"전세사기 잡고 '경착륙' 막아라"…올해 바뀌는 부동산 정책은?[부동산백서]

올해 주요 부동산 이슈 및 제도 살펴보니…경착륙 막을 규제완화 '중점'
변수는 금리인상 추이…1기 신도시 특별법 포함 재건축 규제 합리화방안 '눈길'

사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 2022.12.19/뉴스1 ⓒ News1 송원영 기자

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 지난해 출범한 윤석열 정부의 부동산 키워드는 '합리화'였습니다. 이전 정부에서 행해졌던 불합리한 부동산 규제를 정상으로 돌린다는 의미에서 각종 부동산 대책을 발표할 때 합리화라는 단어를 고집했는데요.

특히 끝을 모르는 금리 인상에 부동산 시장이 급변하며 정부도 경착륙을 막기 위한 정책 마련에 총력을 기울였는데요. 규제 완화를 약속한 정부의 기조에 부동산 상황이 더해지며 재건축부터 세제까지 폭넓은 완화안이 나왔습니다. 올해 부동산 시장에 미치는 영향 역시 클 것으로 보입니다. 그래서 오늘 백서는 새해를 맞아 달라지는 상반기 주요 부동산 제도와 이슈를 살펴보려 합니다.

◇1월부터 재건축·세제 완화 시동…2월 고덕강일 등 공공분양주택 사전청약 접수

올해 시작인 1월부터 달라지는 제도가 많습니다. 우선 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 바뀝니다. 기존에는 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액'을 적용했는데 올해 증여분부터는 실거래가가 반영되는 셈인데요. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례 가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보기 때문에 증여의 취득세 부담이 늘어날 것으로 예상됩니다.

재건축의 첫 문턱도 낮아집니다. 국토교통부는 지난해 12월 발표를 통해 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였습니다. 여기에 조건부 재건축(D등급)의 점수 범위는 좁히고 재건축(E등급)은 넓혔기 때문에 서울 노후 아파트가 수혜대상이 될 가능성이 큽니다.

또 무순위 청약 거주지역 요건 폐지돼 지방 무주택자도 서울 아파트에 무순위 청약을 할 수 있게 됐습니다. 이른바 '줍줍'을 노리는 실수요자의 움직임도 활발해질 것으로 보입니다.

전세사기를 방지하기위한 '자가진단 안심전세 애플리케이션(가칭)'도 1월에 나옵니다. 앱에서는 △입주희망 주택의 적정 전세가 및 매매가 수준 정보 △악성임대인 명단 △공인중개사 등록 여부 △임대사업자 임대보증 가입 여부 △불법·무허가 건축물 여부 △임대차 계약 시 주의사항 및 계약 후 필요 조치사항 등을 확인할 수 있습니다. 전세사기의 가장 큰 원인으로 정보의 비대칭성을 꼽은 정부가 내놓은 답변인 만큼 지켜볼 필요가 있습니다.

2월에는 말도 많고 탈도 많았던 1기 신도시 특별법이 발의됩니다. 국토부와 5개 지차체는 1기 신도시 사업 속도를 최대한 끌어올리기 위해 정비기본방침(국토부)과 정비기본계획(5개 지자체) 수립을 병행해 2024년 마스터플랜을 마련하기로 했는데요. 이번 법안에는 이를 용적률 등으로 뒷받침하는 법안이 나올 예정입니다.

시세보다 저렴한 공공분양주택 2298가구의 사전청약 일정도 있습니다. 정부가 공급계획 및 쳥약제도를 개편한 이후 처음으로 선보이는 모델로 고양창릉(877가구), 양정역세권(549가구), 고덕강일 3단지(500가구)에 나눔형이 공급되고, 남양주진접2(372가구)에는 일반형으로 공급됩니다. 나눔형 3곳은 특별공급이 2월6일, 고덕강일은 2월27일 접수가 시작되니 날짜를 유의해야 합니다. 일반공급은 이보다 3일정도의 시차가 있으며 결과는 3월23일과 30일 나옵니다.

◇4월 아파트 공시가 발표…6월 종부세 공제금액 상향하고 2주택자 중과 삭제

4월부터는 전세계약을 체결한 세입자가 집주인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 직접 확인할 수 있습니다. 그동안 전입신고 및 확정일자를 받아도 해당 집에 미납된 세금이 있어 경매에 넘어가면 전세 보증금을 온전히 돌려받기 어려웠습니다. 여기에 확정일자를 받으면 전세 보증금은 그 이후 발생한 세금보다 경공매에서 먼저 받게 됩니다.

공동주택(아파트) 공시가격도 확정됩니다. 3월 중순에 1월1일 기준 전국 공동주택 공시가격(안)에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 거쳐 4월 최종 공시되는데요. 정부가 공시가 현실화율을 2020년 수준인 평균 69.0%로 되돌린 만큼 아파트 급락기와 맞물려 공시가격의 전반적인 하락이 예상됩니다. 1주택자 공정시장가액비율의 구체적인 인하율도 함께 나오기 때문에 집주인들이 재산세 부담을 덜 전망입니다.

5월에는 윤석열 정부가 취임과 동시에 내놓았던 다주택자 양도소득세 중과 배제 혜택이 연장됩니다. 현행 소득세법은 조정대상지역의 2주택자에 대해서는 기본세율(6~45%)에 20%포인트(p)를, 3주택자에 대해서는 30%p를 중과합니다. 규제 지역에 집을 보유한 3주택자는 지방세까지 포함하면 최대 82.5%의 세금을 내게 되는데 주택을 2년 이상 보유한 다주택자는 최고 45%의 기본 세율로 주택을 처분할 수 있습니다. 정부가 2024년 5월까지 1년 연장을 발표해 다주택자의 퇴로가 열려있게 됩니다.

상반기를 마무리 짓는 6월도 제도가 변화하는 분기점입니다. 먼저 주택임대차 신고제도 계도기간이 종료됩니다. 국토부는 2021년 6월1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도기간을 운영했나 시장의 적응 기간을 감안해 올해 5월31일까지 계도기간을 1년 연장했습니다. 계도기간이 종료되는 6월1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.

이어 종합부동산세 공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향됩니다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 됩니다. 1가구 1주택자의 기본공제금액도 현행 11억원에서 12억원으로 조정됩니다.

2주택자에 대한 종부세 중과도 사라집니다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자도 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 세금을 내면 됩니다. 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만 최고세율은 6%에서 5%로 낮아집니다. 주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 부담 상한율은 150%로 일원화되는데요. 세 부담 상한율이 300%였던 조정대상지역 2~3주택 이상 보유자의 부담이 대폭 낮아졌습니다.

올해에는 이외에도 달라지는 부동산 제도들이 계속해서 쏟아져나옵니다. 상반기 중 아파트 관리비 공개대상 50세대 이상 공동주택으로 확대되고 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설됩니다. 국회 입법 문턱을 넘지 못한 재건축 초과이익 환수제 등이 손질될 가능성도 있고요.

금리 인상 추이도 주목해야 합니다. 올해 금융통화위원회 일정은 1월13일, 2월23일, 4월13일, 5월25일, 7월13일, 8월24일, 10월19일, 11월30일입니다. 2024년 총선까지 다양한 변수들이 존재하는 만큼 부동산 이슈를 더욱 눈여겨봐야할듯 싶네요.

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