영끌족, 결국 `비명` 터졌다…"집값 떨어져도 이자 너무 부담스러워"

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트.<연합뉴스>

대출상환부담을 나타내는 주택구입부담지수가 다시 사상 최고치를 경신했다. 작년 하반기 이후 집값 하락세가 이어지고 있지만 금리는 계속 올라 이자 부담이 커진 데 따른 것으로 보인다.

2일 주택금융공사에 따르면 작년 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3으로, 관련 통계가 작성되기 시작한 2004년 이후 가장 높았다.

전국의 주택구입부담지수는 2021년 4분기 83.5으로 사상 첫 80을 돌파하면서 이전 최고치였던 2008년 2분기 76.2를 뛰어넘었다. 이어 작년 1분기 84.6, 2분기 84.9, 3분기 89.3까지 네 분기 연속 사상 최고를 경신했다.

주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수다. 지수가 낮을수록 주택구입부담이 완화됨을 의미하며 지수가 높을수록 그 반대다. 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출된다.

한국부동산원의 아파트시세와 통계청 가계조사 및 노동부의 노동통계조사, 한국은행의 예금은행 주택담보대출(신규취급) 금리 등을 토대로 지수를 계산한다. 즉 가계 소득과 금리, 주택가격을 모두 아우르는 만큼 주택가격의 고평가 또는 저평가 여부를 판단할 수 있다.

지역별로 지난해 3분기 서울의 주택구입부담지수는 214.6으로 2분기 204.0 대비 10.6포인트(p) 상승하면서 역시 사상 최고치를 기록했다. 서울의 중간소득 가구가 지역의 중간가격 주택을 구입할 경우 소득의 절반이 넘는 54%를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다는 의미다.

통상 서울의 경우 주택부담지수 130∼140(소득에서 주담대 상환 비중 33∼35%) 선을 주택구매가 가능한 적정 수준으로 평가하고 있다. 서울의 주택구입부담지수는 2008년 2분기 164.8을 정점으로 전반적인 하락세에 접어들어 2013년 1분기 94.8을 기록해 100 밑으로 떨어졌다.

2016년 4분기 102.4를 기록하며 다시 100 위로 올라온 것을 시작으로 2017년 말부터 급격한 상승세를 나타냈고, 2021년 1분기(166.2) 전고점을, 지난해 1분기(203.7)에는 200선을 넘어섰다.

서울에 이어 세종의 주택구입부담지수가 지난해 3분기 134.6으로 2위를 차지했다. 세종의 경우 지수가 2021년 4분기 144.8로 정점을 찍은 뒤 지난해 1분기 138.8, 2분기 133.3으로 하락했다가 3분기 소폭 반등했다. 서울과 세종에 이어 경기 지역의 주택구입부담지수가 지난해 3분기 120.5로 2분기(115.8) 대비 상승하면서 100을 훌쩍 넘었다. 이어 인천(98.9), 제주(90.9) 등이 100에 근접했고, 부산(88.1), 대전(86.6), 대구(80.6), 광주(66.4) 등의 순이었다.

서울을 포함한 전국 주택구입부담지수가 사상 최고치를 경신한 것은 작년 하반기 이후 본격화된 주택 가격 하락에도 한국은행 기준금리 인상으로 주담대 상환 부담이 커지고 있기 때문이다.

지수산출의 토대가 되는 한국부동산원의 전국주택가격동향 조사에 따르면 작년 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했다. 한국부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다. 서울 아파트값은 작년 1∼11월 4.89% 내려 2012년 1∼11월 -6.05% 이후 가장 많이 떨어졌다. 그러나 한국은행 기준금리 인상으로 주담대 금리 역시 빠르게 상승하면서 가계 부담을 키웠다.

한국은행 금융통화위원회는 2021년 8월 이후 지난해 11월까지 약 1년 3개월 동안 기준금리를 연 0.5%에서 3.25%로 2.75%포인트 인상했다. 이에 따라 예금은행 주담대 금리(신규취급액 기준·가중평균)는 2021년 8월 2.88%에서 지난해 11월 4.74%로 1.86%포인트 상승했다. 일반 신용대출 금리는 같은 기간 3.97%에서 7.85%로 3.88%포인트 급등했다.

한은 분석에 따르면 작년 3분기 기준 주담대 보유차주의 평균 총부채원리금상환비율(DSR)은 60.6%로 3년 6개월 만에 다시 60% 선을 돌파했고, 주담대와 신용대출 동시 보유 차주의 DSR은 지난해 10월 말 기준으로 70%에 올라섰다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr