둔촌주공, 8000억원 PF 만기 초읽기... 조합 '비상대책' 가동

서울 강동구 올림픽파크 포레온 건설현장 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 서울 강동구 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공 재건축)이 내달 만기를 앞둔 프로젝트파이낸싱(PF) 차환을 위한 비상대책 마련에 나섰다. 내년 1월 중순 청약당첨자 계약기간에 들어온 자금으로 PF를 상환할 계획이지만, 계약률이 80%를 밑돌 경우 차질이 빚을 수 있기 때문이다. 부동산경기 침체로 청약당첨자 10명 중 8명 이상 계약으로 이어지는 곳은 흔치 않다. 다만 시공단과 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 통한 대환대출이 가능하고, 추후 예비당첨자들의 계약이 성사될 경우 확보한 자금으로 차환이 가능하다는 게 업계의 관측이다.

28일 분양업계에 따르면 올림픽파크 포레온은 내년 1월 3~17일 청약 당첨자를 대상으로 정당계약을 진행한다. 관건은 계약률 80% 돌파 여부다.

올림픽파크 포레온의 경우 1차 계약 마감 이틀 뒤인 내년 1월 19일에 7231억원의 PF 만기가 도래한다. PF상환을 위해서는 총 분양 계약금(분양금액의 20%)의 80%인 약 7400억원이 들어와야한다. 하지만, 계약률이 80%를 넘지 못하면 이틀 만에 부족한 자금을 수혈해야 하는 촉박한 상황에 몰리게 된다. 이 때문에 미리 최악의 상황에 대비한 대책마련이 요구되고 있다.

우선 조합은 HUG의 보증으로 은행대주단에서 대환대출을 받아 PF 대출을 갚겠단 계획이다. 다만 일정이 빠듯해 시공단보증으로 기존 유동화증권에 대한 차환발행 후 한 달 정도의 시간을 확보할 예정이다. 이후 HUG 보증을 받아 금융권에서 대출받아 대환하는 방안을 적극 검토중이다.

올림픽파크 포레온 관계자는 "사실 80% 계약률은 시장 활황 때도 달성하기 어려운 수치로 일주일 터울로 예비 당첨자들에게 당첨 기회가 주어질 것"이라며 "HUG 보증을 통한 사업비 대출 차환 관련해 HUG와 이미 1차적으로 협의를 마친 상태"라고 전했다.

이와 관련, HUG 관계자는 "둔촌주공과 협의 중으로 현재 심사를 진행하고 있다"며 "심사요건은 시공사의 건전성, 양호성, 사업을 마칠 수 있는 여건이 되는지 등을 종합적으로 고려할 것"이라고 말했다.

다만 일각에선 최근 국내 부동산 PF대출 자금 조달시장이 불안정한 상황임을 감안해 둔촌주공의 미계약분에 따른 PF차환 연기를 두고 우려하는 시각도 적지 않다. 특히 미계약률이 높을 경우 유동화증권 차환발행도 차질을 빚을 수 있다. 다만 둔촌주공의 경우 기존에 시공단이 보증을 진행해 유동화 증권 차환발행은 어렵지 않게 이뤄질 것이란 전망이 지배적이다.

건설 업계 관계자는 "최근 정부도 불안정한 PF대출 시장을 감안해 대출보증식 전환을 유도하는 분위기인 만큼 둔촌주공 같은 대단지에 대규모 건설사들이 투입된 프로젝트는 쉽게 무너지진 않을 것"이라면서도 "다만 미계약자가 대거 발생하면 보증을 선 시공사의 부담이 커지면서 PF 상환과정에 제동이 걸릴 리스크도 무시할 순 없는 상황"이라고 말했다.

또 다른 국내 대형 건설사 관계자는 "보통 분양 당첨 후 초기 계약시기에 부적격자들이 대거 걸러지기 때문에 이것만 해도 80% 이하로 계약될 확률이 있다"면서도 "통상 50~70% 계약률만 달성해도 PF보증이 가능하다"고 전했다.