10명 중 4명 "집값 하락 2023년 끝난다" [2023 재테크 설문]

[머니S리포트-수익률 껑충 뛰는 '래빗점프' 투자전략④] 부동산 규제 완화 영향 적을듯

[편집자주]2022년 금융시장은 고물가·고금리·고환율 3고시대를 맞아 변동성이 확대됐다. 지난해 기준금리는 한국은행의 공격적인 금리인상에 1.25%에서 3.25%로 2%포인트 올랐고 코스피는 1월3일 종가기준 2988.77에서 12월21일 2335.07로 지수가 650 넘게 떨어졌다. 서울 외환시장에서 원/달러 환율은 1월13일 1185.50원으로 떨어졌다가 10월14일 1442.60원으로 오르는 등 257.1원의 변동 폭을 기록했다. 부동산 한파에 아파트 매매가격은 1년 전보다 4.8% 하락했고 미분양은 6만 가구를 넘어섰다. 임인년(壬寅年) 호랑이 기운을 기대했던 투자자들은 쥐꼬리 수익률에 절망했고 계묘년(癸卯年) 토끼가 점프하듯 높은 수익률 상승을 기대하고 있다. 머니S는 국내 자산관리 전문가에게 '계묘년 재테크 투자전략'을 물어봤다. 2022년 12월9일부터 16일까지 총 7일간 진행한 온라인 설문에 은행 프라이빗뱅커(PB) 66명, 증권사 애널리스트· PB 53명, 부동산 전문가 40명 등 총 159명이 머리를 맞댔다.

2022년 들어 11월까지 전국 아파트값 변동률은 통계 조사가 시작된 2003년 12월 이래 가장 큰 폭 내려 누적 4.79% 하락했다. /사진=이미지투데이

2008년 글로벌 금융위기보다 더 최악의 부동산 폭락이 올 것이라고 예고하는 전문가들의 전망이 영끌(영혼 끌어 모은 대출)족과 하우스푸어(빚을 내 집을 산 사람)들을 공포로 몰아넣고 있다. 집값 통계가 1990년대 말 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시와 유사한 수준으로 하락하면서 2023년엔 미분양 주택수가 전년대비 두 배 이상인 10만가구까지 늘어날 것이란 예측마저 나오고 있다.

한국부동산원에 따르면 2022년 들어 11월까지 전국 아파트값 변동률은 통계 조사가 시작된 2003년 12월 이래 가장 큰 폭 내려 누적 4.79% 하락했다. KB국민은행 조사에선 같은 기간 전국 아파트값이 1.63% 떨어져 외환위기가 발생한 1998년(-13.56%) 이후 24년 만의 가장 큰 하락률을 기록했다.

머니S는 2022년 12월16일부터 20일까지 닷새 간 대학 교수와 건설업체, 관련 업체 등 부동산 관계자 40인을 대상으로 2023년 글로벌 금리 전망과 집값, 규제 완화에 따른 부동산 구매심리 영향 등에 대해 설문조사를 진행했다. 전문가들은 대체로 집값 하락이 1~2년 내 진정될 것으로 내다봤고 한국은행 기준금리가 추가 인상되겠지만 미국 금리 수준을 따라가긴 힘들 것이란 의견을 냈다.

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설문 참여자(익명 10명) 강은 지지옥션 이사·강은현 EH경매연구소 대표·고준석 제이에듀투자자문 대표·김대용 신영 이사·김영익 서강대 경제학박사·김영진 중흥건설 상무·김용균 더피알커뮤니케이션 이사·김주환 원빌딩부동산중개 대표·김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원·박범식 계룡건설산업 커뮤니케이션실 차장·박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원·송승현 도시와경제 대표·신민호 우미건설 부장·여천환 DL이앤씨 팀장·이은형 대한건설정책연구원 연구위원·이재순 호서대 벤처대학원 교수·이창동 밸류맵 리서치리더·임병철 부동산R114 수석연구원·장혁 한화 건설부문 팀장·전동준 포스코건설 팀장·조원균 한국공인중개사협회 홍보실 과장·조준현 한국리츠협회 회원정책본부장·최상호 대한건설협회 진흥본부장·조진우 반도건설 차장·최세영 쌍용건설 상무·최일용 대우건설 브랜드마케팅팀장·최철욱 한양 경영기획실 상무·함영진 직방 빅데이터랩장 (가나다 순)

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글로벌 경기침체가 얼마나 길어질 것인지를 전망하는 질문엔 가장 많은 55.0%(22명)가 '2023년 하반기'라고 답했다. 이어 2024년 상반기와 같은 해 하반기라고 응답한 사람이 각각 17.5%(7명)씩이다. 2023년 상반기나 2025년 이후라고 답한 응답자는 각각 5.0%(2명)씩으로 파악됐다.

부동산가격 하락세가 멈출 것으로 예상하는 시기는 ▲2024년 상반기(15명·37.5%) ▲2023년 하반기(14명·35.0%) 등이 비슷한 응답률을 보였다. 이어 ▲2024년 하반기(5명·12.5%) ▲2025년 이후(4명·10.0%) ▲2023년 상반기(2명·5.0%) 등의 순으로 응답했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "2022년 부동산가격을 빠른 속도로 하락시킨 것은 고금리 쇼크이며 앞으론 금리보다 경기침체가 더 큰 문제"라며 "앞서 가격 고평가가 심각했던 것도 가격 하락의 요인"이라고 분석했다.

