미분양 아파트, 임대리츠 활성화로 해결해야 [김진수의 부동산 인사이드]

계묘년 새해가 며칠 안 남았습니다. 새해 부동산 시장 전망이 어둡습니다. 금리 불확실성이 여전한 가운데 아파트 가격은 하락세를 지속하고 미분양 물량이 급속도로 늘어나고 있습니다.

리츠(부동산투자회사)는 일반인이 부동산에 투자해서 이익을 거둘 수 있는 간접 투자상품입니다. 국토교통부의 깐깐한 잣대로 등록 인가를 받기 때문에 상대적으로 안정성이 높습니다. 이런 리츠를 미분양 주택 매입에 활용하도록 길을 터줘야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

 ▶부동산 간접 투자 기회인 리츠

리츠는 부동산 간접 투자 상품의 하나입니다. 공모를 통해 일반 투자자로부터 자금을 모은 뒤 이 자금을 부동산과 부동산 관련 유가 증권에 투자하고 운용 수익을 투자자에게 배당합니다. 부동산 간접투자기구이면서 주식회사입니다. 리츠는 '부동산투자회사의 설립과 운영에 관한 사항을 정한 법률'(부동산투자회사법)의 적용받습니다. 리츠는 부동산투자회사(주식회사) 지분을 매입하는 것이고, 부동산 펀드는 자산운용사가 만든 펀드에 직접 투자해 수익증권을 받고 자산운용사에서 운용한 수익금을 분배받습니다.

리츠는 영업인가를 받거나 등록한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 다수 투자자(일반인)의 청약을 받아야 합니다. 총자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자·운용합니다. 또 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 할 의무가 있습니다.

리츠는 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자 참여 기회를 제공합니다. 일반인이 부동산에 간접투자를 할 기회를 준다는 얘기입니다. 또 인구 증가와 경제발전에 따른 지가 상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하도록 해 부동산시장 가격안정에도 기여하는 측면이 있습니다.

1997년 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체가 필요해 2001년 4월 관련 법이 국회를 통과했습니다. 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성해 대외 개방에 따른 경쟁력을 높이는 것도 리츠의 목적입니다. 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화도 유도합니다. 리츠는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정(CR)리츠로 구분됩니다.

 ▶임대 리츠 구분

임대 리츠는 크게 공공지원민간임대주택을 공급하는 공공지원민간임대리츠와 공공임대주택을 공급하는 공공임대 리츠로 구분됩니다.

공공지원 민간임대주택은 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 임대사업자가 청년 신혼부부 등 주거 지원계층에 역세권 등에 중점 공급하고 주택도시기금 출자지원, 용적률 건축규제 완화 등의 혜택을 받는 대신 10년 이상 임대하면서 임대료 및 임차인 자격 제한 등의 규제를 받습니다.

공공임대주택은 공공주택특별법에 따라 LH(한국토지주택공사) 지자체 등 공공주택사업자가 지자체 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 건설, 매입해 임차하는 주택입니다. 공공임대주택에는 영구임대주택(50년 이상), 국민임대주택(30년 이상), 행복주택(대학생 사회초년생 신혼부부 등 젊은층), 장기전세주택, 분양전환 공공임대주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택 전세임대주택 등이 있습니다.

임대 리츠는 또 주택도시기금과 민간 사업제안자가 공동으로 출자하고 리츠가 임대주택을 건설하여 공급하는 건설형과 임대주택을 매입하여 공급하는 매입형으로 분류합니다.

 ▶늘어나는 미분양

2023년 부동산 시장에 대한 전망이 어둡습니다. 올해 금리 인상과 부동산 경기 침체 속에 아파트값이 빠지고 미분양도 연말 4만7000여가구로 연초의 3배 가까이 늘었습니다. 당장 내년 상반기 미분양 물량이 급증할 것이라는 우려가 큽니다.

