서초 원베일리 입주권 8.7억원 뚝…분양권·입주권도 급급매만 거래
작년 거래량 25% 수준 하락
송파 성지 33평 입주권 13.5억 급매로
분담금 합해도 최고 분양가보다 저렴
30일 서울부동산정보광장 자료에 따르면 올해 들어 지난 29일까지 서울 아파트 분양권·입주권 거래량(계약일 기준)은 총 69건으로, 이는 작년 한 해 거래량(264건)의 25% 수준으로 급감했다. 월별로 보면 4월(11건)을 제외하고 모두 한 자릿수 거래량을 기록했다. 8월엔 단 한 건도 거래가 이뤄지지 않았다.
서울 아파트 분양권·입주권 거래량은 2019년(2114건)까지만 해도 매년 2000건을 상회했다. 그러다 2020년(894건) 세자릿수로 떨어진 후 2년 만인 올해 두 자릿수로 내려앉았다. 올해 서울 아파트 분양권·입주권 거래량은 관련 통계 집계가 시작된 2007년 이후 최저치다.
분양권은 청약 당첨으로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권은 정비사업 조합원의 입주 권리를 의미한다. 재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획의 인가를 받으면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀐다.
관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실 된 것으로 보기 때문이다. 이 때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위(권리)가 부여되는데 이것이 ‘입주권’이다.
입주권은 재개발·재건축사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당된다. 조합원분을 제외한 나머지 가구는 일반에게 분양된다. 이 때 일반분양으로 취득한 권리가 바로 분양권이다.
분양권·입주권 모두 청약통장이 필요 없고 낮은 가점으로도 신축 아파트에 거주할 수 있어 특히 청약 당첨이 어려운 실수요자들의 관심이 높은 편이다.
분양권 거래 시장이 위축된 원인으로는 길어진 전매제한이 지목된다. 앞서 정부는 2020년 9월부터 수도권 및 지방 광역시 등 과밀억제권역과 성장관리권역 민간택지 주택의 전매제한 기간을 청약 당첨자 발표일 이후 6개월에서 소유권 이전 등기 시로 강화했다.
이어진 12·17대책에서는 전국 36개 지역을 조정대상지역으로 추가 지정하면서 조정대상지역으로 묶인 곳이 111곳에 이르게 됐다. 현재 분양권 전매제한 기간은 조정대상지역에서는 최대 3년, 투기과열지구에서는 최대 5년으로 규정돼 있다.
여기에 높은 대출 이자 부담과 분양가 상승, 집값 추가 하락 우려 등이 맞물려 분양권의 매력이 감소하면서 부진한 흐름을 이어가고 있다.
서울 강남구의 S중개업소 관계자는 “대출 금리 인상에 따른 잔금 납부 등 자금 조달에 부담을 느끼는 수분양자들이 집을 내놓는 경우가 늘고 있다”며 “매수자 역시 치솟은 아파트 분양가와 세금 부담 때문에 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다”고 말했다.
일부 조합원들은 입주권 가격을 낮추며 처분을 서두르지만 이마저도 여의치 않은 상황이다. 수백 대 일의 청약 경쟁률을 기록하던 주요 인기 단지에서도 분양가보다 저렴한 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 매물이 속속 등장하며 하락 국면을 이어가고 있다.
일례로 리모델링 추진 단지인 서울 송파구 성지아파트(잠실더샵루벤) 전용 84㎡는 현재 13억5000만원에 매물이 나왔다. 조합원 분담금 2억4000만원을 포함한 비용은 15억9000만 원이다. 해당 매물은 리모델링을 거쳐 전용 106㎡로 지어지는데 같은 면적의 일반분양가 26억4700만원(최고가 기준)대비 10억5700만원 낮다.
서울 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크 전용 84㎡ 입주권은 지난해 6월 26억1342만원(국토부 실거래가 자료)에 거래됐다가, 지난달 29일 3억1342만원 내린 23억원에 계약서를 썼다. 서초구 신반포3차·경남아파트를 재건축한 래미안 원베일리 전용 84㎡ 입주권도 올해 3월 38억7407만원에서 지난달 30억340만원으로 손바뀜하며 8억7000만원 넘게 하락했다.
마포구 아현동 공덕자이 전용 114㎡ 분양권은 지난 10월 17억2000만원에 거래됐다. 이는 6월 거래가인 19억3800만원보다 2억1800만원 낮은 금액이다.
정부는 이러한 시장 상황을 고려해 규제 완화를 검토하고 있다. 내년 1월에는 서울과 경기 광명·하남·과천·성남 등 남은 규제지역 중 일부를 해제할 계획이다. 집값 하락 폭이 큰 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 등 서울 외곽 지역도 이번 규제 해제 대상에 거론된다.
아울러 분양권과 주택·입주권 단기 양도세율을 1년 미만 70%에서 2020년 수준인 45%로 낮출 계획이다. 분양권 전매 제한 규제도 완화할 방침이다.
그러나 일각에서는 금리 변수가 절대적인 만큼 분양권을 사고팔 때 세금을 덜 매기는 것만으로는 거래량이 늘어나기 어렵다는 의견도 나온다.
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