해당 지역에 살지 않아도 무순위 청약 ‘줍줍’ 가능해진다

새해 달라지는 부동산 청약·대출·세제 총정리

새해 정부는 부동산시장 경착륙을 막기 위해 각종 규제 완화에 나선다. [뉴시스]

서울에 거주하는 30대 직장인 김 모 씨는 2022년 한 해 무순위 청약 '줍줍' 기사를 볼 때마다 속상한 마음이 컸다. 본청약이 미달되거나 미계약이 발생해 다시 무순위 청약 접수를 받을 때도 청약 신청 자격이 해당 시군 거주 무주택자로 제한돼 다른 지역 청약에는 도전할 수 없었기 때문이다. 하지만 2023년부터는 거주 지역 요건이 폐지돼 무주택자면 어느 지역이든 신청할 수 있다는 소식에 반가움이 앞섰다.

부동산시장이 본격적인 침체기로 접어들면서 정부가 부동산시장 경착륙을 막기 위해 각종 규제 완화에 나서고 있다. 부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 정부는 주택 가격 상승기에 도입된 청약·대출·세제 관련 규제를 손질하고, 수요 진작을 위한 공급 대책과 금융·세제 지원 방안을 내놓았다. 그동안 각종 규제 때문에 내 집 마련에 어려움을 겪은 이라면 2023년 달라지는 부동산 제도를 꼼꼼히 살필 필요가 있다. 다만 현재 예정된 시행 내용이나 시기는 변경될 수 있음을 감안해야 한다.

미혼 청년 특공 기회, 중소형 평형 추첨제 신설

청약과 관련해서는 1월부터 무순위 청약 거주 요건이 폐지되고, 2023년 안에 공공분양 미혼 청년 특별공급이 도입되며, 민간분양 청약가점제가 개편된다. 먼저 무순위 청약과 관련해 해당 시군 거주 요건이 폐지돼 무주택자면 누구나 참여할 수 있다. 또 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 하는 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기되던 예비당첨자 보관을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 가구수의 500% 이상으로 대폭 확대한다.

또 공공분양 청약 시 다자녀가구, 신혼부부 등 기혼자 중심이던 특별공급 기회를 미혼 청년에게도 준다. 정부가 2022년 10월 '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 '나눔형'(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)과 '선택형'(임대 후 분양)에 미혼 청년을 위한 특별공급이 신설된다. 대상자는 주택을 소유한 적 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만 원 이하인 청년층이다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만 원)에 해당하면 청약 자격이 제한될 수 있다.

청약가점제와 관련해서는 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다. 그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층에게는 당첨 기회가 거의 없었다. 하지만 앞으로는 규제지역 내 60㎡(이하 전용면적 기준) 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%', 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 '가점 70%+추첨 30%'를 적용한다. 그 대신 85㎡ 초과 대형 면적은 중장년층을 위해 기존보다 가점 비율을 높였다. '가점 50%+추첨 50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점 80%+추첨 20%'로, 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점 30%+추첨 70%'에서 '가점 50%+추첨 50%'로 조정됐다. 반면 비규제지역에서는 85㎡ 이하 '가점 40%+추첨 60%', 85㎡ 초과는 추첨 100%인 현행 규정이 유지된다.

자금이 부족해 어려움을 겪는 이를 위해 부동산 관련 대출도 대폭 완화된다. 먼저 2023년 1월부터 만 34세 이하, 부부 합산 연소득 7000만 원 이하 무주택 청년에게 낮은 대출금리로 제공하던 한국주택금융공사(HF)의 특례전세자금보증 한도가 1억 원에서 2억 원으로 확대된다. 보유 주택에 대한 담보대출 규제도 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출(주담대)에 적용돼왔던 별도의 대출한도(2억 원)를 없애고, 기존 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. 2022년 12월 1일 투기과열지구 15억 원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 가능해졌다. 한국주택금융공사를 통해 운용하는 임대보증금 반환자금 보증 한도도 기존 1억 원에서 2억 원으로 상향된다.

