급지로 갈아탈 수 있는 시기다. 다만 다주택자에게는 추가 매수보다 처분·등록임대를 권했다.

■ 매수자 우위에서 내집 마련해야…'청약' 가장 추천

대부분의 부동산 전문가들은 지난해 금리인상과 함께 시작된 집값 하락세가 적어도 올 상반기까지는 이어질 것으로 전망했다. 매수세가 잔뜩 위축된 상황이지만 이럴 때일수록 무주택자라면 내 집 마련에 나설 '적기'라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "수요자는 매수자 우위 시장에서 어떤 선택을 해두지 않으면 공급자 우위 시장에서는 끌려다니게 된다"며 "하락기가 매수자 입장에서는 가장 좋은 시기"라고 말했다.

△청약 △급매 매수 △경매 입찰 △미분양 매입 등 선택지는 다양하지만 자격 조건만 갖추고 있다면 청약에 나서는 것을 가장 추천했다. 윤 연구원은 "특별공급 대상이 되거나 당첨 가능성이 높다면 청약이 가장 합리적인 선택"이라며 "지금은 시세가 동일하다고 해도 3년 후 입주하기 때문에 그 기간 동안의 물가 상승분 등 프리미엄이 발생한다"고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택가격 대비 자기자금 비율 및 상환가능한 수준에서의 대출 비율이 중요하다"며 "청약과 시중의 급매물, 경매 가운데 가성비를 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

그러나 전문가들은 무주택자들에게 '저점 매수' 전략은 오히려 독이 될 수 있다고 우려했다. 최저점에서 매수하려고 기다리다가 예상치 못한 반등으로 시기를 놓치게 될 수 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금까지 의사결정을 못한 무주택자가 시장 저점을 잡아 실거주와 수익 창출을 동시에 얻기는 어렵다"며 "요새는 가격 조정이 눈에 보이니 본인의 자금 여력에 맞다면 집을 장만하는 게 좋다"고 조언했다. 윤 연구원은 "주택은 향후 3년을 내다보고 의사결정을 해야지, 주식처럼 '오늘 사서 6개월 후 올라야 한다'는 생각이면 결정을 못할 것"이라고 말했다.

■ 갈아타기는 기존 집 처분 먼저, 다주택자=처분 또는 등록임대

1주택자에게도 올해는 집을 넓히거나 상급지로 이동할 수 있는 타이밍이 될 것이란 관측이 우세하다. 기존 주택과 이동하는 주택 간의 가격 차이가 가장 작아졌을 때가 매수 적기라는 설명이다. 다만 거래가 워낙 없는 상황인만큼 기존주택을 먼저 처분하고 옮겨갈 주택을 매수해야 한다는 당부했다.

고준석 제이에듀투자자문대표는 "올해 주택시장 상황을 고려할 때 현재 보유하고 있는 곳보다 상급지로 갈아타는 것이 자산관리에 유리해보인다"고 말했다. 윤 연구원도 "외곽이 1억원 빠질때 중심권은 5억원씩 빠지기 때문에 기존보다 적은 자금으로 갈아탈 수 있는 시기가 올 것"이라며 "노원 집을 팔고 종로로 옮기기가 용이해진다는 얘기"라고 설명했다.

다주택자들에게는 추가 매수보다는 처분을 권하는 조언이 많았다. 다만, 다주택자는 복잡한 규제로 인해 각 개인별 처한 상황이 워낙 다양한 만큼 일관된 전략을 추천하기는 어렵다는 게 중론이다.

함 센터장은 "처분 또는 등록임대가 현명하며 주택 추가 구입과 관련한 단기 실익은 많지 않아 보인다"고 했다. 고 대표도 "미래가치가 있는 주택은 보유하되 없는 주택은 처분하는게 유리하다"고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "다주택자 양도세 중과 한시 유예가 2024년 5월 9일까지 연장되면서 처분시기를 선택할 수 있게 됐다"며 "전용 85㎡ 이하 아파트는 등록임대 전략도 검토가 가능하다"고 했다.

