2021년 9.83% 올라 ‘서울 아파트 1위’ 기록한 노원구, 작년 12.02% 떨어져 하락폭도 최대

올해도 추가 금리 인상 기조에 하락세 벗어나지 못할 전망…규제지역 해제되면 연착륙할 수 있을지 지켜봐야

뉴시스

 
2021년 서울 집값 상승률 1위를 차지했던 노원구가 2022년에는 정반대로 집값이 가장 많이 떨어졌다. 작년 초부터 금리 인상기가 본격화되면서 중저가 주택이 많은 서울 외곽 지역의 하락세가 가팔라지면서 ‘영끌’ 대출로 주택을 사들인 젊은층이 직격탄을 맞게 된 것이다. 올해도 집값이 더 떨어질 가능성이 높다는 전망이 지배적이라 향후 영끌족들의 고통이 커질 것으로 보인다.

2일 뉴시스와 한국부동산원의 주간 매매가격 동향에 따르면 작년 초부터 마지막주까지 서울 아파트 매매가격은 7.22% 떨어졌다. 특히 지난해 누적 하락률이 가장 큰 곳은 노원구로 12.02% 떨어졌다.

2021년만해도 노원구는 연간 아파트 매매가격이 9.83% 올라 서울 1위를 기록했다. 당시 서울에서 6억원을 밑도는 아파트가 많을 정도로 비교적 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해 갭투자와 영끌쪽이 대거 몰렸다. 그러나 작년에는 금리인상이 빠르게 이뤄지자 영끌족들이 몰린 지역을 중심으로 더 타격이 컸다.

실제로 노원구와 함께 노·도·강으로 묶인 도봉구(-11.80%), 강북구(-9.58%)도 하락률 2, 4위를 기록하며 서울에서 두드러진 하락세를 보였다.

노원구에서는 최고가 대비 3억원 이상 하락한 매매 계약이 이뤄지고 있다. 노원구 하계동 청구1차 전용면적 84㎡는 지난해 6월에는 10억1500만원에 거래됐으나 지난해 11월에는 3억500만원 떨어진 7억1000만원에 거래됐다.

노원구 월계동 꿈의숲SK뷰 전용 84㎡도 지난해 4월에는 11억 5700만원에 매매됐는데 지난해 11월에는 8억원에 거래됐다. 7개월 사이 3억5700만원 떨어진 것이다.

노원구 월계동 한진 한화 그랑빌 전용 84㎡도 지난해 11월 최고가 10억5000만원 보다 3억원 낮은 7억5000만원에 매매거래가 체결됐다. 호가는 7억원 초반대까지 떨어졌다.

최근 노원구 집값 하락폭이 더 큰 것은 대출이자 부담에 대한 민감도가 높은 집주인들이 많기 때문으로 풀이된다. 1~2년 전에 무리하게 대출을 받아 매입에 나섰던 영끌족'이 이자 부담을 버티지 못하고 투매에 나서는 매물이 늘어난 결과라는 게 업계 관측이다.

이 같은 암울한 상황이 이어지자 집값 고점에서 집을 산 영끌족들의 한숨이 깊어지고 있다. 집값이 떨어지는 데 더해 대출금리가 더 오를 전망이라 이자 부담까지 가중되기 때문이다.

현재 한국은행의 기준금리는 연 3.25%다. 지난해 6차례 연속 기준금리를 인상한 결과다. 여기에 오는 13일 예정된 통화정책방향결정회의에서 기준금리를 추가로 0.25%포인트 올릴 가능성도 높은 것으로 예상되고 있다. 1월에 올리지 않더라도 미국과의 금리 차이가 1.25%포인트로 커진 만큼 향후 금통위에서 추가 인상 가능성이 높다.

주택담보대출이나 신용대출 금리 상단도 올해 상반기에 2008년 이후 14년 만에 연 8%선을 돌파할 가능성이 높아진다. 이에 따라 4억원을 대출한 차주는 월 이자만 266만원을 납부해야 한다. 원금까지 합 원리금 상환액은 294만원(30년 만기 원리금균등상환 방식)에 달한다.

금리 인상기 전에 연 4% 금리로 빌렸다면 원리금은 191만원 수준이었지만 대출 금리가 오르면서 매달 내야하는 돈이 100만원 넘게 불어난 것이다.

문제는 한은이 이른 시기에 금리 인하에 나설 가능성이 낮다는 점이다. 미국이 현재 상단이 4.5%인 기준금리 정점을 5% 이상으로 올리면 우리도 보폭을 맞춰 3.5% 이상으로 높일 것이란 관측이 우세하다. 이 경우 코픽스가 따라 올라가면서 대출 금리 상단이 9~10% 수준까지 높아질 수 있다.

작년에 금리 인상에 따른 타격이 컸던 지역을 중심으로 추가 하락 여지가 크다고 전문가들은 지적한다. 그렇다고 변수가 없는 건 아니다. 정부가 부동산 시장의 급격한 침체를 막기 위해 전방위적 규제 완화를 예고한 점이 시장의 주요 변수로 작용할 수 있다. 당장 이달 시장 연착륙을 위한 방안을 고심하는 정부는 이달 중 규제지역을 추가로 해제키로 예고했다.

국토교통부는 이달 주거정책심의위원회를 열고 투기과열지구·조정대상지역 등 규제 지역 해제를 논의할 예정이다. 현재 전국에 규제지역은 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳이 남아 있다.

윤지해 부동산R114 수석 연구원은 "부동산 시장이 빠르게 냉각되면서 정부도 연착륙 유도를 위해 서울과 경기도에 남아있는 나머지 규제지역 해제 검토에 들어간 상황"이라며 "실수요자는 물론 다주택자에 대한 대출과 세금 규제도 보다 전향적으로 풀어줄 계획인 만큼 정부의 전방위적 규제 완화가 실제 연착륙을 유도할 수 있을지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

김현주 기자 hjk@segye.com