인근보다 5.5억 싸다…고덕강일 '반값아파트' 흥행 예고

고덕강일3단지 조감도 /사진=서울시

서울시가 고덕강일에 토지를 제외하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택, 이른바 '반값 아파트'를 공급한다. 내년 사전청약을 받는데 추정 분양가가 약 3억5500만원, 토지임대료가 월 40만원으로 책정됐다. 주변 시세 대비 반값 이상 저렴한 것은 물론 전셋값보다도 저렴해 흥행할 거란 예측이 나온다.

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인근 시세 대비 5억 저렴…전셋값보다 싸다

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서울시와 서울주택도시공사(SH)는 오는 30일 토지임대부 분양주택인 고덕강일3단지 입주자모집 공고를 내고 내년 2~3월 사전청약에 나선다고 28일 밝혔다. 공급 대상은 전용 59㎡ 총 500가구로 추정 분양가는 약 3억5500만원이다. 건물만 분양받는 형태여서 토지 임대료로 월 40만원을 내야 한다.

분양가는 주변 시세와 비교하면 최대 5억원 이상 저렴하다. 바로 옆 강동리버스트4단지 전용 59㎡는 전매제한이 풀린 지 얼마 되지 않아 아직 실거래는 없으나 매물 호가가 8억원까지 나온 상태다. 인근 강일리버파크3단지와 고덕리엔파크2단지 59㎡ 매물도 7억6000만~8억원에 나왔다. 고덕리엔파크2단지 59㎡의 경우 지난 7월 9억원에 실거래된 점은 감안하면 5억4500만원이 더 싸다.

심지어 전세가격과 비교해도 고덕강일3단지 분양가가 더 낮다. 강동리버스트4단지 59㎡ 전세는 지난 5일 4억원에 거래됐고, 현재 매물 호가는 3억8000만원까지 나온 상태다.

고덕강일3단지 위치도 /사진=국토부

다만 공공분양이기 때문에 입주자 청약 자격과 소득·자산 요건을 갖춰야 한다. 고덕강일의(나눔형) 경우 특별공급 물량이 전체의 80%를 차지하고, 유형별 공급 비율은 △청년 15% △신혼부부 40% △생애최초 25%다. 나머지 20%는 일반에 공급된다. 특별공급 유형별로 청약통장 가입통장 가입 기간과 납부 횟수 등 기본적인 요건을 충족하고, 소득요건(월 평균 소득 130~140% 이하)과 자산요건(3억4100만원 이하 등)도 만족해야 한다.

입지는 서울 도심지로 올림픽대로와 강일IC가 가깝고 인근에 유치원·초·중학교가 조성돼 있다. 다만 지하철역(강일역)은 다소 멀다는 단점이 있다.

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시세차익 한계에도 '가격'이 단점보다 앞서…"흥행 문제없어"

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토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고, 건물만 분양받는 형태여서 추후 주택을 처분할 때 시세차익을 보장받기 어렵다는 한계가 있다. 이에 서울시는 전매제한 기간 10년 이후부터는 거래가 허용되도록 관계기관과 협의 중이지만, 건물만 분양하는 구조상 자산증식 측면에서는 한계가 여전하다.

그럼에도 전문가들은 서울 주요 입지에 싼값에 공급되는 공공분양이라는 장점이 더욱 커 흥행에 문제가 없을 것으로 예측한다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "2년 전 위례신도시 공공분양에 7만8000여명(일반공급 청약 포함), 마곡9단지에는 5만여명이 몰리는 등 서울 공공주택 분양은 인기가 많았다"며 "특히 서울 공공분양 공급이 마지막으로 예상되고, 수익률 측면에서 계산해도 충분히 저렴한 만큼 흥행이 예상된다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "소유권이나 토지임대료 등에 불만족하는 부분이 있더라도 이런 부분을 상쇄할 만큼 분양가가 저렴하다"며 "서민을 위한 주택공급은 언제나 없어서 문제였지 항상 경쟁이 치열해 흥행에 문제가 없을 것"이라고 했다.

한편 고덕강일3단지 사전청약은 내년 2월27일부터 28일 특별공급을 시작으로 3월2일~3일에는 일반공급이 진행된다. 당첨자 발표일은 3월23일이다.

방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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