미분양 물량이 누적되면 분양계약자와 건설사 모두에게 부담이 됩니다. 분양률이 낮으면 중도금 대출도 안 되고 건설사는 외상으로 시공해야 합니다. 중소 건설사부터 줄도산 우려가 높은 이유입니다.

 ▶임대주택 리츠로 미분양 해소 고려해야

임대 리츠가 미분양의 구원투수가 될 수 있습니다. 이명박 정부 때는 2010년대에도 리츠를 통해 미분양 물량을 할인된 가격에 매입한 적이 있습니다. 그래서 임대로 운용했습니다. 당시 LH(한국토지주택공사)가 준공 후 매입 확약을 해주는 등 리츠의 안정성에 힘을 보탰습니다.

업계에서는 미분양 주택을 리츠에서 투자할 수 있도록 해야 한다는 목소리가 나오고 있습니다.

일반인이 투자한 자금으로 미분양 주택을 사니까 향후 가격이 오르면 일반 투자자가 배당으로 이익을 거둘 수 있습니다. 또 미분양 문제를 해결하니까 건설사의 주택 공급에도 다소 숨통이 트일 수 있습니다.

업계에서는 정부가 매입형 등록임대사업(아파트 매입 장기일반민간임대주택)을 복원하기로 한 만큼 관련 혜택이 임대 리츠에도 적용될 수 있도록 해야 한다는 입장입니다. 최근 발표된 '2023년 경제정책방향'에 따르면 정부는 전용 85㎡ 이하 매입형 등록임대주택에 대해 취득세 감면, 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 임대주택 양도에 따른 법인세 추가 과세 배제 등의 혜택을 줄 예정입니다. 10년 임대의 경우 수도권 6억원(비수도권 3억원 이하)이고 임대 기간을 15년 이상으로 확대할 경우 수도권 9억원(비수도권 6억원)으로 세제 혜택 가액요건을 완화하기로 했습니다.

문재인 정부 때 리츠를 포함한 모든 법인이 부동산 과열기 때 아파트를 대거 매집해 시세 차익을 노린다고 판단해 매입형 등록임대주택 제도를 강제로 없애 버렸습니다. 생계형 임대사업자와 매입형 임대사업자가 직격탄을 맞았습니다. 업계에서는 개인이 매매 차익(갭투자)을 노리고 설립한 법인과 국토교통부가 인가해주는 리츠는 설립 성격이나 주주 구성이 다른 만큼 일반 법인과 같은 잣대로 판단해서는 안 된다고 주장하고 있습니다.

 ▶가격 규제와 10년 임대 규제도 완화해야

업계에서는 미분양 리츠에 대해 주택도시보증공사(HUG) 등이 일부 지원을 하더라고 '시중 전셋값의 85% 이하' 같은 가격 통제에 나서서는 리츠가 수익을 확보하기 어려울 것으로 보고 있습니다. 올들어 전셋값이 내린 가운데 추가적으로 가격 규제를 실시할 경우 수익률이 금리보다 높아야 투자자를 모을 수 있는 리츠의 설립에 제약 요건이 될 수 있기 때문입니다. 다만 연 5% 상승 제한 같은 전월세상한제는 당연히 적용된다.

업계에서는 등록 임대사업 기간이 10년으로 장기인 점도 문제라고 지적하고 있다. 정부 정책도 수시로 변하고 부동산 경기 사이클도 10년 안팎의 주기로 움직이고 있다. 임대사업자는 매각으로 임대 손실을 메꿔야 하지만 10년으로 임대 기간을 묶어 둬 사업의 안정성이 크게 낮아질 수밖에 없다. 안정적인 임대사업을 하기 위해서는 임대 기간을 5년으로 줄여야 한다는 얘기다.

적당한 미분양 물량을 리츠에서 소화하면 시장 안정의 마중물 역할을 할 수 있습니다. 또 미분양리츠가 활성화되면 일시적인 금융 경색에 따른 주택공급 위축과 건설사의 유동성 위기에 따른 파산 등 경영 리스크를 줄일 수 있을 것으로 예상됩니다.

김진수 기자 true@hankyung.com

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