[시선집중] "尹정부, 임대사업자제 부활? 주택 가격보다 세입자부터 보호해야"

<최은영 한국도시연구소장>
- 빌라왕 사태, 예견된 일.. 주택가 하락 국면에서 항상 겪어와
- 임차인과 가족 간의 상속절차 복잡.. 보증반환보다 법적 문제 커
- 빌라왕 주택 상당수는 HUG 보증.. 세금으로 수백 억 보전? 개선 필요
- 세입자 보호한다면서 임대사업자제 부활? '빌라왕'들이 임대사업자
- 尹정부, 어떤 수단 쓰더라도 경기부양 시키겠다는 사인
- 부동산 연착륙과 세입자 보호, 동시에 가능한 정책 없다

■ 방송 : MBC 라디오 표준FM 95.9MHz <김종배의 시선집중>(07:05~08:30)

■ 진행 : 김종배 시사평론가

■ 대담 : 최은영 한국도시연구소장

☏ 진행자 > 요즘 뉴스에서 가장 많이 등장하는 단어가 바로 빌라왕입니다. 최소 수십 채에서 많게는 1천여 채가 넘는 집의 소유자들의 전세보증금을 내주지 않은 채 사망한 사례 벌써 3건이 나왔다고 하는 거 아니겠습니까. 애먼 세입자들만 지금 피해를 입고 있는 상황인데요. 이런 상황에서 윤석열 정부가 등록주택 임대사업자제도를 부활하겠다, 이렇게 밝혔습니다. 이게 어떤 의미가 있는지 궁금한데요. 한국도시연구소의 최은영 소장 전화로 만나보겠습니다. 나와 계시죠?

☏ 최은영 > 네, 안녕하세요.

☏ 진행자 > 안녕하세요? 소장님. 일단 빌라왕 사태부터 질문 드리고 싶은데요. 이건 일종의 예견된 사태라고 봐야 되는 겁니까?

☏ 최은영 > 네, 그렇죠. 주택가격이 하락하는 국면에서 우리가 이런 일을 항상 겪었던 일이기도 한데 2021년 기준으로 봤을 때도 공동주택 40% 정도에 전세가율이 80%를 넘는 상황이었거든요. 전국적으로. 그렇기 때문에 이러한 전세 문제가 크게 발생할 수밖에 없는 상황이 만들어지고 있다고 봐야죠.

☏ 진행자 > 사실은 그런데 빌라왕이라는 단어가 등장하기 훨씬 전부터 이른바 갭투자 이야기가 엄청나게 나왔고 이게 깡통전세로 갈 가능성이 있다는 우려는 한참 전부터 이미 나온 바가 있지 않습니까. 그러면 이때 이걸 예방할 수 있는 어떤 조치를 선제적으로 먼저 마련을 했었어야 되는 거 아닌가요?

☏ 최은영 > 그렇게 만들어야 한다고 계속 얘기를 했었죠. 갭투자, 갭투기, 무(無)갭투기 이렇게 얘기를 했잖아요. 이게 결국 결과적으로 지금의 사태를 만들어내고 있는 거고 예상할 수 있었던 거잖아요. 무갭투자라는 게 전혀 자기 돈 안 들이고 집을 사서 전세를 놓는다는 거잖아요. 전세보증금으로 집을 계속 늘려나간다는 것인데 그것에 대해서 대응이 필요했었죠. 그래서 지금 피해를 입은 세입자들께서 분통을 터뜨리는 지점 중에 하나가 어떻게 한 사람이 1천 채씩 집을 살 수 있게 했느냐 제도적으로, 이런 지점 아니겠습니까?

☏ 진행자 > 그런데 저는 일단 지켜보는 입장에서 가장 답답한 게 세입자가 주택도시보증공사를 통해서 전세보증금을 돌려받을 수 있음에도 불구하고 이른바 빌라왕이 사망을 했기 때문에 임대인의 도장을 못 받아서 못 돌려받고 있다, 이거는 뭔가 바로 손을 대야 되는 문제 아닌가요?

☏ 최은영 > 그런데 그게 생각보다는 쉽지는 않은 지점이 있는 것 같습니다.

☏ 진행자 > 뭐가 그렇게 복잡한 거예요?

☏ 최은영 > 상속 절차가 복잡하기 때문에 그런데요. 그 사람이 상속을 누군가 받기 위해서는 누군가 지금 너무 많은 빚이 있기 때문에 부모가 바로 상속을 받으려고 하지도 않는다고 언론에 보도되고 있고요. 그리고 이런 것들이 부모가 거부할 경우 상속과 관련해서 모든 친척들에게 상속할 의사가 없는지를 받아야 하고 이런 것들이 시간이 걸리는 거죠. 물리적인 시간이. 이거는 전세반환보증 이런 것보다는 더 큰 민법 이런 쪽에서의 문제인 것 같습니다.

