2023년 주택시장, 꼭 지켜봐야 할 변수는?[도와줘요 자산관리]

■윤수민 NH농협은행 부동산전문위원

[서울경제]

2022년은 그야말로 금리 상승 충격이 온 주택시장을 뒤집어 놓은 한 해였습니다. 아파트 실거래가격도 전고점 대비 10% 넘게 하락했고, ‘10만 청약설’이 나돌던 둔촌주공도 기대에 밑도는 성적을 보였습니다. 하락세가 짙어지다 보니 일각에서는 아직 주택가격 하락이 시작한 것도 아니라는 주택가격 폭락설까지 나돌면서 시장의 불안을 점점 더 키우는 모양입니다. 혼돈의 2022년 부동산 시장을 마무리하고 2023년을 맞이하는 상황에서 내년도 주택시장을 전망하고 어떻게 대응방안을 마련하지를 고민해보려고 합니다.

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Q. 2023년 새해를 맞이하면서, 새해의 전반적인 주택시장의 흐름은 어떻게 될까요?

A. 올 한 해에만 기준금리가 2%포인트 상승한 가운데 내년에도 이런 상승세는 당분간 이어질 가능성이 큽니다. 실질 대출금리도 당분간은 상승세를 이어갈 가능성이 커 보이며 이로 인한 주택 수요자들의 부담은 계속 가중되는 상황입니다. 결과적으로 새해가 시작하더라도 당분간 주택 가격 약세는 당분간 지속될 수 밖에 없다고 판단됩니다.

그럼에도 불구하고 조금은 눈여겨볼 만한 지표가 있는데요, 최근 강남 지역 주택가격 하락폭이 전주 대비 조금이나마 축소되는 모습을 보였다는 것입니다. 항상 주택시장의 반등은 강남 지역에서 시작된 만큼 이번 하락폭 축소가 일시적인 현상일지 추세적인 현상인지를 잘 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다.

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Q. 그렇다면 현재의 주택가격 하락 추세는 언제까지 이어질 가능성이 크다고 볼 수 있을까요? 아무래도 주택가격이 상승으로 돌아서기는 시간이 오래 걸릴 것 같은데요.

A. 주택가격은 아무래도 지역적인 편차가 크게 나타납니다. 그럼에도 불구하고 전국적인 주택가격 상승률을 가지고 이야기해보자면 내년 주택가격은 ‘하락’할 가능성이 훨씬 높습니다. 2023년은 여전히 금리 이슈가 강하게 적용하겠지만 경기 침체에 따른 주택가격 추가 하락 가능성도 있습니다. 그만큼 상반기 중 금리가 안정화된다고 해서 주택가격이 바로 안정세를 보이기는 어렵습니다. 한마디로 요약하자면 단기간에 상승세로 전환하기는 어렵다고 말할 수 있습니다.

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Q. 말씀하신 것처럼 주택가격은 지역별로 편차가 크게 나타날 수 밖에 없는데요, 지역별로는 어떤 차이를 보일까요?

A. 지금 주택가격 하락의 원인은 크게 금리 상승, 가격 고점 인식, 일부 지역 공급 증가로 볼 수 있습니다. 내년에 금리가 어느 정도 안정화되고 주택가격도 2019~2020년 정도 수준으로 회귀하게 된다면 지역별 주택 공급(입주물량)이 가격에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

이런 측면에서 인천, 대구, 충남 등 2023~2024년 공급이 많은 지역은 하락폭이 더 크게 나타날 수 있다고 판단됩니다. 반면 입주물량이 적은 서울, 제주를 비롯하여 강원이나 전라 지역은 다른 지역에 비하면 가격 회복이 조금 더 빠르게 나타날 수 있다고 전망할 수 있습니다.

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Q. 그렇다면 내년 주택시장에서 주요하게 지켜봐야 할 변수는 어떤 것이 있을까요?

A. 여전히 금리가 가장 큰 이슈임에는 변화가 없습니다. 그런데 고금리 상황에서도 저렴하게 대출을 이용할 수 있는 상품이 있다면 수요를 진작시키는 효과를 가져올 수 있을 텐데요, 그런 의미에서 내년 도입되는 ‘특례보급자리론’이 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 예상합니다. 아무래도 시장금리보다 좀 더 낮은 수준으로 대출을 이용할 수 있는 상품들이 공급된다면 여기에 시장이 얼마나 반응할지 주목할 필요가 있습니다.

이와 더불어 중요한 변수 중 하나는 청약시장입니다. 내년부터 큰 변화가 있는 상품 중 하나가 주택청약인데요, 내년에 강남3구 핵심지에서 분양하는 단지가 많다 보니 시장의 관심도 아주 높은 상황입니다. 이런 핵심지역들의 청약 결과에 따라서 시장의 분위기가 활성화될 가능성도 있다고 보여집니다.

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Q. 2022년 가장 많이 나왔던 이야기 중 하나가 역전세, 깡통전세가 아닐까 싶은데요, 이런 측면에서 내년 임대차 시장은 어떻게 될까요?

A. 전국적으로 입주물량이 적지 않기 때문에 전세와 월세를 포괄한 임대차 가격의 약세는 불가피 할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 올 한해 전세가격이 크게 하락한 만큼 내년 전세가격 하락세는 어느 정도 누그러질 것으로 예상합니다. 전세자금대출 금리가 과도하게 상승하지 않도록 금융 당국에서도 철저하게 관리를 하고 있다보니 전세대출금리는 소폭 하락할 가능성이 높은데요, 반면 월세 가격은 빠르게 상승하고 있습니다. 지금은 실질 대출금리가 전월세 전환율보다 높은 상황이라 월세가 유리하지만 최근의 추세가 지속돼 대출금리가 전환율보다 낮아진다면 이때부터는 임차인들의 전세 선호가 커질 수 있습니다. 결국 2022년에 있었던 충격들이 2023년에는 다시 안정세를 되찾을 것으로 정리할 수 있습니다.

/윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원

※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.

조윤진 기자 jo@sedaily.com