[이슈분석] 연말 부동산 '꽁꽁'…대규모 완화책에 내년엔 훈풍 불까

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

정부의 안간힘에도 불구하고 집값이 속절없이 하락하고 있습니다. 미국 연준이 내년에도 긴축 기조를 이어가겠다고 선언한 만큼 한국은행 역시 운신 폭이 좁아졌는데요. 정부가 내년에도 추가 규제 완화를 예고한 만큼 부동산 시장에 훈풍이 불지 관심이 모아지고 있습니다. 내 집 마련을 준비하는 실수요자들은 언제쯤 움직이는 것이 좋을까요. 내년 부동산 시장 미리 살펴보겠습니다.

Q. 지난달 월별 부동산매매 가격이 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타났습니다. 나 홀로 버티던 단독주택으로 결국 마이너스로 돌아서면서 부동산 시장에 찬바람이 매서운데요. KB국민은행 조사에서는 이달 전국 아파트값이 1998년 국제통화기금 IMF 외환위기 수준으로 하락한 것으로 나타났습니다. 최근 시장 어떻게 보시나요?

- 아파트·빌라 이어 11월부터 단독주택도 하락 반전
- 서울 강북 하락세 두드러져…경기는 과천·의왕 급락
- 아파트, 올 2월 먼저 하락 전환…빌라 등 5월 하락
- 모든 주택 유형 하락세…부동산 시장 침체기 본격 진입
- 전국 아파트 가격 하락세 '역대급'…"더 하락할 것" 전망
- 정부, 시장 연착륙 유도 안간힘…잇단 규제 완화 정책
- KB 전국 주택 매매 전망지수 58.3…조사 이래 최저
- 시세보다 저렴한 급매물만 거래…전국 하락세 심화
- 전문가 "급격한 금리 인상에 대출 이자 부담 급증"

Q. 정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 다주택자 중과 과세 완화 등 대규모 규제 완화책을 내놓고 있지만 좀처럼 매수자들의 움직임이 없습니다. 일단 개정안들이 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 데다 내년 첫 금통위부터 추가 금리 인상이 예고돼 있어요? 

- 한국은행, 올해 이어 내년에도 기준금리 인상 고려
- 부동산 시장 연착륙 대책 마련 부심…"실효성은 글쎄"
- 한은 "내년 물가안정에 중점 둔 기준금리 기조 지속"
- 올해 기준금리 7번 인상…현재 기준금리 연 3.25%
- 시중은행, 금리 인상 여파에 가계대출 금리 5~7%대
- 내년 금리 인상 정도 따라 주담대 금리 8%대 가능성
- 감당 어려운 대출 금리에 이자 부담…주택 수요 급락
- 정부, 매수심리 위축 장기화에 다주택자 규제 완화
- 양도소득세 중과 배제 연장…다주택자 취득세율 '절반'

Q. 치솟는 금리에 평균적으로 월급의 60% 이상을 빚 갚는데 쓴다는 분석이 나왔습니다. 현재 DSR 40% 규제가 적용되고 있지만 그 사이 금리가 올라 DSR이 훌쩍 올랐는데요. 내년에는 더 오를 가능성이 높아요?

- 3분기 주담대 보유차주 DSR 3년 6개월 만에 60%대 돌파
- 주담대·신용대출 동시 차주 DSR 70%…생활비도 '빠듯'
- 대출 당시 DSR 40%…갈수록 뛰는 금리에 DSR 급등
- '40% 규제' 무색…차주 기준 DSR 규제 여러 허점도
- "월급 60% 주택대출 상환"…되살아난 하우스푸어 공포
- 올 3분기 다중채무자-저소득·저신용 차주 비중 6.32%

Q. 상황이 녹록지 않자 정부가 추가 규제 완화책을 내놓겠다고 밝혔습니다. 투기 지역 등으로 여전히 조정지역을 내년 1월에 해제할 예정이라는데요. 서울 일부 지역들도 기대감이 커지고 있습니다. 특히 지난해 영끌족들이 몰리면서 대폭 올랐다가 올해 하락 폭도 가장 큰 노도강 지역이 들썩이고 있어요?

