[김순환 기자의 부동산 깊이보기]고금리와 집값 급락, 그리고 인내

올해 하반기 집값 급락은 기준 금리 급등에 따른 주택담보대출(주담대) 이자 상승이 주원인입니다. 고금리에 고물가, 고환율 등 ‘3고(高)’가 주택시장을 강타하면서 전국적으로 집값이 급락하고 거래량이 급감했지요. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트의 연간 가격변동률(1∼11월 4.8%), 거래량(1∼10월 26만2000건) 모두 2006년 관련 통계 작성 이래 역대 최저를 기록했습니다. 아파트 매매 거래 총액도 106조7000억 원으로 2021년보다 100조 원 이상 감소했고요. 급락 중인 집값은 2023년에도 반등하기가 쉽지 않습니다. 주택시장에 직접적인 영향을 미치는 경제성장률과 민간 기관 부동산 시장 전망치가 암울하기 때문이지요. 경제 관련 연구기관들인 한국은행(1.7%), 한국개발연구원(KDI, 1.8%), 한국금융연구원(1.7%), 하나금융경영연구소(1.8%), 한국경제연구원(1.9%) 모두 1%대 후반 성장을 예상했지요. 민간 기관들의 집값 전망도 비관적입니다. 주택산업연구원은 전국 아파트값이 5.0%, 서울은 4.0% 떨어질 것으로 예측했고, 한국건설산업연구원도 2.5%(수도권 2.0%) 하락할 것으로 내다봤지요. 실수요자들은 특히 이 같은 한국경제 성장률과 집값의 함수 관계에 주목해야 합니다.

경기 회복에 악영향을 주는 고금리·고물가·고환율은 2023년에도 지속할 가능성이 큽니다. 경기 둔화가 아닌 경기 침체인 이른바 ‘R(Recession)의 공포’가 시작될 가능성도 배제할 수 없고요. 이는 대기업들이 R의 공포에 대비해 이미 허리띠를 바짝 졸라매고 있는 상황에서도 알 수 있지요. 이에 따라 실수요자든, 투자자든 2023년 부동산 시장은 어느 해보다 신중한 대처를 해야 합니다. 금리 상승과 하락 가능성, 각 주택 관련 연구원에서 제시하는 주택 매매 지수와 구입 부담 지수, 주택 분양 물량의 증감 추이, 실제 입주율 등을 인내를 갖고 지켜봐야 한다는 것이죠. 2022년 집값이 고금리에 직격탄을 맞아 급락했다면 2023년부터는 1%대 성장 등 경기침체가 발목을 잡을 가능성이 높기 때문이지요. 정부도 부동산 시장 경착륙을 막고 내수경기 활성화를 위해 전방위적으로 부동산 규제 완화에 나서고 있지만 대내외 경기침체를 감당하기는 쉽지 않습니다. 그래서 지금은 섣부른 투자보다 인내의 시간을 가질 때이지요. 한국 부동산 시장은 ‘집값이 바닥에 왔다’는 인식을 한 후에 행동에 나서도 늦지 않다는 것을 명심해야 합니다.

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