━

"내 집 마련할 수 있나"… 공공분양·'줍줍' 타이밍은 지금?

━

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 올해 아파트 매매시장의 가격변동률과 거래량이 한국부동산원 통계 발표 이후 최저치를 기록할 전망이다. 19일 직방이 부동산원 통계를 분석한 결과에 따르면 주요 지역의 아파트 매매가격이 5.0% 이상 하락하고, 거래량도 2012년(50만4000가구) 이후 최저거래가 예상되고 있다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 2022.12.19/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

지난해부터 본격화된 주택가격 하락세가 이어지고 있다. 고금리에 경기침체 우려까지 짙어져 매수 심리가 얼어붙었다. 하지만 기회 요인도 있다.

무주택자에겐 청약경쟁률이 낮아진만큼 자격 요건만 맞다면 시세의 70~80% 가격에, 저리로 집을 구할 공공분양이 기회가 될 수 있다. 분양시장 침체가 이어지면서 입지가 양호한 지역의 무순위 청약 매물도 장기적으론 내 집 마련의 대안이 될 수 있다.

■ 공공분양 50만호, 시세보다 20~30% 싸고 최저 1%대 저리융자

(서울=뉴스1) = 원희룡 국토교통부 장관이 16일 경기도 성남시 LH 경기지역본부를 방문, LH 공공주택 층간소음 관련 대응 현황 등을 점검하고 있다. (국토교통부 제공) 2022.12.16/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

민간에서 집을 찾기 어려운 이들은 공공으로 눈을 돌려볼 법하다. 공공분양은 그간 공공임대와 혼동하는 수요자들의 시각과 함께 민간분양보다 주거품질이 떨어진다는 시선이 있었으나 윤석열 정부 들어 공공주택의 질을 제고하기 위한 다양한 시도가 이어지고 있다. 오세훈 서울시장은 "타워팰리스급의 공공주택을 짓겠다"고까지 선언했다.

국토교통부는 지난해(2022년) 말 공공분양 50만호 공급계획을 내놨다. 공공분양의 품질을 높여 양호한 입지에 시세보다 20~30%까지 저렴한 분양가에 수분양자가 초기 자금부담을 줄일 수 있는 상품 유형을 신설했다.

올해부터 2027년까지 50만가구를 공급하며 대상별 물량은 △미혼청년 5만2500가구 △신혼부부 15만5000가구 △생애최초 11만2500가구 △일반 무주택자(청년 외 세대) 18만가구다.

지역별로는 서울 6만 가구를 포함해 수도권에 36만가구, 비수도권은 14만가구를 공급한다. 과거 도시 외곽에만 공급됐다는 지적에 따라 국공유지, GTX인근 택지, 공공·민간의 도심복합사업지 등 역세권과 도심지를 활용할 계획이다.

자료=국토교통부

정부는 특히 치솟은 금리에 당장 목돈을 마련하기 어려운 무주택 실수요자를 위해 단순 장기임대가 아닌 소득·자산 여건·생애 주기에 맞춘 3가지 모델의 주택형을 선보였다.

△시세의 70% 이하로 분양받고 이익을 공유하는 나눔형 △일정 기간 임대 후 분양 여부를 결정하는 선택형 △시세 80%를 보장하는 일반형 모델이다. 국토부는 공공주택특별법 하위법령 개정안을 통해 공공분양 공급 방안을 위한 제도적 기반도 마련했다.

나눔형 주택은 25만 가구가 공급된다. 법적 유형은 '이익공유형 분양주택'이다. 시세차익의 70%를 보장한다. 전체 물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등 특별공급, 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

선택형 주택은 10만 가구를 공급할 예정이다. 전체 공급물량의 90%는 특별공급, 나머지는 일반공급된다. 가장 기본적인 일반형 주택공급 물량은 15만 가구다. 시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택의 경우 공공분양 일반공급 비율을 기존(15%) 대비 두 배 수준인 30%까지 늘릴 계획이다.