- 규제지역 추가 해제 예고…실수요자·서민 주거부담 완화
- 추경호 "조정지역 일부 규제, 해제 조치 1월 발표 예정"
- 지난 21일 전국에서 서울 및 경기 4곳 제외 규제 해제
- 집값 하락세 가파른 노도강·금관구 해제 유력 기대감
- 주정심 규제지역 해제 논의…해제 기대감에 매물↓
- 다주택자 취득세 중과 완화 개정안 내년 2월 국회 제출
- 전문가 "내년까지 금리 인상으로 거래 절벽 지속 전망"
- 추경호 "분명한 것은 지금 하락 속도 굉장히 빨라" 분석
- 정부, 서서히 하향 안정화 계획…"시장 연착륙이 목표"
- 추경호 "민간 자본 여력 있는 사람들이 시장 참가해야"

Q. 올해 분양 성적표가 그리 좋지 못합니다. 둔촌 주공도 흥행에는 실패했고 이후 줄줄이 철산, 광명도 줄줄이 좋은 성적을 내지 못했다는 소식인데요. 내년에는 민간 분양 물양이 뚝 떨어집니다. 대신 입주 물량이 대폭 늘면서 역전세난 우려가 커지고 있어요?

- '준서울 입지' 광명시, 청약 두 단지 1순위 마감 실패
- 광명시, 지난달 미분양 '제로'…"최근 분위기 급변"
- 내년 전국 민영아파트 25만여 개 분양…9년만 '최저'
- 계획물량 기준, 2014년 이후 최저…지난해 比 38%↓
- 경기 둔화·미분양 우려에 분양물량 축소·계획 미수립
- 2023년 민간 주택공급 부진 전망…"불확실성 고조"
- 올해 민영아파트 분양시장 계획물량 일부 내년 이월
- 내년 입주 물량은 증가…전국 아파트 35만 가구 입주
- 인천·대구 역대 최대 입주 물량…역전세난 심화 우려도

Q. 내년이 되면 부동산 제도가 달라지는 부분이 많습니다. 기존 주택 보유자는 물론 내 집 마련을 준비하실 분들도 바뀌는 제도에 대해 알아둬야할텐데요. 당장 내년 1월부터 어떤 내용이 바뀌나요?

- 정부, '부동산 시장 연착륙' 목표…내년 대규모 변화
- 내년부터 대대적 부동산 규제 완화…"미리 파악해야"
- 주택가격 상승기 도입된 대출·세금·청약 등 규제 손질
- 수요 진작 위한 공급 대책 및 금융·세제 지원책 마련
- 후속 입법 과정 난항…주택법 개정안 등 국회 계류
- 내년 쟁점 법안 통과 여부 따라 부동산 시장 '변수'
- 취득세 과세표준 '실거래가'…증여취득세 '시가 인정액'
- 양도소득세 이월과세 적용 기간 5년→10년 기간 확대
- 해당 시·군 거주 무순위 청약 자격 거주지역 요건 폐지
- 문턱 낮아진 재건축 안전진단…재건축 시장 활기 기대

Q. 금리가 오르고 집값이 떨어지면서 임대시장도 큰 변화가 생기고 있습니다. 전세의 월세화가 가파르게 빨라지고 있는데요. 더군다나 빌라왕 사태 이후로 전세 제도에 대한 불안감이 커지는 분위기입니다. 월 100만 원이 넘는 월세 계약도 심심치 않게 진행되고 있다는데요. 우리나라도 다른 나라들처럼 집 렌트 개념이 점점 바뀌는 것은 아닐까 싶어요?

- 올해 임대차 시장 월세 선호 '뚜렷'…금리 상승 여파
- 월 100만 원 이상 '고액 월세' 전체 거래량 20% 육박
- 강남 위주로 월 1,000만 원 이상 '초고가 월세'도 증가
- 2020년 7월 임대차법 개정 이후 전셋값 가파른 증가
- 세입자들 "대출 이자보다 보증금 줄이고 월세 유리"
- 최근 전세보증금 사고 급증…전세 수요→월세 전환
- 매매·전세 가격 동반 하락세…월세가격 나 홀로 상승세

Q. 내년 집값이 더 떨어질거라는 전망은 대체적으로 많은 기관과 전문가들이 동의하는 것 같습니다. 관건은 언제까지 떨어질지, 실수요자들은 언제쯤 움직여야 할지인데요. 모든 경제가 물리고 물려 어느 하나에만 중점을 두고 정책을 진행할 순 없는 상황인데요. 내년 부동산 시장 전망과 함께 내 집 마련 조언 부탁드립니다.

- 올 들어 역대 최대 폭 하락…대체로 내년 하락세 전망
- 내년 하반기 금리 인상 '주춤'해도 반등까지는 요원
- 부동산 시장 침체 지속 가능성…"매입되도록 미뤄야"
- "떨어지는 칼날 잡지 말라"…내년 '내 집 마련' 시기는

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