취득세 과세표준 실거래가로 변경… 임차보증금, 세금보다 우선 변제

정부, 연쇄적 경기침체 차단나서
무순위 청약 해당지역 요건 폐지
안전진단 완화로 재건축 활성화

<사진=연합뉴스>

달라지는 부동산 제도

새해들어 부동산 관련 주요 정책이 크게 바뀐다.

정부는 집값 급락으로 인한 연쇄적인 경기침체를 막기 위해 거래 활성화 정책과 다주택자 규제 완화 등 대대적인 제도 변화를 예고했다.

1일 부동산 업계에 따르면 이날부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 기존에는 신고가와 시가표준액 중 더 높은 금액을 기준으로 취득세를 산정했지만, 이를 실제 가격으로 바꿔 집값 변동에 따른 세금 불균형을 줄인다.

증여를 통한 부동산 취득도 세금 산출방식이 바뀐다. 그동안 과세표준이 시가와 차이가 있는 개별공시가격 등 '시가표준액'이 적용됐지만, 올해부터 '시가인정액'으로 가격이 산정된다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다.

통상 공시가격이 실거래가보다 낮았던 만큼 취득세 부담이 늘어날 가능성이 높지만, 최근 공시가격 현실화율 상향과 부동산 시장 폭락 등으로 세금이 오히려 줄어드는 사례도 있어 증여 전 최근 실거래가와 공시가격 변동 등을 유심히 살펴야 한다.

오는 6월부터는 다주택자에 대한 중과세가 폐지되고, 주택담보대출 규제가 완화된다. 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향되고, 1세대 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세하고, 과세표준 12억원이 넘는 3주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현재 6.0%에서 5.0%로 낮아진다.

주택 수에 따라 차등 적용되던 세 부담 상한율도 일원화된다. 재산세 합산 금액 기준 1~2주택자 150%, 조정대상지역 2~3주택자 300% 초과분에 대해서만 과세를 제외했지만, 상한율을 150%로 일괄 조정한다. 세금규제 완화와 임대사업자 부활 등으로 여력이 있는 수요자의 주택 구입이 늘어날 것으로 기대된다.

대출 규제도 완화된다. 다주택자에 대한 주택담보대출(주담대)이 일부 허용된다. 보유 주택에 대한 담보대출 규제도 풀려 생활안정자금 목적의 주담대에 적용되던 별도의 대출한도(2억원)이 사라지고, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다.

이밖에 한국주택금융공사(HF)의 특례전세자금보증 한도가 1억원에서 2억원으로 확대되고, 4%대 금리로 5억원까지 대출받을 수 있는 '특례보금자리론'도 출시된다.

청약제도와 재건축규제 변화도 눈여겨볼만 하다.

올해부터 '무순위 청약'(줍줍)의 해당지역 거주요건이 폐지돼 무주택자라면 거주지에 상관 없이 줍줍에 참여할 수 있게 된다. 중소기업 장기근속자 특별공급 가점 기준 상향, 민간 아파트 추첨 물량 확대, 미혼 특별공급 신설 등 청약 경쟁률이 낮아진 상황에서 실수요자의 청약 당첨 기회를 높이고, 신규 유형 특공으로 당첨 대상을 넓혔다.

안전진단 규제는 구조 기준에 대한 배점이 낮아지고, 주거환경과 설비노후도 비중이 높아진다. 조건부 재건축 문턱도 낮아지면서 당장 재건축을 진행하지 않는다고 하더라도 우선 안전진단을 실시하는 단지들이 늘어날 것으로 보인다.

특히 부동산 시장 침체로 안전진단 호재에 따른 가격 상승도 제한돼 안전진단을 담당하는 지자체도 부담을 덜면서 기존보다 재건축이 활성화될 것으로 기대된다.

김남석기자 kns@dt.co.kr