모델 자체만큼이나 장기 저리 모기지론(장기주택담보대출)도 눈여겨봐야 한다. 현재 고금리로 인해 이자를 감당하기 어려운 이들, 주택담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제에 걸린 이들에게 혜택을 줄 예정이다.

나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기 저리 고정금리 (1.9~3%) 대출을 지원한다. 선택형은 나눔형과 분양 시 대출 조건은 같지만 임대 기간 전세보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리 대출을 받을 수 있다. 일반형은 기존 기금대출(디딤돌)을 지원하되 신혼부부 등 청년층에게는 한도와 금리를 우대할 계획이다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "최근 공공분양의 품질 관리에 신경을 많이 쓰고 과거와 달리 낙인 효과가 줄어든 만큼 관심 두고 볼 필요가 있다"며 "가격과 공급지 조건 등을 잘 살펴서 당첨을 노려볼만 하다"고 말했다.

■ 제2의 '경희궁자이?'… 침체기 미분양 물량도 옥석 가리면 기회

(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 총가구 수 1만2032가구 규모로 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 둔촌주공을 재건축하는 올림픽파크 포레온 분양이 5일부터 시작됐다. 사진은 5일 서울 강동구에 둔촌주공 재건축 현장. 2022.12.5/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

청약가점이 낮거나 청약 자격이 되지 않아도 기회는 있다. 집값이 급락하고 미분양이 늘고 있지만 10여 년 전 주택시장 침체기에 미분양 물량 중 옥석을 가려 선점한 이들은 내집마련의 기회를 잡았다.

실제 강북의 대장 아파트 '경희궁 자이'도 2015년 분양 당시엔 미분양이란 오명을 썼다. 전용 84㎡의 분양가가 5억원대였지만 비싸다는 이유로 외면받았다. 이 아파트의 가격은 지난해 초 21억원까지 올랐다.

분양시장 침체로 제2, 제3의 경희궁자이 같은 사례가 등장할 가능성도 없지 않다. 이미 지방과 수도권은 말할 것도 없고 서울에서도 미분양이 발생하고 있다. 건설사들은 미분양을 털어내기 위해 각종 할인과 금융혜택을 제공 중이다.

당장 단군이래 최대 재건축이라는 둔촌주공 일반 분양과 '장위자이 레디언트'도 예상보다 청약 경쟁률이 저조해 연초 무순위 청약 물량이 나올 가능성이 높다. 주변 시세가 계속 떨어지고 있어 분양가의 매력이 높지 않다는 지적이 나오지만 장기적 관점에선 내집마련을 위한 선택지가 될 수도 있다.

박지만 월용청약연구소 대표는 "현재의 높아진 분양가가 시장 침체로 다른 분양 아파트에서도 계속해서 등장한다면 '줍줍'이 유의미하다"며 "정부의 양도세 면제 혜택 등 추가 규제 완화가 이어진다면 실수요까지 붙어 기대 이익을 노려볼 수도 있다"고 말했다.

━

"은마아파트도 5년만에 나왔다"…급매보다 싼 경매 노려라

━

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 지난 10월 서울 시내 한 공인중개사 사무소에 적혀 있는 아파트 매매 및 전·월세 가격표. 2022.10.3/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

집값은 하락하고 금리는 계속 오르면서 불어난 이자를 견디지 못하고 경매로 넘어가는 주택이 늘어나고 있다. 하지만 경매 매물 증가는 누군가에는 낮은 가격에 집을 살 수 있는 기회다.

시장 전문가들은 올해 경매시장에 작년 대비 양질의 매물이 늘어날 것으로 본다. 다만 주택 시장의 하락기를 고려해 정확한 권리분석과 시세 분석을 통한 신중한 접근이 필요하다고 입을 모은다.

2일 지지옥션에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 경매 매각률은 15.94%로 집계됐다. 총 138건의 입찰이 진행됐으나 매각된 사례는 22건에 불과했다. 매각 물건의 감정가에 대한 낙찰 금액의 비율을 나타내는 매각가율도 82.99%에 그쳤다. 감정가 대비 평균 17%가량 낮은 금액에 낙찰됐다는 의미다.

