[단독]'재벌집 회장님' 빌딩 재개발에 큰손들 몰렸다

시티코어 컨소시엄, 서소문 J·M빌딩 매입 마무리
신협중앙회·교직원공제회 등서 3300억 조달 완료
이병철 삼성 창업주에 의미있는 건물
재개발 땐 '미라클 수익률' 기대감

[이데일리 지영의 기자] 중앙미디어그룹이 삼성그룹의 창업주인 고(故) 이병철 회장이 중앙일보를 창간했던 시절부터 인연이 되었던 ‘서소문 J빌딩(구 중앙일보 빌딩)’ 매각 작업에 마침표를 찍는다. 인수자인 시티코어 컨소시엄이 매입 자금을 모집을 마무리하면서 재개발 작업에 본격 시동이 걸릴 전망이다.

시티코어 컨소, 자금 3300억 조달 마무리

28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 시티코어·삼성SRA컨소시엄은 중앙홀딩스 소유의 서소문 J빌딩·M빌딩 매입 자금 3300억원 모집을 마무리했다. 이번 브릿지론 조달을 통해 토지매입 등 잔여 대금을 모두 치르고 권리를 넘겨받는다.

조달 금리는 올인코스트(수수료 등 전체 포함) 10% 초반대다. 선순위대출에 2800억원, 후순위 대출 500억원 모집으로 진행됐다. 이번 브릿지론 조달에는 신협중앙회와 교직원공제회 출자 펀드 자금 등 굵직한 국내 기관투자자 자금이 대거 들어왔다.

이번 자금 조달은 일반적인 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조가 아닌, 프로젝트금융회사(PFV)를 설립하는 방식으로 진행됐다. PFV는 사업 기간이 길고 상당한 자금이 필요한 건설 등 특정 사업에 투자하여 수익을 주주에게 배분하기 위한 목적으로 설립되는 명목회사다. 미래의 현금흐름을 담보로 프로젝트에 소요되는 자금을 조달하는 방식이다. 금융기관이 5% 이상 주주로 참여해야 하고 자본금 요건 등이 있으나 PFV 활용시 절세 효과를 누릴 수 있다.

PFV 초기 출자 당시 570억원의 지분투자에는 시티코어와 삼성SRA자산운용, 중앙홀딩스, 하나증권 등이 참여했다. 중앙홀딩스는 건물을 매각했음에도 재개발에 따른 가치 상승을 기대하고 다시 재투자에 나섰다는 평가다.

계약금 납입은 지난 2020년에 이뤄졌으나 딜 마무리까지 장기전이 됐다. 인허가 등의 문제로 제반 본계약 절차가 지연되면서 소유권 이전 및 잔금 납입도 함께 미뤄졌다. 당초 사업 초기에는 하나은행이 들어갈 예정이었으나 중도 하차해 자회사 하나증권이 넘겨 받아 작업 마무리에 나선 것으로 전해졌다.

올 하반기 자금 조달 과정에서 막판 진통도 있었다. 사실상 투자를 확정한 수순을 밟았던 새마을금고중앙회가 이달까지 결정을 미루다 빠져나가면서 투자자 확보에 비상이 걸렸다. 연내 대주단 구성을 마무리해 납입 작업을 마치지 못하면 거래 자체가 파기될 위험성이 높은 상황이었다.

인고 끝에 재개발 시동이 걸린 J빌딩과 M빌딩은 가치가 급등할 것으로 예상되고 있어 업계의 기대가 높은 상황이다. 서울시에서 최근 수년 사이 서울역부터 서소문동 일대에 재개발 허가를 줄줄이 내면서 인근 환경 및 가격대도 크게 오를 것으로 전망되는 상황이다.

한 IB업계 관계자는 “이번 투자 건에 못 들어간 기관은 내부 유동성 문제로 자금 결제를 못 받은 것으로 안다. 이 건물이 혹시라도 깨질 일이 있다고 하면, 그건 한국 부동산 시장이 아예 망하는 날이라고 보면 된다”며 “재개발시 요즘 시장에서 보기 드문 높은 수익을 거둘 수 있을 것”이라고 전망했다.

“이병철 회장 창간 시절부터 인연된 건물”…재탄생 ‘시동’

특히 J빌딩은 중앙일보의 시작점이 된 곳으로, 삼성가와 인연이 깊은 건물이다. 삼성그룹의 창업주인 고(故) 이병철 회장이 지난 1965년 중앙일보를 창간한 이후 십여년간 거점 사옥으로 사용했다. 이후 중앙일보가 순화동 신사옥(A빌딩)으로 이전하면서 인연이 끝나는 듯 했다. 그러나 외환위기 속에 유동성 위기를 겪은 중앙일보가 신사옥을 삼성생명에 매각한 이후 지난 2012년 J빌딩으로 재입주했다. 돌고 돌아 다시 창간 시절 건물로 인연이 이어진 셈이다.

한 시장 관계자는 “건물 자체는 한 번 리모델링을 거쳤지만 고칠 당시 크게 가치를 높이는 방식으로 진행되지 않았다”며 “이번 재개발 과정에서 가치가 크게 오를 것”이라고 평가했다.

지영의 (yu02@edaily.co.kr)