다주택자 중과세 폐지·주담대 완화… 새해 부동산 정책은

올해 갑작스러운 금리 인상에 따른 이자 부담과 거래절벽 현상이 겹치며 부동산 시장에 그늘이 드리웠다. 이에 정부는 대규모 규제 완화책을 순차적으로 내놓으며 '인공호흡'에 나섰다. /사진=뉴시스

지난해 하반기 시작된 금리 인상과 대출이자의 상승으로 부동산 거래시장에 역대급 한파가 찾아왔다. 부동산 경착륙을 막겠다는 정부의 강력한 의지로 거래 안정화 대책이 연이어 등장했다. 대출·세금·청약 등의 규제 손질에 이어 수요 진작을 위한 공급대책과 금융·세제 지원 등 거래 안정화 방안이 마련됐다. 2023년 새해 달라지는 주요 부동산 제도를 분야별로 정리했다.

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취득세 인하… 과세표준 변화 바람

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부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 취득세 과세대상의 실질가치가 제대로 반영될 수 있도록 하는 조치다. 종전에 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔다. 1월1일부터는 건물을 매수하거나 신축해 취득하는 경우 실제 취득가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.

부동산 증여 취득 시 취득세도 증가한다. 지금까지 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액(개별공시가격 등)을 적용했으나, 2023년 증여분부터 시가인정액을 기준으로 취득가액이 매겨진다.

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

내년 상반기에는 생애 첫 주택구입자의 취득세 감면 요건이 완화된다. 올해 6월21일 발표된 '임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에 따른 것이다. 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다.

여기에 취득세 감면 추징 예외 요건도 느슨해진다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증한다면 추징 대상에서 제외한다.

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종부세 고삐 풀었다… 다주택자 숨통 트일까

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2023년 6월 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉 보유 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 볼 수 있다.

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만 최고세율이 현행 6.0%에서 5.0%로 낮아진다.

같은 달 주택 수에 따라 다르게 적용하던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.

다만 2023년 증여분부터 양도소득세 절세가 까다로워진다. 배우자 또는 자녀에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이 경우 취득금액은 늘고 양도차익은 줄어 양도세가 감소하는 효과가 있다. 하지만 2023년 증여분부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세를 노린다면 지금보다 5년을 더 기다려야 한다.

2023년 세제에 다양한 변화가 찾아온다. 특히 다주택자를 대상으로 한 규제 완화책이 속속 등장하며 내년 주택시장에 불어올 훈풍을 기대하는 시선이 늘고 있다./사진=뉴시스

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'무순위 청약 확대·미혼 청년 특공' 청약 기회 확대

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해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격이 달라진다. 종전에는 청약시장의 과열을 막기 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 시 해당 시·군에 거주해야 한다는 요건을 뒀다. 이는 11월 정부의 '제3차 부동산 관계장관회의'를 거치며 폐지됐다. 2023년 1월부턴 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있다.

미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망이다.

공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 2023년 상반기부터 미혼 청년에게도 주어진다. 국토부가 10월 발표한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델(나눔형·선택형·일반형) 가운데 나눔형과 선택형에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다.

주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이 그 대상이다. 다만 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다. 도입 시기는 내년 상반기로 예정돼 있다.

상반기 내 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제도 신설된다. 그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급된 탓에 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%', 60~85㎡ 주택은 '가점 70%+추첨 30%'를 각각 적용해 추첨제 비율을 늘린다.

전용 85㎡ 초과 대형 면적의 경우 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 반대로 가점 비율을 높였다. '가점 50%+추첨 50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점 80%+추첨 20%'로 가점제 비율을 높였다. 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점 30%+추첨 70%'에서 '가점 50%+추첨 50%'로 각각 조정됐다. 비규제지역은 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 '가점 40%+추첨 60%', 85㎡ 초과는 추첨 100%다.

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집주인 동의 없이 체납세금 열람… 전세사기 방지 묘책되나

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앞으로 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다. 종전에는 임대인의 사전 동의를 얻을 때만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세)이나 지자체장(지방세)에게 열람을 신청할 수 있었지만, 내년부턴 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 마치면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다.

세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다. 그러나 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다. 정확한 시행 시점은 아직 정해지지 않았다.

아울러 집이 경매에 넘어가면 종부세 등 당해세보다 임차보증금이 우선 변제된다. 현행 '국세기본법'에 따라 지금까지는 매각대금에서 당해세를 빼고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬다. 내년부터는 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있더라도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다. 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에만 적용되며 저당권 등 기타 권리에는 영향을 미치지 않는다.

2023년 주택임대차 신고제도 계도기간이 끝난다. 임대차 신고제란 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 2021년 6월1일 시행 이후 1년 계도 기간을 운영했으나, 시민들의 적응기간을 감안해 2023년 5월31일까지 계도기간을 연장했다. 계도기간이 종료되는 내년 6월1일부터 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.

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대출규제 완화에 채무조정까지, 서민 생계비 부담 줄까

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내년 상반기 서민 자금 안정화를 위한 정책도 다수 마련된다. 먼저 보유 주택에 대한 주택담보대출 규제가 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 2억원의 별도 한도를 없애는 대신 기존의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다.

2022년 12월1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라, 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다. 한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주의 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직·폐업·질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다. 상환이 어려운 차주 여부는 ▲차주의 신용도 ▲다중채무 여부 ▲가용소득 대비 상환 부담 수준 ▲매출액 등 다양한 특성을 종합 검토해 결정한다.

기존 보금자리론보다 주택가격과 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품 '특례보금자리론'도 출시를 앞두고 있다. 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 형태다. 특례보금자리론을 활용해 9억원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억원까지 빌릴 수 있다. 금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중돼 서민과 실수요자의 주거 안정에 기여할 것으로 기대한다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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