[현장리포트] 40년째 냉·온탕 오간 정책… 尹정부도 예외 아니다

김남석 금융부동산부 기자

김남석 기자

"주택 가격은 국가가 어쩔 수 있는 부분이 아니다. 가격은 수요와 공급에 따라 오르내리는 것이기에 집값 자체는 죄가 아니다."

집값 폭등으로 전 정부의 부동산 정책을 강하게 비판하며 집권한 윤석열 정부 첫 국토교통부 수장을 맡은 원희룡 장관의 새해 첫 발언이다.

윤 정부는 8·16 부동산대책을 시작으로 재건축 안전진단 규제 완화, 다주택자 세금·대출 규제 완화, 민간 임대사업자 부활 등 집권 이후 굵직한 부동산 대책을 연이어 발표했다. 원 장관의 발언은 집값에 대한 많은 고민이 반영된 결과다. 집값 폭등의 수혜로 정권을 잡았지만, 예상보다 빠른 속도로 집값이 떨어지면서 현 정부는 집값을 안정시키기 위한 정책을 펼치고 있다. 연착륙을 유도한다는 취지지만, 여전히 집값의 절대적 수준은 높다는 일각의 여론과는 동떨어져 있다.

'주택 가격은 수요와 공급에 따라 결정된다'는 건 너무나 당연한 말이다. 하지만 우리나라의 부동산 정책은 이런 상식을 따르지 못해왔다. 정책은 시장에 대한 정확한 분석보다는 당론에 의해 결정되는 경우가 많았다. 지난 40년간 냉탕과 온탕을 오갔다. 첫 부동산 정책으로 볼 수 있는 1978년 8·8 조치는 당시 급등한 부동산 시장을 안정시키기 위한 투기억제 정책이었다. 이후 8년간 투기억제책이 이어졌고, 1986년 다시 집값이 하락하자 이번에는 주택경기 촉진방안을 내놨다. 1988년 올림픽을 기점으로 다시 집값이 상승하면서 1989년에는 긴급 부동산 투기억제대책이 나왔다. 주택공급 확대를 위해 분당과 평촌 등 1기 신도시 계획이 발표된 것도 이 시점이다.

시장이 다시 꺾인 것은 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기 때다. 정부는 다시 주택경기 활성화 정책을 내놨고, 2002년에는 다시 투기 억제책, 2008년 금융위기 이후 침체기에는 또 규제 완화책을 내놨다. 시장 상황에 따라 세금 면제와 중과, 대출 규제와 완화, 거래제한구역 지정과 해제만 오갔을 뿐 서민들의 주거 안정을 위한 근본 대책은 부족했다. 주택공급 대책은 새로운 정권이 들어설 때마다 번복되며 장기 공급 계획은 실현되지 않았다.

윤 정부의 부동산 정책 역시 이전 40년과 다르지 않다. 집값이 급격히 빠지자 세금과 대출 규제를 완화해 주택 구입을 유도하고 있다. 사전청약, 공공도심복합사업 등 이전 정부에서 나온 공공주도 공급대책 계획은 대부분 수정됐다. 대신 '민간주도 공급'을 골자로 270만호 계획을 내놨지만, 현실성이 떨어진다는 지적이 이어지고 있다. 경기 침체와 집값 하락으로 민간 사업자의 정책 참여 여부는 미지수가 됐고, 반값 아파트와 공공분양 등은 택지 확보에 어려움을 겪고 있다.

경기가 나빠지고 있지만 '수요와 공급이 주택 가격을 결정한다'는 원 장관의 말이 정책에 반영되길 바란다. 지켜지지 않았던 '정책 일관성'도 이번에는 달라야 한다. 주택이 꾸준히 공급되고, 정부의 공급 정책이 지켜진다는 인식이 조성된다면 외부 변수에 따른 집값 변동은 최소화될 것이다. 김남석기자 kns@dt.co.kr