경남도 '전세사기 주의보'…마산회원구 전세가율 81%

기사내용 요약
전국 아파트 평균 68.9%보다 높아
전세가율 70% 이상이면 '위험'

[세종=뉴시스] 강종민 기자 = 이른바 '빌라왕' 김모씨 등으로부터 전세사기를 입은 피해자들이 27일 세종시 정부세종청사 국토교통부 앞에서 법 사각지대에 놓인 다양한 피해자들에 대해서도 정부의 적극적인 소통과 피해구제 대책 마련을 촉구하고 있다. 2022.12.27. ppkjm@newsis.com

[창원=뉴시스] 김기진 기자 = #경남 마산 회원구에 소재한 3개동짜리 빌라와 상가 건물을 둘러싼 전세사기 문제로 마산회원구청이 조사중이다. 해당 빌라의 실소유주로 알려진 50대 A씨가 분양한 인근 상가에 입주한 상인들도 피해를 호소하고 있다. 지난달 해당 상가에서 학원을 운영 중인 피해자는 “보증금 1억에 들어왔지만 A씨가 부도 이후 8700만원 가량을 돌려받지 못했다”고 주장하고 있다. 해당 상가 건물 소유주가 부도 이후 보증금을 돌려받지 못해 스스로 극단적 선택을 한 세입자도 발생한 것으로 전해졌다.

1일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 지난 11월 전국 아파트 전세가율은 평균 68.9%로 집계됐다.

정부는 전세가율이 90%를 초과하거나 경매 낙찰가율(경락률)이 전세가율보다 낮은 지역을 주의지역으로 보고 있는데 아직 전세가율 90% 초과지역은 없지만 80%를 넘어선 총 19개 지역의 동향 파악에 나서고 있다.

경남에서는 창원 마산회원구가 81.0%로 전세가율 80%를 넘어 가장 높았다.

특히 ‘깡통전세’와 전세사기로 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 전국적으로 늘고 있다.

‘깡통전세’란 해당 주택의 대출금과 선순위 임차인의 보증금, 국세 미납액 등을 합한 금액이 집값보다는 더 큰 경우 경매 등을 통해서 임차인이 전세보증금을 모두 반환받지 못할 위험이 있는 임대차계약을 말한다.

통상적으로 업계에서는 전세가율이 70%를 넘으면 위험 신호로 본다.

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 22일 오후 서울 영등포구 여의도 전경련회관 컨퍼런스센터에서 열린 국토교통부와 주택도시보증공사 등 전세보증금 피해 임차인 설명회에서 관련 내용 설명을 듣고 있다. (공동취재사진) 2022.12.22. photo@newsis.com

◇다양한 전세사기 유형

집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 경우에는 신탁회사가 관리 권한이 있음에도 집주인이 임대차계약을 체결하거나, 임대 위탁관리회사가 임차인과 월세 계약을 체결한 것처럼 계약서를 허위로 만들고 실제로는 전세계약을 체결해 목돈을 만든 후 위탁관리회사(또는 바지사장)가 사라지는 경우가 있다.

실제로 부산 해운대경찰서는 해운대 송정 지역에서 발생한 한 동짜리 아파트 전세금 편취 사건을 수사중이다. 피해 세대는 20여 가구로 공인중개사 소개로 집주인(바지사장)과 계약을 했는데도 알고보니 신탁회사 물건으로 신탁사의 동의없이 계약을 했다고 해서 세입자들은 명도소송을 피하기 위해 어쩔 수 없이 전세금을 한 푼도 못 받고 나왔다. 실소유주인 S씨는 대구광역시에서도 다른 사람 명의로 빌라 분양을 준비중인 것으로 경찰은 파악하고 있다.

또 ‘갭 투자’인데, 소액의 자금을 이용해 많은 주택을 매입한 후 계약을 체결하고 보증금을 반환해 줄 때마다 새로운 임차인의 보증금을 받아 계속 돌려막기를 한다. 새로운 임차인의 보증금을 받아 임대차 보증금을 반환하다가 순환이 안 되면 깡통 전세 피해로 이어질 수밖에 없다. 최근에 인천과 수도권에서 발생한 '빌라왕' '건축왕'으로 불리는 사건이다.

◇전세사기를 피하려면?

임대인의 신분증과 등기필증을 확인하고 등기사항전부증명서 열람을 통해 등기사항전부증명서상에 등재돼 있는 명의자(신탁의 경우에는 신탁회사)와 계약을 체결하는 것인지 확인해야 한다.

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 22일 오후 서울 영등포구 여의도 전경련회관 컨퍼런스센터에서 열린 국토교통부와 주택도시보증공사 등 전세보증금 피해 임차인 설명회에서 인사말을 하고 있다. (공동취재사진) 2022.12.22. photo@newsis.com

계약 이전에 선순위 임차인의 전입세대 열람도 반드시 해봐야 한다.

등기 순서와 확정일자를 받은 순서에 따라서 배당을 받을 수 있기 때문에 순위가 밀려 있을 경우 임대보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

또 주변 실거래를 확인해 보고, 해당 임대차계약 주택의 대출금과 선순위 임차인의 임대보증금을 합한 금액이 집값의 60%이상을 넘지 않은지 확인해야 한다.

국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템’, 한국부동산원에서 계약하려는 매물의 시세, 전세가율 등을 보면 된다. 법원의 온라인 등기소를 통해 근저당 설정 등 권리관계도 확인해야 한다. 전세보증금 반환받지 못할 경우를 대비해 HUG에 전세보증금 반환보증보험을 가입해 두는 것이 좋다.

계약은 중개인 입회하에 임대인과 직접 하고, 등기상 소유주와 계약자 신분증을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인해야 한다. 잔금 역시 집주인 계좌로 보내는 게 안전하다. 대리인과 계약 땐 위임이 월세인지 전세인지, 위임장이 위조는 아닌지 꼼꼼히 따져야 한다.

법무법인 창 김창환 변호사는 "주변 시세보다 싸게 나온 신탁물건은 아예 피하는게 좋다. 꼼꼼히 확인해도 일부 공인중개사와 바지사장이 작정하고 속이는 상황에는 세입자들이 당할 재간이 없다. 모든 것은 문서가 증명하기에 신탁사의 동의서를 직접 확인해야 한다"면서 "집주인의 ‘국세 완납증명서’와 ‘지방세 완납증명서’ 등을 계약체결 시 세입자가 직접 확인할 수 있도록 입법 추진이 필요하다"고 말했다.

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