"은마아파트도 5년만에 나왔다"…급매보다 싼 경매 노려라

[부동산 빙하기, 기회로 만들 전략]④하락기엔 시세보다 경매 감정가액이 높아… 낙찰가 선정이 중요

[편집자주] 무섭게 오르는 대출이자, 무섭게 추락하는 집값. 누군가는 패닉에 빠졌지만 누군가에는 기회가 될 수 있다. 부동산 빙하기, 자산관리 대안을 찾아본다.

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 지난 10월 서울 시내 한 공인중개사 사무소에 적혀 있는 아파트 매매 및 전·월세 가격표. 2022.10.3/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

집값은 하락하고 금리는 계속 오르면서 불어난 이자를 견디지 못하고 경매로 넘어가는 주택이 늘어나고 있다. 하지만 경매 매물 증가는 누군가에는 낮은 가격에 집을 살 수 있는 기회다.

시장 전문가들은 올해 경매시장에 작년 대비 양질의 매물이 늘어날 것으로 본다. 다만 주택 시장의 하락기를 고려해 정확한 권리분석과 시세 분석을 통한 신중한 접근이 필요하다고 입을 모은다.

2일 지지옥션에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 경매 매각률은 15.94%로 집계됐다. 총 138건의 입찰이 진행됐으나 매각된 사례는 22건에 불과했다. 매각 물건의 감정가에 대한 낙찰 금액의 비율을 나타내는 매각가율도 82.99%에 그쳤다. 감정가 대비 평균 17%가량 낮은 금액에 낙찰됐다는 의미다.

1년 새 싸늘해진 경매시장의 분위기가 확연히 감지된다. 전년 동월인 2021년 11월 서울 아파트의 매각률은 64.4%, 매각가율 103.65였다. 10건 중 6건은 입찰에 성공했고 매각가도 최초 감정가 대비 높은 금액에 낙찰받았다는 뜻이다.

서울 아파트 매각가율은 지난해 6월 111.38%를 기록한 뒤 5개월 연속 감정가를 밑돌고 있다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매시장은 일반 매매 시장보다 투자 수요가 더 많기 때문에 더 민감하고 빠르게 움직인다"며 "재건축, 학군지 등 인기 단지에 수요가 몰리더라도 시세보다 낮은 가격에 낙찰된다는 것이 그 방증이다. 아직 매각률이나 매각가율의 반등을 기대하기는 어렵다"고 분석했다.

역으로 투자자 입장에서는 기회가 될 수 있다. 올해 상반기부터는 금리 인상 등의 여파로 경매 매물이 더 늘어날 것으로 예상돼 투자자들의 선택지가 넓어질 전망이다. 실제 강남의 대표 재건축 단지인 '은마아파트'도 경매 시장에 나왔다. 2017년 이후 5년 만의 경매 시장 출현이다. 삼성동 소재 '아이파크 삼성' 역시 지난해 8월 2019년 1월 이후 3년 만에 동시에 두 건의 경매 매각 기일이 잡혀 주목받기도 했다.

전문가들은 경매 시장에서 가장 중요한 것은 정확한 낙찰가를 책정하는 것이라고 입을 모은다. 지난해부터 계속되고 있는 거래 절벽으로 정확한 시세를 확인하기 어려워서다. 특히, 경매시장은 통상 감정가액이 최초 매각기일 6개월 전에 결정된다는 점도 유의해야 한다. 주택시장 상승기에는 이러한 시차로 경매 감정가액이 시세보다 낮지만 하락기에는 반대로 감정가액이 시세보다 높다. 이 때문에 감정가가 매매시장의 급매 가격보다 높지 않은지 인근 부동산 등을 통해 꼼꼼히 확인해야 한다.

이주현 선임연구원은 "지금부터 경매를 통해 내 집을 마련할 준비를 해도 좋다고 본다"며 "정확한 권리분석과 낙찰가 설정을 위해 일단 본인이 잘 아는 지역을 먼저 검토하는게 안정적인 방법"이라고 설명했다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "금리 인상 등의 여파로 실수요자가 체감하는 매각 물건의 양과 질이 늘어나는 시점은 올해 하반기로 본다"며 "시세보다 낮은 가격에 선택의 폭이 넓어지는 우호적 시장이 될 것으로 예상하나 보수적인 접근은 필수"라고 말했다.

조한송 기자 1flower@mt.co.kr

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