그는 "한국은행이 전망한 2023년 국내 경제성장률은 1.7%, 9개 외국 투자은행의 평균 전망치는 1.1%인데 마이너스 성장률을 예측한 곳도 있었다"면서 "글로벌 경기둔화로 수출이 침체되고 실물경기가 하락하면 부동산에 치명적인 영향을 줄 것"이라고 내다봤다.

다만 "경제성장률이 마이너스가 아닌 둔화 수준에 그칠 경우 집값에 주는 영향도 크지 않을 수 있다"며 "오히려 경기침체로 금리가 다시 낮아져 시중 부동자금이 부동산으로 유입될 수 있다"고 덧붙였다.

김용균 더피알커뮤니케이션 이사는 "2022년 신규 분양시장의 청약자 수가 급감하는 등 침체 현상이 2023년 초까지 이어질 것"이라고 전망하면서 "다만 정부의 규제 완화가 거래를 다소 증가시키고 분양가가 매물 가격보다 낮은 경우엔 경쟁력이 있을 것"이라고 예측했다.

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"미국 금리 따라가진 않을 것"

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현재 4.50%인 미국 중앙은행 기준금리 수준을 예측하는 질문엔 ▲4%대 후반(16명·40.0%) ▲5%대 초반(12명·30.0%) ▲5%대 중반(6명·15.0%) ▲5%대 후반 이상(5명·12.5%) ▲4%대 중반(1명·2.5%) 등의 순으로 조사돼 5%대 금리를 전망한 응답자(57.5%)가 절반을 넘었다.

이어 한국은행의 기준금리 정책 전망에 대해선 4%대가 절반 이상인 52.5%(21명)로 나타났고 5%대 초반을 예측한 응답자도 27.5%(11명)로 높은 비율을 보였다. 이어 ▲3%대(3명·7.5%) ▲5%대 중반(3명·7.5%) ▲5%대 후반 이상(2명·5.0%) 등으로 조사됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "2022년 하반기 금리 변동이 컸던 만큼 미국의 금리상승 속도를 따라갈 경우 국내 기업과 사업자 대출 등에 즉각 영향을 끼치고 경제가 휘청일 위험이 있다"면서 "지금은 국가가 달러 빚을 내서라도 버티는 것이 필요한 상황"이라고 진단했다.

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서울 아파트값 변동 폭은

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2023년 서울 아파트값 변동률에 대해선 하락 전망이 압도적으로 높은 비율을 차지했다. 우선 '10% 이하 하락'으로 내다본 응답자는 52.5%(21명)로 가장 많았다. 이어 '10% 이상 하락'도 35.0%(14명)로 높은 응답률을 보였다. 보합과 상승 전환은 각각 7.5%(3명)와 5.0%(2명)로 나왔다. 박원갑 위원은 "집값 바닥은 TV 예능 프로그램에 영끌 하우스푸어가 등장할 때"라며 "시사 프로그램이 아닌 오락 프로그램에 집값 이슈가 나오는 것은 사회 스트레스가 극에 달했다는 방증"이라고 말했다.

미분양 주택 전망에 대해선 가장 많은 35.0%(14명)가 8만~9만가구를 예상했다. 이는 현재 미분양 가구 수 대비 2배가량 많은 수준이다. 국토교통부 조사에 따르면 2022년 10월 말 기준 전국 주택 미분양 수는 4만7217가구다. 업계에선 미신고된 미분양을 합할 경우 6만가구 안팎이 될 것으로 추정하고 있다. 두 배가량 증가한 10만가구 이상을 전망한 응답자도 32.5%(13명)로 나타났다. 이어 ▲6~7만가구 30.0%(12명) ▲5만가구 2.5%(1명) 등으로 조사됐다.

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규제 완화 대세 전환에 영향 없을 듯

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현 정부의 세금·청약·대출 등의 규제 완화가 부동산경기 연착륙에 미치는 영향과 필요성에 대해선 대체로 필요하다는 의견을 냈다. 실제 '세금·청약·대출 등의 규제 완화가 필요하다'는 응답이 60.0%(24명)를 차지했다. '리스크 관리를 위해 규제를 강화해야 한다'는 의견은 15.0%(6명)로 나타났다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 "세금 법령이 개정된 지 얼마 지나지 않아서 전체 완화보다 일부 수정이 필요하다"면서 "예를 들어 양도소득세의 경우 유예기간을 늘려주는 정도로 기조를 유지하고 다주택자 취득세 중과 유예의 경우 투기를 조장할 수 있어 신중해야 한다"는 의견을 냈다. 이어 "청약제도는 전면 완화가 필요하고 대출은 주택담보대출비율(LTV) 조정보다 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 고위험-저위험 대출로 세부 구분해 완화해야 한다"고 덧붙였다.

LTV 추가 완화의 필요성에 대해선 ▲60~70% 이하로 관리(20명·50.0%) ▲80% 이하로 관리(9명·22.5%) ▲80% 이상 완화(3명·7.5%) 등으로 규제 완화 응답률이 80%대를 기록했다. 대출 규제 완화를 해선 안된다는 '현행 유지'(8명·20.0%) 응답률은 세 번째로 높았다. 이은형 연구위원은 "전 세계가 공통으로 금리 인상을 단행하는 상황에서 국내 정책을 바꾼다고 이를 상쇄할 수는 없을 것"이라며 "LTV를 공격적으로 완화해도 거래가 활성화될 수 없는 만큼 60~70%가 적정 수준이라고 판단된다"고 말했다.

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