아파트값 좌우하는 2가지 변수 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

항상 그렇듯이 2023년 주택시장 전망도 어렵습니다. 작년 이맘 때를 봐도 그랬습니다. 2022년 미국이 0%대의 기준금리를 4%대까지 올릴 것으로 예측한 이들은 아무도 없었고, 러시아와 우크라이나가 전쟁을 할 것이란 생각 또한 상상하기 불가능했습니다. 이런 사건들은 경제적 충격(shock)에 가까워 주택시장의 방향을 완전히 돌려놨습니다. 블랙스완(Black Swan)까지는 아니더라도 예측하기 힘든 변수임에는 틀림없습니다.

2023년 주택시장을 예측할 때 가장 크게 봐야하는 변수는 ‘금리’입니다. 특히 미국 기준금리의 동향이 중요합니다. 2022년 전 세계 경제주체들이 연준의장의 입만 바라보고 있었던 이유입니다. 금리는 주택시장의 모든 여건을 바꿔 놓았습니다. 대출에 대한 두려움으로 인해 주택수요를 관망세로 만든 가장 큰 요인이며 전세 임대차 수요를 월세 임대차 수요로 급격하게 바꿔 놓은 일등공신입니다.

내년에도 금리가 오를 가능성은 아주 큽니다만 중요한 사실은 금리인상의 상한이 어디까지이며 언제 금리인상이 멈출 것인가에 대한 논란입니다. 내년 초에 가능하다는 분들도 있지만 내년말을 예측하는 전문가들도 있습니다. 보수적으로 접근해야 하는 변수입니다.

금리에 연동된 변수이긴 하지만 전세 또한 유심히 봐야 하는 중요한 변수입니다. 대외적으로 가장 중요한 금리와 함께 주택시장 내부의 변수로는 전세가격이 가장 중요할 듯합니다. 매매가격의 하락세가 멈추기 위해서는 전세가격 하락세가 진정되어야 합니다. 하지만 전세가격은 금리와 입주물량의 영향을 받습니다.

2023년 입주물량이 많진 않지만 대단지가 집중적으로 입주하는 영향은 전세가격 하락을 지속시킬 것으로 봅니다. 다행스럽게도 전세가격이 하락한다면 월세가격은 일정부분 안정화될 겁니다. 왜냐하면 우리나라 월세는 순수 월세는 드물며 보증부 월세나 반전세가 대부분이기 때문입니다. 전세가격이 하락하면 아무리 수요가 많더라도 월세가격은 자동적으로 떨어지게 됩니다.

2023년 서울의 아파트 입주물량은 2022년과 크게 다르지 않습니다. 하지만 강남의 대단지 입주는 우려되는 상황입니다. 2월 개포자이프레지던스 3375가구, 8월 반포래미안원베일리 2990가구, 2024년 1월 디에이치퍼스티어 6702가구 등 입주물량이 집중돼 영향을 미칠 겁니다. 과거 같으면 큰 문제가 없겠지만 전세의 월세화가 급격히 진행됐고 기존에 누적된 전세매물로 인해 그 파장은 클 것으로 보입니다. 서울 만이 아닙니다. 경기도는 성남 구시가지의 입주물량들이 많습니다. 2022년 11월 입주한 e편한세상금빛그랑메종(5320가구), 2023년10월 입주예정인 산성역자이푸르지오(4774가구)는 서울 동남권의 전세가격마저 약세로 만들 가능성이 큽니다.

연구기관에서 발표하는 2023년 주택시장 전망도 좀 다른 의견들이 나옵니다. 한국건설산업연구원에서는 전세는 상승할 것으로 예측한 반면, 주택산업연구원과 대한건설정책연구원은 전세를 매매보다 더 안 좋을 것으로 예측했습니다. 심지어 대한건설정책연구원은 전세가격의 저점을 2025년으로 예측하기도 했습니다.

하지만 낮은 자가보유율과 집을 필요로 하는 사람은 여전히 존재합니다. 그동안 관망세에 머물던 수요 또한 적지 않습니다. 따라서 수요부진을 우려할 상황은 아닙니다. 정책적 변수 또한 주택시장에 미치는 영향이 큽니다. 계속되는 규제완화는 2023년 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 생각합니다.

주택시장을 전망하기 위해서는 금리와 전세 두 가지 외에도 많은 변수를 들 수 있습니다. 하지만 이 두 가지 변수만 잘 살펴본다면 내년 주택시장에 어디로 향할지 잘 알 수 있을 겁니다. 금리가 정점을 지났다는 인식과 전세수요의 회복은 주택시장 반등을 이끄는 힘이 될 것으로 보입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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