[2023 부스트라다무스]⑤ 고준석 “금리인하 오면 바로 사라... 재건축 아파트 주목해야”

“상반기 중에는 금리인하 시그널이 있을거라고 봅니다. 우리나라 주택시장은 규제 문제를 떠나서 공급이 부족해요. 금리인하 시점부터는 가격이 또 올라갈 수 있다는 이야기입니다. 반등 시점엔 재건축과 재개발 등 정비사업이 추진 중인 곳을 주목해야 합니다.”

고준석 제이에듀투자자문(고부자닷컴) 대표는 지난달 말 본지와 진행한 인터뷰에서 “현금을 보유한 실수요자 혹은 투자자들에게는 지금이 오히려 좋은 시장이 될 수 있다”며 무주택자의 내집마련 시점을 내년 상반기 정도로 예상했다.

그는 최근 잇따른 규제완화로 문턱이 낮아진 재건축과 재개발 등 정비사업지 중 속도를 낼 가능성이 큰 지역을 주목해야한다고 했다. 서울시의 경우 신속통합기획 등으로 정비사업의 속도가 빨라지고 있는 곳이 대상이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표./ 고운호 기자

━부동산 시장 침체, 언제까지 지속될까.

“푸틴 러시아 대통령만 알 것 같다. 현재 시장에서는 금리가 가격을 통제하고 있는데 금리가 내려가면 가격은 우상향할 것이다. 금리가 올라간 이유가 결국 전쟁 때문에 공급망 작동이 안 된 것 아닌가. 공급망이 제대로 작동하면 각 나라 물가 지수가 정상화되고 안정을 찾아갈 것이라고 본다.

미국이 2년 후 대통령 선거를 앞두고 있다. 경기 활성화를 위해 올해부터는 금리 인하 시그널을 준비할 것이라고 본다. 그때 쯤이면 전쟁 종식도 가능할 수 있다고 생각한다. 이런 시장의 위험이 제거되면 금리가 자연스럽게 내려갈거고, 우리나라 금리까지 내려가지 않겠는가. 실수요자들은 2분기 정도에 진입을 시도해봐도 좋다고 본다.”

━금리 하락 이후 집값은 또 오를까.

“우리나라 주택 시장을 보면 다른 규제를 떠나 공급이 부족하다. 그래서 지난해 9월에도 정부에서 공급대책을 발표하지 않았나. 서울시에서도 신속통합기획(신통기획)이나 가로주택정비사업 등을 추진하고 있다. 정부는 3기 신도시 건설을 계속 추진 중이다. 이런 것들이 금리 인하 시점에 맞물려서 입주할 수 있는 물량은 아니다. 시작 시점부터 8~9년은 지나야 입주할 수 있다. 이를 감안해 볼 때 다가오는 금리 인하 시점엔 결국 가격이 올라갈 것이다.”

━반등 시기는 언제라고 보나.

“우리나라 금리가 내리는 시기다. 다만 그때는 한꺼번에 수요가 몰리다보니 미국 금리 인하 시그널이 나오면 반등을 곧 시작할 것이라고 보는게 좋다.

국제통화기금(IMF)위기나 금융위기 때는 미국 금리를 크게 신경쓰지 않았다. 지금은 그만큼 한국 경제가 글로벌 경제의 한 축으로 작동한다는 이야기다. 다른건 다 규제해도 규제 못하는게 금리다.”

━실수요자들 언제 집 사야할까.

“우리나라 금리가 내려갔을 땐 이미 늦었다. 미국 금리가 내려가는 시그널이 있을때다.

하지만 이건 일반적인 이야기다. 지금도 개별 단지마다 잘 찾아보면 살 만한 물건들이 많다. 급매물, 급급매물이 많다. 현금만 보유하고 있다면 매수자 우위 시장이다. 경매로 내집마련 하기에도 좋은 시기다. 미래 가치 있는 물건을 잡은 뒤 한동안 금리를 감당할 수 있다면 매력적이다.

특히 정부에서 세금을 대폭 손질하고 있다는 점에 주목해야 한다. 시장 분위기가 달라질 수 있는 요인이기 때문이다. 정부는 다주택자 양도소득세 중과세를 없애고, 종부세 중과세율도 일반세율로 적용하고, 다주택자 취득세 중과도 해제하는 내용 등을 검토 중이다. 이런 안들이 국회 통과를 기다리고 있는데, 통과 된다면 금리하고 상관없이 시장 분위기가 좋아질거라고 본다. (정부는 1년 이상 주택 보유 시엔 양도세 중과를 완전히 폐지할 계획이다. 2주택자 종부세 중과세율은 폐지됐고, 취득세 역시 조정지역 2주택자에 대해서는 중과세율이 아닌 기본세율을 적용하는 정부안이 인터뷰 이후 확정됐다.)

시장에서 가격이 오르는 건 한 순간이다. 자고 나면 얼마가 오를지 모르는 게 시장이다. 특히 가격이 오르기 시작하면 실수요자들은 일주일 전 가격이 생각나서 못 사는 경우가 많다. 미 연준 금리가 내려간다는 시그널이 있으면 우리나라에선 수요가 늘기 시작할 거다. 그 때를 잘 봐야 한다.”

━1주택자는 어떤 전략을 세워야할까.

“1주택자는 갈아타야 한다. 매수자 우위 시장에서 갈아타는 게 좋다. 수도권에 살면 서울로 진입하기 좋고, 서울에 산다면 상급지로 갈아타기 좋다. 그리고 지금 비조정대상지역에서는 거주 요건 필요 없이 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 활용하면 좋을 것 같다.

지금 정부는 규제를 많이 풀겠다는 기조다. 지난 5년간은 자고 일어나면 규제가 생겼는데, 이제는 자고 일어나면 규제가 없어진다. 환경이 좋다는 말이다. 금리가 문제긴 하지만 과거를 보면 답이 나온다. 2009년 반포에 자이와 래미안퍼스티지가 미분양이 났다. 전용 84㎡가 11억이었다. 그때 부동산 시장이 안좋으니 사라고 해도 안샀다.

둔촌주공도 마찬가지다. 당첨이 됐는데 계약할까 말까 고민하는건 배부른 사치다. 다른 아파트와 비교하는데, 그 아파트들도 조정 받은거다. 다시 올라간다는 얘기다. 입지도 좋다. 인건비나 자재가격이 모두 올라가는데 아파트 가격만 떨어질까? 그렇지 않다.”

고준석 제이에듀투자자문 대표./ 고운호 기자

━전세가격도 많이 빠지고 있다. 전세가는 언제까지 내릴까.

“1986년부터 지금까지 전세가격지수를 보면 매매가격이랑 흐름이 비슷하다. 지금은 금리가 높기 때문에 전세 가격이 떨어지고 월세 가격이 오르는 것처럼 보일 수 있지만, 결국 월세 추이도 변할 것이라고 본다.

법정 전월세전환율이 5.25% 수준인데, 1억당 50만원 가까이 되는 돈이다. 2억 보증금이면 월세만 100만원이다. 실거주 비용이 점점 많이 들어가게되면 다시 전세를 선호할 수밖에 없다. 금리가 떨어지면 전세 가격은 금방 다시 오를 것이다.”

━관심을 가져야할 지역은?

“지금 밑작업이 많이 되고 있는 정비사업이 재건축이다. 안전진단의 문턱이 낮아졌고, 크진 않지만 재건축부담금도 손을 봤다. 시장에서 원하는 만큼은 아니지만 어느 정도 변화가 있고, 분양가상한제까지 손 본다고 하면 더 탄력을 받을 것 같다. 그러니 지금 재건축 대상 지역들을 보고 있다가 반등 시점에 잘 들여다보면 좋을 것 같다. ‘새집 팔고 헌집 사라’는 말이 딱 맞는 시기다.

재건축 지역이 주목받는 또 다른 이유는 최근 정비사업 추진이 빨라지고 있기 때문이다. 서울은 신속통합기획, 가로주택사업 등과 맞물리고 있다. 재건축 재개발은 속도가 관건인데 이제는 투자기간 대비 입주시점이 빨라졌다.

