역전세난 속 전세금 떼일까 걱정인 세입자…점검해야 하는 3가지?

올 2분기 서울 강서구와 금천구, 양천구의 연립·다세대 주택 전셋값이 신규 계약 기준 매매가의 90%를 넘은 가운데 지난 8월 강서구의 한 신축 빌라 모습. 뉴시스

시세 확인해 보증보험 가입해야…전입신고는 필수

피해 봤다면 전세금 반환소송 진행하는 게 유리

금리 인상과 부동산 시장 침체로 인한 ‘역전세난’에 마음 고생을 하는 세입자들이 최근 들어 부쩍 늘어나고 있다. 집주인들은 전세 계약 초기 때 세입자에게 받은 전세금을 그대로 가지고 있는 경우가 드문데, 역전세난이 겹쳐 새로운 세입자를 구하기가 쉽지 않아지면 제때 전세금을 반환하지 못할 가능성이 크기 때문이다. 아예 전세금을 반환하지 않을 목적으로 대규모 부동산 갭투자를 해 세입자를 받은 뒤 버티는 ‘불량 집주인’들로 인한 피해가 전국적으로 속출, 사회적 문제가 되고 있다.

결혼을 앞두고 전셋집을 알아보고 있는 대기업 직장인 A(여·31) 씨도 난감한 상황이다. 주택 매수 자금은 충분하지 않아 전세를 구해야 하는데, 요즘 같은 상황에선 제때 전세금을 돌려받지 못하거나 떼일 위험을 감수해야 하기 때문이다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 "자금 여력이 넉넉하지 않은 집주인들은 계약 기간이 끝날 때 신규 세입자에게 받은 보증금을 기존 세입자에게 돌려주려는 경향이 있다"며 "하지만 부동산 시장 침체기엔 기존 세입자에게 돌려줄 보증금을 그대로 낼 세입자를 구하기가 쉽지 않기 때문에 피해가 생긴다"고 설명했다. 엄 변호사는 "A 씨 같은 경우 전세를 얻을 때 계약 전후로 3가지 사항을 점검해 대비하는 것이 중요하다"고 말했다.

엄 변호사는 먼저 전세 계약 전 인근의 시세를 확인하라고 조언했다. 단순히 최저가를 찾으려 하기 보다는 전세가와 매매가의 추이를 비교하면서, 전세가와 매매가 간에 차이가 없거나 전세가가 매매가를 추월한 매물이 있는지 살펴야 한다고 했다. 시세 파악을 마치고 계약을 하는 시점엔 세입자들이 보증금을 지킬 수 있는 안전 장치인 ‘전세금 보증보험’의 요건을 맞춰 가입하는 것이 좋다고 엄 변호사는 덧붙였다.

엄 변호사는 전세 보증금 피해를 막을 수 있는 또 다른 방법으로 ‘전입신고’를 꼽았다. 간단하고 상식적인 절차임에도, 개인 사정이나 상황에 따라 전입 신고를 건너뛰는 경우가 상당히 많다고 한다. 하지만 전입 신고를 하지 않을 경우, 추후에 전세금을 제때 돌려받지 못하거나 집주인의 신상에 문제가 생겼을 때 세입자의 지위를 인정받을 수 없다고 엄 변호사는 밝혔다. 전입 신고는 세입자 본인이 해당 주택의 세입자라는 객관적인 증거가 되기 때문이다. 엄 변호사는 "전입 신고는 채무 변제나 기타 소송으로 인해 집주인의 부동산이 경매에 넘어가더라도 세입자를 1순위 채권자로 인정하는 역할을 한다"며 "이 때문에 반드시 해야 하는 필수 절차로 여겨야 한다"고 강조했다.

세입자가 자신을 지키는 최후의 수단은 법적 대응이다. 우선 전세 보증금 반환 소송이 있다. 계약 기간이 만료됐음에도 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 경우, 세입자는 집주인을 상대로 소송을 제기해 돈을 돌려받을 수 있다. 온전히 돌려받기 쉽지 않은 상황에 놓여도, 소송을 포기하는 것은 좋지 않다는 게 중론이다.

엄 변호사는 "전세금 반환소송에서 승소하면 집주인의 부동산뿐 아니라 거의 모든 재산을 압류해 처분할 수 있는 권한이 생기기 때문에 소송을 진행하는 게 현명한 판단"이라며 "반대로 역전세난에 신규 세입자를 찾기 힘들다면 집주인에게 보증금 감액을 요구해서 일부를 반환받는 ‘세입자의 역제안’ 사례도 많다"고 전했다.

보증금 반환이 늦어져 다른 곳으로의 이사에 지장을 받을 경우 ‘임차권 등기’를 하면 된다. 임차권 등기는 계약이 종료됐지만, 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사해야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것을 뜻한다. 엄 변호사는 "임차권 등기를 할 경우 세입자가 이사해 다른 곳에 전입 신고를 하더라도 기존 주택의 전입 신고가 풀리지 않은 것과 동일한 효과가 있어 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권과 대항력이 유지된다"고 설명했다.

노기섭 기자

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