연예인들도 꼬마빌딩 '쪽박' 위기…"위약금 물고 계약포기도"

[부동산 빙하기, 기회로 만들 전략]⑤고금리에 '싸늘'…수익형 부동산 달라진 시계

[편집자주] 무섭게 오르는 대출이자, 무섭게 추락하는 집값. 누군가는 패닉에 빠졌지만 누군가에는 기회가 될 수 있다. 부동산 빙하기, 자산관리 대안을 찾아본다.

(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 정부가 17일부터 전 금융권에서 비(非)주택 담보대출 인정비율(LTV)을 70%로 적용한다. 7월부터 토지거래허가구역 내 LTV는 40%로 적용한다. 비주택 건물을 매입하더라도 은행에서 매입 금액의 70% 이상 대출을 받을 수 없게 된 것이다. 부동산 업계에서는 '꼬마빌딩' 등 대출규제 사각지대에 놓여 활황기를 구가하던 비주택 부동산 시장에 끼칠 영향에 예의주시하는 모습이다. 사진은 16일 서울 강남구 논현동 '꼬마빌딩' 밀집지역 모습. 2021.5.16/뉴스1

전문가들은 올해 수익형 부동산 시장도 냉각기에 접어들 것으로 내다봤다. 임대수익과 땅값 상승 효과를 모두 얻을 수 있는 투자처로 각광을 받았던 '수익형 부동산' 투자가 금리인상 시기에는 오히려 독이 될 수 있다는 분석이다. 고금리로 과거처럼 레버리지(지렛대)를 극대화한 '꼬마빌딩' 투자는 손실을 입을 위험이 높아졌다는 지적이다.

2일 부동산R114에 따르면 지난해 1~10월까지 전국의 수익형(상업·업무용) 부동산 거래건수는 6만1577건으로 지난해 같은 기간(8만3230건)보다 26% 감소했다. 수도권과 지방은 각각 3만1956건, 2만9621건으로 1년 전보다 1만3680건, 7973건씩 줄었다.

수익형 부동산 거래 추세는 사회적 거리두기가 전면 해제된 올해 4월 8327건으로 정점을 찍은 후, 감소세를 보이며 10월(3968건)에는 고점 대비 절반 수준을 기록했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "대출 비중이 높은 수익형 부동산 투자 특성상, 가파른 금리 인상으로 금융비용 부담이 가중되면서 거래 감소에 영향을 미친 것"이라고 분석했다.

최근 몇 년새 연예인·고소득 전문직 뿐 아니라 일반인들 사이에서도 투자처로 인기를 끌었던 꼬마빌딩도 고금리에 직격탄을 맞았다. 꼬마빌딩은 연면적 3000㎡ 이하, 매매 기준가 50억원 이하인 상업업무용 건물을 말한다. 최근 4~5년 간 부동산 시장에 늘어난 유동성과 아파트·주택 대비 느슨한 대출 규제로 연예인이나 고소득 전문직 등 자산가들의 투자가 집중됐다.

그러나 지난해 하반기 들어서는 레버리지 투자 위험성이 높아지면서 꼬마빌딩 시장은 급격하게 위축되고 있다. 이유라 원빌딩부동산중개 팀장은 "지난해 초까지만 해도 연예인, 전문직 뿐 아니라 일반인도 아파트 팔아서 꼬마빌딩을 사겠다고 하는 수요가 많았다"며 "현재는 강남권 등 주요 상권 내 급매물 위주로 거래가 간간이 성사되고 있다"고 말했다.

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각광받던 '꼬마빌딩' 레버리지 투자가 이자 부메랑…"상반기 이후 지켜봐야"

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업계에 따르면 꼬마빌딩 투자는 최근 몇년 간 대개 보유 현금 10~30%에 대출 70~90%를 끼고 투자가 이뤄졌다. 대출 비중을 최대 한도로 높여 투자금 대비 수익률을 극대화하는 이른바 레버리지 투자 전략이다.

저금리 시기에는 임대수익으로 이자를 감당하면서 부동산의 가치 상승을 기다릴 수 있지만 지금 같은 고금리엔 부메랑이 된다. 그간 대박 사례로 회자됐던 유명인들의 빌딩투자도 고금리 시기엔 한 순간에 '쪽박' 사례가 될 수 있다. 이자는 치솟는데 받을 수 있는 임대료는 한정돼있기 때문이다.

한 상업용 부동산업체 관계자는 "레버리지를 80% 이상 일으켰던 일부 물건은 건물주가 당장 손해를 보면서 취득가 이하로 내놓은 곳도 있다"며 "지난 11월에는 매수자가 계약금, 중도금까지 치렀는데 자금여력이 부족해 결국 손해를 배상하고 계약을 포기한 사례도 있다"고 설명했다.

전문가들은 올해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산도 매수자 우위 시장이 될 것으로 전망한다. 이 팀장은 "그동안 레버리지를 충분히 활용해 꼬마빌딩을 사들이는 경우가 많았지만 이제는 확실히 매수자 우위 시장으로 전환됐다"며 "대출 이자가 감당하기 어려운 급매물뿐 아니라 수익률 1%대 안팎으로 낮거나 입지가 떨어지는 물건 위주로 매물이 늘어날 것"이라고 내다봤다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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