특히 강남에 재건축이 아직 안 된 곳이 압구정과 대치동이다. 압구정 1~6구역과 대치동 은마아파트, 우선미(우성·선경·미도)가 있다. 강북은 노도강(노원·도봉·강북)이다. 산발적으로는 여의도나 목동이 있지만 토지거래허가구역으로 묶여있다. 압구정이나 대치도 묶여있긴 하지만 풀어질 가능성이 크다고 본다. 가격이 많이 올라가서 묶어둔 것인데 지금은 있을 필요가 없기 때문이다.”

━지난해 경매 시장 평가하자면.

“우선 물량이 많이 늘어났다. 경쟁률은 줄었다. 매각가율도 소폭 하락했다. 사실 이런 시장에 우량 물건들이 적은 경쟁률로 나와 오히려 좋은데, 아쉽다. 어느 시장이나 천리마는 있다. 이런 시장에서도 미래가치가 있는 물건들이 경매에 충분히 있다. 그런 것들을 잡아야 한다.

경매 경쟁률이 떨어진 이유는 시장 분위다. 경매해서 사도 더 떨어질거라고 보는 것이다. 하지만 이런 시장 상황에도 신고가가 존재하지 않는가. 서초동 래미안퍼스티지 59㎡가 30억에 시작해서 1차 낙찰가가 24억이었다. 시세는 33억이다. 10억 가까이 싸게 사는 것인데 사람들은 시세가 더 떨어질거라고 생각한다.

매각가율은 계속 낮아지고 있다. 작년 11월에 102%였는데 2022년 11월엔 83%였다. 약 15%포인트 낮아진거다. 현금이 있다면 매우 좋은 시장이다.”

━경매에 관심 갖는 사람들이 많은데 경매 팁을 주자면.

“실수요자들이 접근하기 좋다. 투자자도 현재 임차인이랑 재계약하면 된다. 그렇게 명도계획을 수립해야하고, 경매대출도 일반대출이랑 똑같이 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용 받기 때문에 자금조달 계획을 잘 세워야한다. 하지만 요즘 시기에는 전세만 놓더라도 해결되는 물건들이 많다. 전세만 놓으면 투자금을 회수할 수 있는 물건들이다.

또 경매를 공부하려면 평생, 그리고 꾸준히 해야한다. 경매공부는 부동산 공부의 최상위에 있다. 경매는 상가와 토지, 아파트 뿐 아니라 법과 세무도 알고 있어야 한다. 싸게 샀는데 가격이 올라가지 않는 경우 권리분석은 잘 했는데 미래가치가 없는 물건일 수 있다. 그렇기 때문에 경매 공부할 때는 부동산 전체를 공부하고 평생 자산관리를 하겠다는 마음으로 해야 한다. 젊은이들은 지금부터 하면 1년 5년 10년 뒤에는 분명히 자기 것이 될 수 있다.”

━토지 경매 등 아파트 경매가 아닌 시장은 어떻게 보나.

“시장 자체는 너무 좋다. 다만 싸다고 아무데나 사면 안 되다. 토지는 오를 곳과 오르지 않을 곳이 정해져있다. 용도지역이 정해져 있기 때문이다. 결국 땅값이 오를 것인지를 보고 들어가야 한다. 기업이 들어가거나 관광 인프라가 증가하는 경우다.

기업은 평택, 관광인프라는 울릉도나 제주도가 있다. 제주도는 개발보다는 보전이 목적이기 때문에 잘 사야한다. 목장용지가 많은데, 괜히 잘 모르고 받았다가 집도 못 짓는 수가 있다. 땅은 개발하는 것 보다는 그냥 가지고만 있어도 가치가 올라갈 수 있다. 값이 오를 만한 곳을 사서 자본수익을 목표로 하는 것도 좋다.

부자가 되는 사람 옆에는 항상 전문가가 있다. 돈을 많이 벌었어도 부자들은 전문가와 상의한다. 부동산도 마찬가지다. 해당 분야 최고 전문가와 상의하는 편이 좋다.”

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