상가 투자때 권리금 꼭 살펴보세요

권리금 높으면 영업 잘되는 상권
없으면 장사안돼 공실 위험 커
임대차법 보호 조항 매우 강해
임차인에 권리금포기 강요못해

코로나19 전후로 상권 분위기가 급변하게 됐다. 해외 방문객이 많았던 명동상권은 여행제한이 장기화되면서 공실률이 높아진 반면 내수 소비가 고급화되면서 압구정동과 청담동 상권이 크게 성장했다. 최근 물가 상승과 금리 인상에 따른 대출이자 부담으로 소비심리가 위축돼 상권이 침체되거나 상권마다 다른 분위기를 보이고 있다. 상권은 영업환경 변화에 따라 계속 변화하기 때문에 외부 변수를 면밀히 살펴야 한다.

요즘처럼 고금리 시장에서 투자자는 상가에 투자할 때 임대수익률은 꼼꼼히 체크하지만 상가 권리금에 대해서는 크게 관심을 두지 않는다. 임차인끼리 주고받는 금전거래로 간과하기 쉽지만 상가의 가치를 평가하기 위해서는 투자지역의 상가 권리금 수준을 파악하는 것이 중요하다. 상권이 활성화돼 권리금이 꾸준히 오를 만한 지역에 투자해야 향후 임대료를 올릴 수 있는 기회요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 상가 권리금이 없는 곳은 그만큼 장사가 어려워 공실 위험이 크다고 볼 수 있다. 또한 법으로 임차인의 상가 권리금 회수 기회를 보호해 주고 있으므로 이러한 규정을 잘 모르면 건물주에게 예기치 못한 손해가 발생할 수 있다.

권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 일반적으로 권리금은 기존 임차인과 새로운 임차인이 주고받는 금전거래이지만 신축 건물일 경우 건물주가 임차인에게 바닥 권리금 명목으로 상가 권리금을 요구하는 경우도 있다. 임차인이 임대인에게 권리금을 지급했더라도 임대인은 그 권리금을 반환할 의무는 없다. 다만 임대인은 약정 기간을 이행하고 권리금을 회수할 수 있도록 보호해 주어야 한다.

상가건물 임대차보호법에 규정된 권리금 회수 기회 보호는 강행 규정이므로 권리금을 포기한다는 등의 임차인에게 불리한 약정은 법률적 효력이 없다. 그리고 임대인은 기존 임차인이 권리금을 회수할 목적으로 새로운 임차인을 주선한다면 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절할 수 없다. 과거에는 임차인의 가게에서 장사가 잘되면 건물주가 본인 또는 가족이 운영할 목적으로 임차인을 내쫓아 억울한 사례가 많이 발생하였지만 현재는 상가건물 임대차보호법 시행으로 세입자에게 10년간 계약갱신 요구와 상가 권리금 회수 기회를 보장하고 있다.

하지만 임차인이 세 번 이상 임차료를 연체한 사실이 있거나 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등의 사유가 있다면 계약 갱신 및 권리금 회수 기회의 보호를 받을 수 없다. 그리고 건물주가 재건축이나 리모델링 목적으로 임차인에게 명도를 요청하는 경우가 있다. 이때는 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른다면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 그리고 임대차 기간이 10년을 경과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담해야 한다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해해 임차인에게 손해가 발생하게 되면 임차인은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다.

건물을 매입한 후에 임차인을 명도한 후 리모델링을 계획했다가 상가 권리금 분쟁으로 임대인, 임차인 모두 속앓이를 하는 경우가 심심찮게 발생하곤 한다. 권리금은 임차인이 그간 피땀 흘려 일궈낸 소중한 자산인 만큼 투자자도 이에 대한 깊은 이해와 지식이 필요하다.

[민주현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]