“현금 여력땐 목 좋은 재개발·재건축”

하락기 끝나갈때 반전 가능성 가장 커
“청약은 분양가 싼 도심아파트” 76%

내년도 투자 최우선 유망 상품으로 정부의 규제 완화 혜택이 집중되는 재개발, 재건축 아파트가 꼽혔다. 서울 서초 구 반포동 재건축 아파트 현장. [연합]

재개발·재건축을 추진 중인 아파트가 부동산 전문가들 사이에서 내년도 최선호 투자 유망 상품으로 꼽혔다. 높아지는 도심의 가치, 정부의 규제완화에 따른 정비사업 속도의 개선 등으로 투자 수익률이 상대적으로 높을 것이란 분석이다. 내년도 새 아파트 청약의 경우 ‘주변 시세보다 싼 입지 좋은 도심 아파트’가 가장 많은 응답을 얻었다.

헤럴드경제가 전문가 42인을 대상으로 ‘2023년 주택시장 전망 및 재테크 전략’을 조사한 결과, 45.2%(19명)의 전문가들이 현금 여력이 있을 때 도심 재개발·재건축 추진 아파트에 투자할 만하다고 답했다.

김효선 NH농협은행 NH All100자문센터 부동산 수석위원은 “부동산 침체기에는 입지 대비 가격이 높은 부동산이 먼저 하락 전환되는데 지가는 크게 떨어지지 않는다”면서 “지가 대비 활용도가 높지 않았던 입지가 좋은 재개발 및 재건축 아파트를 매입하기에 좋은 시기라고 판단된다”고 말했다. 김 위원은 “관련 정책이 서서히 완화되는 게 당장은 주택시장에 큰 영향이 없지만 집값 하락기가 끝나갈 때엔 가장 반전의 가능성을 높여줄 것”이라고 설명했다.

김재언 미래에셋증권 수석부동산 자문위원도 “재건축의 규제 완화가 이어질 경우, 서울권 내 재건축 아파트는 인기 지역에 집중된데다 신규 아파트의 선호가 높은 만큼 좋은 투자대상이 될 전망”이라고 평가했다.

김진유 경기대학교 스마트시티공학부 교수 또한 “중장기적으로 도심정비사업은 활성화될 수밖에 없으며, 향후 도심의 가치는 더욱 높아질 수밖에 없으므로 투자가치 측면에서 가장 유리하다”고 답했다.

재개발·재건축 아파트에 이어서는 기존 인기지역 아파트가 23.8%(10명)로 나타났다. 재개발·재건축 분담금 등을 낼 필요가 없어 비용 측면에서 부담이 덜하며, 하락장 방어 및 상승기 시세 차익을 노릴 수 있다는 분석이다.

최진욱 현대건설 마케팅분양실 팀장은 “기존 아파트 구매시 목돈, 대출금리 부담, 분양아파트 초기 자기 부담이 적다는 장점이 있다”고 말했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “아파트 대상 임대사업자 혜택이 부활할 경우 기존 인기지역 아파트를 구매하는 것이 가격 하락기 방어 및 상승기 시세 차익을 노려볼 수 있을 것으로 판단된다”고 내다봤다.

이밖에 “유망지역의 주택은 추후 공급량 하락 시 재상승이 가능하다”, “인기지역 알짜 아파트 급매물을 공략 해야한다”는 의견도 있었다. 역세권 등 인기 상업지역의 상업시설 투자는 7.1%(3명), 지식산업센터, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 투자는 4.8%(2명)로 그 뒤를 이었다.

내년 새 아파트 청약은 대부분의 전문가가 입지 좋은 도심 아파트를 주목했다. 76.2%(32명)의 전문가들이 ‘입지 좋은 도심아파트 중 분양가가 시세보다 싸면 청약’을 선택했다.

다만 9.5%(4명)의 전문가는 ‘집값 하락이 계속되므로 당분간 청약을 하지 않는다’고 답했다. 이어 7.1%(3명)는 ‘수도권 택지지구 중 분양가가 시세보다 싸면 청약’을, 4.8%(2명)가 ‘3기 신도시 기다렸다가 청약’을 택했다.

수익형 부동산 투자에 관한 시각은 전문가들마다 확연히 의견이 갈렸다.

우선 ‘고금리 시대 수익형 부동산 투자는 안하는 게 좋다’라는 응답이 31%(13명)로 가장 많았다. ‘수익형 부동산 가격이 아직 하락하지 않아 대기할 필요가 있다’, ‘임대 수익률 또한 3% 이하로 크게 낮아져 매력이 떨어진다’, ‘고금리에 수익률을 맞추기가 쉽지 않다’는 응답도 이어졌다.

다만 59.5%(25명)의 전문가들은 종류는 저마다 차이가 있지만 수익형 부동산 투자를 긍정적으로 봤다. 역세권 상가와 지식산업센터·업무용 오피스텔·소호 사무실·오피스 빌딩 등 업무시설에 각각 16.7%(7명)가 응답했고, 주거용 오피스텔 원룸 등 임대 수익형 상품은 9.5%(4명)가 가장 유망하다고 봤다. 아파트 단지 내 상가와 숙박용 부동산은 각각 4.8%(2명)의 응답을 얻었다.

김동욱 쌍용건설 주택총괄 상무는 “점점 주거에서 수익을 내는 것은 어려운 상황이라 수익형 부동산 위주의 투자전략이 필요하다”며 “물론 금리 인상을 주의해야겠지만 상권이 활성된 지역은 유망하다고 본다”고 설명했다.

박자연 기자

nature68@heraldcorp.com