1년 새 싸늘해진 경매시장의 분위기가 확연히 감지된다. 전년 동월인 2021년 11월 서울 아파트의 매각률은 64.4%, 매각가율 103.65였다. 10건 중 6건은 입찰에 성공했고 매각가도 최초 감정가 대비 높은 금액에 낙찰받았다는 뜻이다.

서울 아파트 매각가율은 지난해 6월 111.38%를 기록한 뒤 5개월 연속 감정가를 밑돌고 있다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매시장은 일반 매매 시장보다 투자 수요가 더 많기 때문에 더 민감하고 빠르게 움직인다"며 "재건축, 학군지 등 인기 단지에 수요가 몰리더라도 시세보다 낮은 가격에 낙찰된다는 것이 그 방증이다. 아직 매각률이나 매각가율의 반등을 기대하기는 어렵다"고 분석했다.

역으로 투자자 입장에서는 기회가 될 수 있다. 올해 상반기부터는 금리 인상 등의 여파로 경매 매물이 더 늘어날 것으로 예상돼 투자자들의 선택지가 넓어질 전망이다. 실제 강남의 대표 재건축 단지인 '은마아파트'도 경매 시장에 나왔다. 2017년 이후 5년 만의 경매 시장 출현이다. 삼성동 소재 '아이파크 삼성' 역시 지난해 8월 2019년 1월 이후 3년 만에 동시에 두 건의 경매 매각 기일이 잡혀 주목받기도 했다.

전문가들은 경매 시장에서 가장 중요한 것은 정확한 낙찰가를 책정하는 것이라고 입을 모은다. 지난해부터 계속되고 있는 거래 절벽으로 정확한 시세를 확인하기 어려워서다. 특히, 경매시장은 통상 감정가액이 최초 매각기일 6개월 전에 결정된다는 점도 유의해야 한다. 주택시장 상승기에는 이러한 시차로 경매 감정가액이 시세보다 낮지만 하락기에는 반대로 감정가액이 시세보다 높다. 이 때문에 감정가가 매매시장의 급매 가격보다 높지 않은지 인근 부동산 등을 통해 꼼꼼히 확인해야 한다.

이주현 선임연구원은 "지금부터 경매를 통해 내 집을 마련할 준비를 해도 좋다고 본다"며 "정확한 권리분석과 낙찰가 설정을 위해 일단 본인이 잘 아는 지역을 먼저 검토하는게 안정적인 방법"이라고 설명했다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "금리 인상 등의 여파로 실수요자가 체감하는 매각 물건의 양과 질이 늘어나는 시점은 올해 하반기로 본다"며 "시세보다 낮은 가격에 선택의 폭이 넓어지는 우호적 시장이 될 것으로 예상하나 보수적인 접근은 필수"라고 말했다.

━

연예인들도 꼬마빌딩 '쪽박' 위기…"위약금 물고 계약포기도"

━

(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 정부가 17일부터 전 금융권에서 비(非)주택 담보대출 인정비율(LTV)을 70%로 적용한다. 7월부터 토지거래허가구역 내 LTV는 40%로 적용한다. 비주택 건물을 매입하더라도 은행에서 매입 금액의 70% 이상 대출을 받을 수 없게 된 것이다. 부동산 업계에서는 '꼬마빌딩' 등 대출규제 사각지대에 놓여 활황기를 구가하던 비주택 부동산 시장에 끼칠 영향에 예의주시하는 모습이다. 사진은 16일 서울 강남구 논현동 '꼬마빌딩' 밀집지역 모습. 2021.5.16/뉴스1

전문가들은 올해 수익형 부동산 시장도 냉각기에 접어들 것으로 내다봤다. 임대수익과 땅값 상승 효과를 모두 얻을 수 있는 투자처로 각광을 받았던 '수익형 부동산' 투자가 금리인상 시기에는 오히려 독이 될 수 있다는 분석이다. 고금리로 과거처럼 레버리지(지렛대)를 극대화한 '꼬마빌딩' 투자는 손실을 입을 위험이 높아졌다는 지적이다.

