‘강남 겨냥’ 文정부 규제 역설, 하락장서 강남 구했다 [부동산 라운지]

노원 12%·도봉 11% 떨어질 때
서초 2%, 강남 4% 하락에 그쳐
대출규제 등으로 급매 적은 영향

[사진 = 연합뉴스]

지난 한해 가파른 금리인상과 전세가 하락으로 전국 부동산 시장이 본격 하락장에 진입했다. 서울 또한 일부 지역은 10%이상 하락했는데, 서울 강남·서초·용산 등 고가 아파트가 밀집한 지역은 하락폭이 적었던 것으로 나타났다. 고가 주택 지역은 15억원 초과 대출 규제로 금리인상으로 인한 타격이 적고 토지거래허가구역으로 인해 갭투자자가 유입되지 못해 ‘급매’가 상대적으로 적었던 것으로 분석된다.

2일 한국부동산원 전국 매매가 변동률에 따르면, 지난해 1월3일~12월26일 전국 매매가 변동률(누적)은 전국은 -7.25%, 수도권은 -9.16%을 기록했다. 서울도 -7.23%로 하락했는데 노원구 -12.04%, 도봉구 -11.79%, 성북구 -10.27% 가 큰 하락세를 보였다.

반면 서울 서초구 -2.49%, 강남구 -4.33%, 용산구 -4.77% 등 고가지역이 밀집한 지역은 하락세가 덜했다.

하락폭이 컸던 곳은 급매가 쏟아진 지역이었다. 급매의 원인은 다양하지만, 사업 혹은 대출 부담으로 인한 급매, 1가구 2주택 비과세나 양도세 비과세 등 처분기한이 있는 매물, 전세가 하락을 못견딘 매물 이 쏟아지면서 가격을 끌어내렸다. 노원, 도봉, 성북 등은 서울 외곽지역은 이러한 투자 매물과 처분기한 있는 매물이 쏟아지면서 급매로 인한 하락폭이 컸다는 분석이다.

반면 용산, 서초, 강남은 하락폭이 적었다. 그만큼 ‘급매물’도 적었다는 뜻이다. 대부분 아파트가 15억원 초과여서 대출 금리 인상으로 인한 타격이 적었다는 분석이다. 문재인 정부때인 2019년 12월 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지가 적용됐다. 15억원 초과 아파트를 사려면 대출없이 사야한다는 뜻이다. 규제 이후 강남에 아파트를 매수한 실거주자들은 100% 현찰로 자금을 마련한 사람들이다. 금리가 올라도 타격이 없는 이유다.

전세를 안고 사는 ‘갭투자자’도 적다. 서울 강남 압구정동, 삼성·청담·대치동은 토지거래허가구역으로 실거주만 매수할수 있다. 이 지역은 2021년 토지거래허가구역으로 지정됐다. 토지거래허가구역에서 주택·상가·토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 주거용의 경우 실거주 목적으로만 이용할 수 있어 갭투자가 불가능하다. 매입 후 2년 동안은 매매와 임대도 금지된다. 갭투자 수요가 차단될 수 있었다. ‘규제’로 인해 오히려 폭락장때 하락이 방어된 셈이다.

상대적으로 강남3구로 묶이는 송파구는 하락폭이 컸는데 이곳은 잠실동만 토지거래허가구역으로 묶여있다. 송파구는 -8.03%를 기록했다. 급매가 쏟아진 대단지 헬리오시티는 송파 가락동에 위치해있다. 이곳은 전용84㎡가 올해 초만해도 20억원대였으나 현재는 호가가 16억원까지 내려갔다.

서울 압구정동 A공인중개사는 “대출 부담이 없는 사람들이 많고, 대부분 실거주여서 급매가 거의 나오지 않는다”고 했다.

다만 내년부터 2024년까지는 서울 개포, 반포 등 강남 대규모 단지 입주 물량이 쏟아지는 만큼 전세가 하락으로 인한 부동산 침체가 강남권에도 영향을 미칠 것이라는 전망도 나온다.

서울 노원구 공인중개사는 “정부가 초고가아파트에 대한 각종 규제를 해서 그 풍선효과가 서울 외곽지역 버블로 번졌다. 결국 그 피해는 서민들이 보고 있다”면서 “규제가 오히려 강남 부자들만 도와준 셈”이라고 꼬집었다.