짓고 또 짓고, 가격은 '껑충' .. 당연 미분양 "규제 풀어 해결?"
1년 새 4배 급증.. 위험선 '6만2,000가구' 육박
고금리, 집값 하락 우려 맞물려 매수심리 '실종'
지방권 미분양 심각.. 제주 등 내년 적체 우려
건설사 연쇄 줄도산까지.. 정부 대책 서둘러야
"대출·세제 완화 비롯해 PF 보증 확대 등 필요"
아파트 미분양 물량이 5만8,000가구에 달했습니다.
1년 사이 4배 이상 늘어난 것인데, 정부가 '미분양 위험선'으로 제시한 6만2,000가구에 근접하면서 시장 심리에 위기감을 더했습니다.
통상 부동산 업계에서 전국 분양 물량 10%가 넘는 5~6만 가구를 위험수위로 판단하는걸 감안하면, 이미 11월 이 수준을 넘어선 셈입니다.
그렇다고 매수심리가 살아나는 것도 아니라 이런 흐름이라면, 공식적인 '위험선'을 넘어서는 것도 시간문제로 보입니다.
올들어 아파트 매매량만 해도 지난해 절반 수준으로 뚝 떨어지는 등 '거래절벽'이 이어지는 실정입니다.
분양은 안되고 사업비도 회수하지 못하면서 자칫 지방권 중소건설업체 중심으로 줄도산 등이 잇따를 우려가 커지면서, 정책 대처를 촉구하는 목소리가 높습니다.
■ 한 달 새 미분양 물량만 1만 가구 '훌쩍'
31일 국토교통부에 따르면, 지난 11월 말 기준 전국 미분양 주택이 5만8,027가구로 집계됐습니다. 전달 4만7,217가구와 비교해 1만810가구, 22.9% 증가한 수준입니다.
지난해 11월 1만4,094가구와 비교하면 4배 이상 늘었습니다.
미분양이 한 달 새 1만 가구 이상 늘어난 것은 2015년 12월 1만1,788가구 증가한 이후 6년 11개월, 거의 7년여 만입니다.
수도권 증가세가 가팔랐습니다. 지난달 미분양 물량이 1만373가구로 전달보다 2,761가구, 36.3% 늘었습니다.
서울은 전월(866가구)과 비슷해 865가구, 인천은 2,471가구로 한 달 새 48.3%(805가구) 늘고 경기가 38.5%(1,957가구) 증가한 7,037가구로 집계됐습니다.
■ 지방 미분양 20% 늘어, 연말까지 증가세 계속
지방 증가세는 더 두드러집니다. 미분양 물량이 4만7,654가구로 20.3%(8,049가구) 증가했습니다.
지난해 10월과 11월 저점에서 지속 증가세를 이어왔습니다.
광역자치단체별로 △대구 1만1,700가구 △경북 7,667가구 △충남 5,046가구 △경남 4,076가구 △울산 2,999가구 △전남 2,925가구 △충북 2,632가구 △부산 2,574가구 △강원 2,365가구 △전북 1,951가구 △대전 1,853가구 △제주 1,699가구 △광주 161가구 △세종 6가구 등입니다.
울산이 전달(1,414가구)대비 2,999가구로 한 달 새 두 배 이상 늘었고, 17개 시·도 중에선 대구가 가장 미분양이 많이 늘어 1만1,700가구에 달했습니다.
■ 제주시, 내년 아파트 포함 3,200세대.. 서귀포시 11월만 824세대
분양시장 침체에도 불구하고, 지방 미분양 적체 우려는 깊어지는 상황입니다.
제주만 해도 미분양 물량은 지속 증가세를 이어가고 있습니다.
제주시만 해도 내년 사용 승인 예정인 공동주택은 3,200세대 정도로, 2021년 이후 공동주택 허가가 크게 늘면서 제주시에서 100여 개 사업장에서 계속 건설이 이뤄지고 있습니다.
이들 물량 상당수가 내년 분양시장에 쏟아지면서 미분양 적체를 부추길 것으로 우려된다는 얘기입니다.
내년 준공하는 공동주택만 68곳, 3,200세대로 아파트 722세대, 연립주택 1,985세대, 다세대 493세대로 파악됩니다.
올해 11월말 기준 제주시에서 주택건설 승인 대상 공동주택 미분양물량이 870세대(준공 후 246세대)에 달하는걸 감안하면 두 배 이상 늘어난 수준입니다.
여기에 서귀포시만 해도 미분양이 11월 기준 824세대에 달하는데, 이 역시 내년 얼마나 이월되면서 미분양 물량으로 누적될지 감조차 잡히질 않는 상황입니다.
지역 부동산업계 관계자는 "미분양 물량이 나오고, 또 적체되지만 아파트 가격이 내리는 것도 아니다. 고물가에 건설원가와 인건비 상승으로 분양가 자체가 워낙 높게 형성된 탓"이라며 "결국 공급이 있어도 고금리로 인해 매수가 살지 않고, 분양 물량이 이월되면서 내년 미분양이 늘어나는 악순환이 되풀이될 수 밖에 없을 것"으로 내다봤습니다.
■ 미분양 늘어도 "안사, 못사".. 매수심리 '뚝'
전국적으로도 마찬가지, 매수심리는 여전히 얼어붙어 있는 상황입니다.
정부가 각종 부동산 대책을 쏟아내고 다주택자 규제 완화 등을 예고했지만, 이렇다할 움직임이 없습니다.
실제 한국부동산원에 따르면 12월 넷째 주(26일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 63.1로 지난주(64.0) 대비 0.9포인트(p) 하락했습니다.
매매수급지수는 기준선 100보다 낮을수록 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻으로, 서울 아파트 매매수급지수만 해도 지난해 11월 셋째 주(99.6) 이후 1년 이상 100을 밑돌고 있습니다.
또 전국 주택 매매량은 올 들어 11월까지 48만187건으로 작년 같은 기간(96만1,397건)과 비교해 절반에 그쳤을 정도입니다.
■ 정부, 수도권 일부 해제 검토 등 대책 향방 주목
때문에 이같은 우려를 불식하기 위한 정부 차원의 부동산 연착륙 대책을 촉구하는 목소리가 높아지는 상황입니다.
앞서 원희룡 국토교통부 장관은 지난 27일 한 포럼에서 당초 예상보다 부동산 경기 침체가 심각해, 규제 완화 속도를 높이겠다고 언급한 바 있습니다.
국토부는 유동성 지원과 규제 완화 등을 핵심으로 한 부동산 대책 마련에 속도를 내면서 다음 주 중 5조 원 규모의 미분양 PF(프로젝트파이낸싱) 보증 조기 시행안을 공개할 것으로 전해졌습니다.
또 추가 규제지역 완화 수위도 고심 중으로, 1월 주거정책심의위원회에서 부동산 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 추가 해제 지역으로 서울과 경기 4곳(과천·광명·성남·하남) 일부 해제가 논의될 것으로 전망되고 대출 규제 수위 완화 향방에도 관심이 쏠리고 있습니다.
관련해 부동산 전문가들은 "주택 거래 활성화를 위해선 대출과 세제 등 추가 규제 완화가 시급하다"며 "앞으로 건설사 등의 연쇄도산을 방지하기 위해 정부의 PF(프로젝트파이낸싱) 보증 확대와 미분양 물량을 공공기관을 매입해 임대주택으로 활용하는 등의 방안을 고민해야할 것"이라고 제안했습니다.
JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자
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