2일 부동산R114에 따르면 지난해 1~10월까지 전국의 수익형(상업·업무용) 부동산 거래건수는 6만1577건으로 지난해 같은 기간(8만3230건)보다 26% 감소했다. 수도권과 지방은 각각 3만1956건, 2만9621건으로 1년 전보다 1만3680건, 7973건씩 줄었다.

수익형 부동산 거래 추세는 사회적 거리두기가 전면 해제된 올해 4월 8327건으로 정점을 찍은 후, 감소세를 보이며 10월(3968건)에는 고점 대비 절반 수준을 기록했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "대출 비중이 높은 수익형 부동산 투자 특성상, 가파른 금리 인상으로 금융비용 부담이 가중되면서 거래 감소에 영향을 미친 것"이라고 분석했다.

최근 몇 년새 연예인·고소득 전문직 뿐 아니라 일반인들 사이에서도 투자처로 인기를 끌었던 꼬마빌딩도 고금리에 직격탄을 맞았다. 꼬마빌딩은 연면적 3000㎡ 이하, 매매 기준가 50억원 이하인 상업업무용 건물을 말한다. 최근 4~5년 간 부동산 시장에 늘어난 유동성과 아파트·주택 대비 느슨한 대출 규제로 연예인이나 고소득 전문직 등 자산가들의 투자가 집중됐다.

그러나 지난해 하반기 들어서는 레버리지 투자 위험성이 높아지면서 꼬마빌딩 시장은 급격하게 위축되고 있다. 이유라 원빌딩부동산중개 팀장은 "지난해 초까지만 해도 연예인, 전문직 뿐 아니라 일반인도 아파트 팔아서 꼬마빌딩을 사겠다고 하는 수요가 많았다"며 "현재는 강남권 등 주요 상권 내 급매물 위주로 거래가 간간이 성사되고 있다"고 말했다.

■ 각광받던 '꼬마빌딩' 레버리지 투자가 이자 부메랑…"상반기 이후 지켜봐야"

업계에 따르면 꼬마빌딩 투자는 최근 몇년 간 대개 보유 현금 10~30%에 대출 70~90%를 끼고 투자가 이뤄졌다. 대출 비중을 최대 한도로 높여 투자금 대비 수익률을 극대화하는 이른바 레버리지 투자 전략이다.

저금리 시기에는 임대수익으로 이자를 감당하면서 부동산의 가치 상승을 기다릴 수 있지만 지금 같은 고금리엔 부메랑이 된다. 그간 대박 사례로 회자됐던 유명인들의 빌딩투자도 고금리 시기엔 한 순간에 '쪽박' 사례가 될 수 있다. 이자는 치솟는데 받을 수 있는 임대료는 한정돼있기 때문이다.

한 상업용 부동산업체 관계자는 "레버리지를 80% 이상 일으켰던 일부 물건은 건물주가 당장 손해를 보면서 취득가 이하로 내놓은 곳도 있다"며 "지난 11월에는 매수자가 계약금, 중도금까지 치렀는데 자금여력이 부족해 결국 손해를 배상하고 계약을 포기한 사례도 있다"고 설명했다.

전문가들은 올해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산도 매수자 우위 시장이 될 것으로 전망한다. 이 팀장은 "그동안 레버리지를 충분히 활용해 꼬마빌딩을 사들이는 경우가 많았지만 이제는 확실히 매수자 우위 시장으로 전환됐다"며 "대출 이자가 감당하기 어려운 급매물뿐 아니라 수익률 1%대 안팎으로 낮거나 입지가 떨어지는 물건 위주로 매물이 늘어날 것"이라고 내다봤다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 조성준 기자 develop6@mt.co.kr, 조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이민하 기자 minhari@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>