서민과 실수요자의 주거 안정을 위한 특례보금자리론도 출시된다. 안심전환대출(주택 가격 6억 원 이내, 대출한도 3억6000만 원)과 적격대출(주택 가격 9억 원 이내, 대출한도 5억 원)을 기존 보금자리론에 통합한 '특례보금자리론'을 운용한다. 9억 원 이하 주택 매입 시 연 4%대 금리로 5억 원까지 대출받을 수 있게 될 전망이다.

세제와 관련해서도 많은 변화가 있다. 우선 1월부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 그동안 개인이 유상으로 부동산을 취득할 경우 신고가액이나 시가표준액(개별공시가격 등) 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔으나 1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.

생애 첫 주택 구입자 200만 원 한도 취득세 감면

또 지금까지는 증여로 부동산을 취득한 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액을 적용했으나 앞으로는 시가인정액으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용돼 취득세 부담이 늘어날 전망이다. 아울러 기존에는 배우자나 자녀에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산했다. 이 경우 양도세가 절세되는 효과가 있었다. 하지만 2023년 증여 건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워진다.

그 대신 서민의 주거비 부담 완화를 위한 세제는 강화된다. 2023년 연말 정산분부터 총 급여 5500만 원 이하(종합소득금액 4500만 원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향된다. 근로소득 총 급여 7000만 원 이하(종합소득금액 6000만 원 이하)는 기존 10%에서 12%로 높아진다. 전세 원리금상환액 소득공제 한도는 100만 원 높아진다. 무주택자가 국민주택 규모(85㎡ 이하)에서 전세대출 원리금을 상환 중이라면 400만 원까지 소득공제를 받을 수 있다.

종합부동산세 기본공제금액 상향, 2주택자 종합부동산세 중과 배제, 종합부동산세 세부담 상한율 일원화 등 종합부동산세와 관련된 제도 변화는 6월부터 시행된다. 먼저 기본공제금액은 6억 원에서 9억 원으로 상향된다. 1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억 원에서 12억 원으로 조정된다. 2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지된다. 기존 중과 대상이던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%) 적용을 받는다. 과세표준 12억 원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다. 주택 수에 따라 다르게 적용돼왔던 세부담 상한율도 150%로 일원화된다.

상반기 중에는 생애 첫 주택 구입자 취득세 감면 요건이 완화된다. 정부가 2022년 6월 발표한 '임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에 따라 생애 첫 주택 구입자는 소득과 주택 가격에 상관없이 200만 원 한도에서 취득세가 감면되며, 2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용된다.

임대인 미납 국세 열람 등 임차인 보호 강화

또한 재건축 안전진단 제도가 개선되며, 임차인 보호를 위해 임대인 미납 국세 열람 제도 실효성 강화, 임대보증금 경매·공매 시 당해세보다 우선 변제 등이 시행된다. 1월부터는 재건축 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후 비중을 30%로 높여 재건축 안전진단 문턱을 낮춘다. 기존 재건축(30점 이하), 조건부 재건축(30~55점 이하), 유지·보수(55점 초과) 판정 기준도 개선해 조건부 재건축 점수 범위를 45~55점으로 조정하고, 45점 이하인 경우 바로 재건축 추진이 가능하도록 했다.

2023년 안에는 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 확인할 수 있을 전망이다. 기존에는 임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서(국세) 및 지방자치단체(지방세)에 열람 신청이 가능했으나, 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납 내역을 볼 수 있다. 다만 임대인 개인정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용될 방침이다.

또 지금까지는 전세를 사는 도중에 집이 경매나 공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬으나, 앞으로는 '국세 우선 변제 원칙'에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있어도 세입자의 보증금을 먼저 변제하는 것으로 변경될 예정이다. 다만 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에서만 적용되며, 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.

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이한경 기자 hklee9@donga.com