학군지도 무너지는 지방… “비싼데다 경기 변동에 취약”

지방 광역시에서 높은 집값을 자랑한 학군지의 아파트값도 하락세를 면치 못하고 있다. 대구 수성구, 부산 해운대구, 대전 유성구 등은 해당 지역 평균보다 더 큰 하락폭을 보이고 있다. 부동산 전문가들은 “수도권에 비해 경기에 취약한 지방 시장의 한계로 더욱 가파르게 하락하는 것”이라고 분석했다.

지난 5일 신축 공사가 진행되고 있는 대구 수성구 범어네거리 일대 전경. /최온정 기자

29일 한국부동산원에 따르면 12월 셋째주 대구 수성구 아파트값은 1.30% 하락하며 전주(-1.18%)에 비해 낙폭이 확대됐다. 역대 최고 하락 폭이다. 같은 기간 대구 전체 아파트 값은 0.83% 떨어졌다. 대전 유성구 역시 0.95% 떨어져 대전 평균(-0.79%)보다 높은 하락률을 기록했다. 부산 해운대구도 0.91% 하락해 부산 평균(-0.66%)보다 많이 떨어졌다.

실제로 ‘대구의 대치동’으로 불리는 ‘범4만3(범어4동+만촌3동)’의 주요 아파트 실거래가는 크게 내려간 상태다. 만촌3동 만촌삼정그린코아에듀파크 전용면적 59㎡는 지난 11일 6억6000만원에 거래됐다. 이 아파트는 지난 2020년 10월 13억9000만원에 거래된 바 있는데, 2년 새 반토막 난 것이다.

만촌3동의 만촌화성파크드림3차 전용면적 84㎡는 2020년 11월 14억에 최고가 거래됐지만, 지난 9월 8억3000만원에 거래됐다. 최고점 대비 41% 하락한 가격이다. 범어4동 대장주 힐스테이트범어 전용면적 84㎡ 역시 지난해 3월 17억에 최고가를 찍었지만 지난 10월 13억9000만원에 거래됐다. 빌리브범어 전용 84도 지난해 1월 15억4000만원에서 지난달 10억2000만원으로 5억 넘게 내려앉았다.

부산의 명문 학군지인 해운대구의 경우 일부 초고가 아파트에서 신고가 거래가 나오기도 하지만, 부산 평균보다 높은 하락률을 기록하고 있는 흐름이다. 해운대구 우동에 있는 마린시티자이 전용면적 84㎡는 지난달 12억8000만원에 거래됐다. 지난해 8월 최고가 18억3000만원에 비해 5억5000만원 급락한 것이다. 중동 ‘롯데캐슬스타’ 전용 84㎡도 지난달 10억3000만원에 거래되면서 직전 신고가 14억7000만원보다 4억4000만원 하락했다.

대전의 학군지인 유성구 도룡동 도룡미소포레지움 전용면적 84㎡는 지난해 2월 12억4000만원에 최고가를 찍었지만 지난달 7억원으로 내려앉았다. 인근 도룡SK뷰 전용면적 84㎡ 역시 지난해 10월 13억4000만원에 거래된 후 계속 하락해 지난 8월 10억8500만원에 거래됐다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “학군지일수록 가격은 이미 높게 형성돼있는데 낡은 아파트가 많아 실거주 매력도가 떨어지고, 또 이로 인해 전세 가격이 크게 오르지 못한다”면서 “거기에 현재 거래절벽으로 인한 부동산 시장의 좋지 않은 상황과 지방 인구 감소 등을 고려했을 때, 지방 아파트라는 자산을 지키기가 더욱 어려워진 게 사실”이라고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “경기가 위축되면서 시장도 위축되고, 자산가들이 유동성 확보를 위해 고가 아파트를 던지기도 하면서 신저가 현상이 벌어지는 것”이라고 했다. 이어 그는 “학군은 고가 아파트 시장의 플랫폼과 같은 역할을 하는데, 요즘에는 메가스터디 등 온라인 사교육이 발달하다 보니 특히 지방 학군지의 메리트가 훨씬 덜해진 측면도 있다”고 덧붙였다.

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