"내 집 마련할 수 있나"… 공공분양·'줍줍' 타이밍은 지금?

[부동산 빙하기, 기회로 만들 전략]③싼 이자 장착한 공공분양 나온다...'미분양' 잘 고르면 '대박'

[편집자주] 무섭게 오르는 대출이자, 무섭게 추락하는 집값. 누군가는 패닉에 빠졌지만 누군가에는 기회가 될 수 있다. 부동산 빙하기, 자산관리 대안을 찾아본다.

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 올해 아파트 매매시장의 가격변동률과 거래량이 한국부동산원 통계 발표 이후 최저치를 기록할 전망이다. 19일 직방이 부동산원 통계를 분석한 결과에 따르면 주요 지역의 아파트 매매가격이 5.0% 이상 하락하고, 거래량도 2012년(50만4000가구) 이후 최저거래가 예상되고 있다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 2022.12.19/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

지난해부터 본격화된 주택가격 하락세가 이어지고 있다. 고금리에 경기침체 우려까지 짙어져 매수 심리가 얼어붙었다. 하지만 기회 요인도 있다.

무주택자에겐 청약경쟁률이 낮아진만큼 자격 요건만 맞다면 시세의 70~80% 가격에, 저리로 집을 구할 공공분양이 기회가 될 수 있다. 분양시장 침체가 이어지면서 입지가 양호한 지역의 무순위 청약 매물도 장기적으론 내 집 마련의 대안이 될 수 있다.

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공공분양 50만호, 시세보다 20~30% 싸고 최저 1%대 저리융자

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(서울=뉴스1) = 원희룡 국토교통부 장관이 16일 경기도 성남시 LH 경기지역본부를 방문, LH 공공주택 층간소음 관련 대응 현황 등을 점검하고 있다. (국토교통부 제공) 2022.12.16/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

민간에서 집을 찾기 어려운 이들은 공공으로 눈을 돌려볼 법하다. 공공분양은 그간 공공임대와 혼동하는 수요자들의 시각과 함께 민간분양보다 주거품질이 떨어진다는 시선이 있었으나 윤석열 정부 들어 공공주택의 질을 제고하기 위한 다양한 시도가 이어지고 있다. 오세훈 서울시장은 "타워팰리스급의 공공주택을 짓겠다"고까지 선언했다.

국토교통부는 지난해(2022년) 말 공공분양 50만호 공급계획을 내놨다. 공공분양의 품질을 높여 양호한 입지에 시세보다 20~30%까지 저렴한 분양가에 수분양자가 초기 자금부담을 줄일 수 있는 상품 유형을 신설했다.

올해부터 2027년까지 50만가구를 공급하며 대상별 물량은 △미혼청년 5만2500가구 △신혼부부 15만5000가구 △생애최초 11만2500가구 △일반 무주택자(청년 외 세대) 18만가구다.

지역별로는 서울 6만 가구를 포함해 수도권에 36만가구, 비수도권은 14만가구를 공급한다. 과거 도시 외곽에만 공급됐다는 지적에 따라 국공유지, GTX인근 택지, 공공·민간의 도심복합사업지 등 역세권과 도심지를 활용할 계획이다.

자료=국토교통부

정부는 특히 치솟은 금리에 당장 목돈을 마련하기 어려운 무주택 실수요자를 위해 단순 장기임대가 아닌 소득·자산 여건·생애 주기에 맞춘 3가지 모델의 주택형을 선보였다.

△시세의 70% 이하로 분양받고 이익을 공유하는 나눔형 △일정 기간 임대 후 분양 여부를 결정하는 선택형 △시세 80%를 보장하는 일반형 모델이다. 국토부는 공공주택특별법 하위법령 개정안을 통해 공공분양 공급 방안을 위한 제도적 기반도 마련했다.

나눔형 주택은 25만 가구가 공급된다. 법적 유형은 '이익공유형 분양주택'이다. 시세차익의 70%를 보장한다. 전체 물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등 특별공급, 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

선택형 주택은 10만 가구를 공급할 예정이다. 전체 공급물량의 90%는 특별공급, 나머지는 일반공급된다. 가장 기본적인 일반형 주택공급 물량은 15만 가구다. 시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택의 경우 공공분양 일반공급 비율을 기존(15%) 대비 두 배 수준인 30%까지 늘릴 계획이다.

모델 자체만큼이나 장기 저리 모기지론(장기주택담보대출)도 눈여겨봐야 한다. 현재 고금리로 인해 이자를 감당하기 어려운 이들, 주택담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제에 걸린 이들에게 혜택을 줄 예정이다.

나눔형은 최대 5억원 한도, 40년 만기 저리 고정금리 (1.9~3%) 대출을 지원한다. 선택형은 나눔형과 분양 시 대출 조건은 같지만 임대 기간 전세보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리 대출을 받을 수 있다. 일반형은 기존 기금대출(디딤돌)을 지원하되 신혼부부 등 청년층에게는 한도와 금리를 우대할 계획이다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 "최근 공공분양의 품질 관리에 신경을 많이 쓰고 과거와 달리 낙인 효과가 줄어든 만큼 관심 두고 볼 필요가 있다"며 "가격과 공급지 조건 등을 잘 살펴서 당첨을 노려볼만 하다"고 말했다.

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제2의 '경희궁자이?'… 침체기 미분양 물량도 옥석 가리면 기회

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(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 총가구 수 1만2032가구 규모로 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 둔촌주공을 재건축하는 올림픽파크 포레온 분양이 5일부터 시작됐다. 사진은 5일 서울 강동구에 둔촌주공 재건축 현장. 2022.12.5/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

청약가점이 낮거나 청약 자격이 되지 않아도 기회는 있다. 집값이 급락하고 미분양이 늘고 있지만 10여 년 전 주택시장 침체기에 미분양 물량 중 옥석을 가려 선점한 이들은 내집마련의 기회를 잡았다.

실제 강북의 대장 아파트 '경희궁 자이'도 2015년 분양 당시엔 미분양이란 오명을 썼다. 전용 84㎡의 분양가가 5억원대였지만 비싸다는 이유로 외면받았다. 이 아파트의 가격은 지난해 초 21억원까지 올랐다.

분양시장 침체로 제2, 제3의 경희궁자이 같은 사례가 등장할 가능성도 없지 않다. 이미 지방과 수도권은 말할 것도 없고 서울에서도 미분양이 발생하고 있다. 건설사들은 미분양을 털어내기 위해 각종 할인과 금융혜택을 제공 중이다.

당장 단군이래 최대 재건축이라는 둔촌주공 일반 분양과 '장위자이 레디언트'도 예상보다 청약 경쟁률이 저조해 연초 무순위 청약 물량이 나올 가능성이 높다. 주변 시세가 계속 떨어지고 있어 분양가의 매력이 높지 않다는 지적이 나오지만 장기적 관점에선 내집마련을 위한 선택지가 될 수도 있다.

박지만 월용청약연구소 대표는 "현재의 높아진 분양가가 시장 침체로 다른 분양 아파트에서도 계속해서 등장한다면 '줍줍'이 유의미하다"며 "정부의 양도세 면제 혜택 등 추가 규제 완화가 이어진다면 실수요까지 붙어 기대 이익을 노려볼 수도 있다"고 말했다.

조성준 기자 develop6@mt.co.kr

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