'역전세난' 보증금 안 떼이려면...이것만은 알아두자

최근 역전세난으로 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 등 피해가 잇따르고 있다. 서울의 한 중개업소 모습. /연합뉴스

[파이낸셜뉴스] #1. 집주인이 돈이 없다는 이유로 이사부터 하면 추후에 전세금을 돌려준다고 한다. 저는 그 말에 동의할 수 없어 돌려줄 때까지 버티겠다고 하자 집주인은 명도소송을 하겠다고 맞서고 있다. (세입자 A씨)

#2. 시세 대비 비싼 전세금과 높아진 이자율이 부담 돼 인근 월세로 이사를 하려는데 집주인이 당장 전세보증금을 줄 수 없다고 해 잠도 못자고 있다. 보증보험을 들어두지 않아 더 걱정이다.(세입자 B씨)

최근 ‘역전세난’에 전세 보증금을 제때 못 받는 등 피해를 호소하는 세입자들이 늘고 있다.

역전세난이란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 말한다. 잇따른 금리 인상으로 전세대출 금리에 대한 부담이 커진데다 매매가격과 전세가격이 별 차이가 없어져 전세를 월세로 갈아타려는 수요가 늘면서 전세보증 사고가 급증하고 있다. 이를 예방하려면 어떻게 해야 할까.

전세보증보험 가입 54조 돌파

3일 부동산 업계에 따르면 지난달 기준 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험 가입 금액이 54조를 돌파해 역대 최대를 기록했다. 전세보증금을 떼일 수 있다는 불안감이 커지며 보증보험 가입액도 덩달아 증가한 것이다.

요즘 같은 역전세난에 전문가들은 전세보증금 피해를 예방하기 위해 계약 전부터 주변 시세를 확인하는 것이 중요하다고 강조하고 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 “요즘 같이 전세가가 하락할 때는 당연히 평소보다 저렴한 매물을 찾기 마련”이라며 “하지만 단순히 최저가를 찾는 게 능사만은 아니다. 전세가가 하락했다면 매매가도 하락하는 경우가 많아 혹여 전세가와 매매가 차이가 없거나 오히려 전세가가 매매가를 추월했는지부터 확인하는 게 우선”이라고 강조했다.

매매가격이 전세가격보다 저렴할 경우 전세금보증보험에 가입이 어려울 수 있으며 추후 강제경매 절차를 밟더라도 세입자의 보증금 변제 문제가 될 수 있기 때문이다.

최저가는 의심... 전입신고도 필수

전세보증금 피해를 예방하는 두 번째 방법은 ‘전입신고’다.

전입신고를 하지 않았다면 추후 전세금을 제때 돌려받지 못하거나 집주인에게 문제가 생길 때 세입자의 지위를 인정받을 수 없기 때문이다. 즉 전입신고는 세입자 본인이 해당 주택에 세입자라는 객관적 증거가 되는데 그것이 없다면 경매 진행 시 보증금을 돌려받는 우선 순위 확보가 어렵다.

엄 변호사는 “전입 신고는 집주인이 채무나 기타 소송으로 인해 부동산이 경매에 넘어가더라도 세입자를 1순위 채권자로 인정하는 역할을 한다”면서 “따라서 전입신고는 단순히 편의나 기타 사정으로 피하는 것이 아닌 반드시 해야 하는 필수 절차로 여겨야 한다”고 조언했다.

마지막 세 번째 예방책은 법정 싸움에 대비해야 한다는 것이다. 전세가가 올라 누구나 높아진 전세가로 계약을 해야 하는 상황이라면 모를까 전세가가 내려간 상황에서는 확실한 방법을 찾기가 쉽지 않다. 기존 세입자는 전세가가 내려가기 전 금액으로 계약했는데 그 금액으로 들어올 세입자 찾기가 어렵기 때문이다. 이 경우 신규 세입자가 구해질 때까지 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라 세입자가 다른 곳에 이사할 기간이 다가올 수도 있다.

전문가들은 이런 상황에서 임차권등기를 활용하라고 조언한다. 임차권등기는 세입자가 이사해 다른 곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 전입신고가 풀리지 않은 것과 동일한 효과가 있어 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권과 대항력이 유지되기 때문이다.
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