☏ 진행자 > 제가 드리는 질문이 어떤 불가항력적 사유의 임대인 어떤 신변 이상이나 이런 것들을 포함을 시킬 수 없느냐라는 거죠.

☏ 최은영 > 그런 것들에 대한 의견이 갈린다고 하더라고요. 법조계에서도. 그런 절차가 현재로서는 만들어져 있지 않고.

☏ 진행자 > 세입자 입장에서 얼마나 답답하겠어요. 발 동동 구르고.

☏ 최은영 > 그런데 하나 짚고 넘어가고 싶은 게 지금 주택도시보증공사에서 받으실 수 있는 분들은 그나마도 시간이 걸리긴 하겠지만 받으실 수 있는 거잖아요. 언젠가는.

☏ 진행자 > 그나마 다행인 케이스죠. 오히려 거꾸로.

☏ 최은영 > 그런데 더 답답한 건 주택도시보증공사에도 가입하지 않으시거나 못하시거나 하신 분들이 정말 더 큰 문제이고 그러면 주택도시보증공사를 통해서 돌려받을 수 있다라는 게 사회적으로는 문제가 아니냐는 거죠. 이게 결국에는 국민세금으로 나가는 돈이기 때문에 지금 주택도시보증공사에서 빌라왕의 상당부분 절반 가까이 수백 채를 주택도시보증공사에서 보증을 선 거잖아요. 그렇게 되면 이게 결국에는 다 국민세금으로 나가는 수백억이 되는 거거든요. 그런 점에서 제도적으로의 개선책이 아까 말씀하신 이렇게 사망하는 경우에 보증을 빨리 받으실 수 있도록 세입자들에 하는 제도도 필요하지만 이런 것들을 근본적으로 개선이 필요하다고 생각합니다. 이게 굉장히 여러 가지 문제가 발생하고 있기 때문에.

☏ 진행자 > 그런데 지금 이 빌라왕들이 임대사업자로 등록을 했던 사람들이라고 봐야 하는 거죠?

☏ 최은영 > 그렇죠. 모든 분들이 그렇지는 않겠지만 언론보도에 의하면 많은 분들이 임대사업으로 등록한 것으로 나오고 있습니다.

☏ 진행자 > 그런데 지금 임대사업자제도를 부활하겠다라고 하는 정부의 방침을 그러면 어떻게 받아들여야 되는 겁니까?

☏ 최은영 > 경기부양을 위해서는 어떤 부작용이 있더라도 이게 지금 임대사업자가 여러 가지 문제로 폐지가 됐던 거잖아요. 2020년 7월에 폐지가 됐던, 특히나 아파트 같은 경우에는 폐지를 했던 제도인데 이걸 다시 한다는 건 주택시장에 그런 사인을 주는 거죠. 정부는 어떤 수단을 써서라도 경기부양을 할 테니까 연착륙을 하겠다. 주택가격을 부양하겠다는 그런 사인이라고 봐야죠. 이게 여러 주체가 있고 여러 주체의 이해관계가 달라지는데 세입자의 보호에 관해서는 굉장히 등한시하고 있는 조치라고 생각이 됩니다. 지금 등록임대사업자들이 1천 채 넘게 집을 무갭투자로, 지금 무갭투자가 가능하게 만든 게 아까 말씀드린 주택도시보증공사에서 주택가격의 거의 100%까지 전세를 지금 보증을 하면서 문제가 발생하고 있는 거거든요. 근데 이런 것들이 제도가 굉장히 많은 허점이 있다라는 게 지금 드러났잖아요. 등록임대사업자가.

☏ 진행자 > 그러면 임대사업자를 부활을 한다손 치더라도 그런 제도적 허점을 먼저 보완을 한 다음에 부활을 해야 되는 거 아닌가요?

☏ 최은영 > 그래야 되는 거죠. 다주택자들이 너무 많은 주택을 본인의 부담 능력과 상관없이 지금 매집을 하고 있는 게 문제인 것 아닙니까. 수십 채 수백 채 1천 채가 넘게 이렇게 하는 것들에 관해서 그걸 막을 그렇다면 또 다른 가치, 주택가격을 부양하겠다는 가치에 안 맞잖아요. 세입자 보호와 주택가격 부양 이런 것들은 지금 서로 상충하는 가치거든요. 모든 걸 한꺼번에 할 수 있는 게 아니고. 그래서 그러면 어디에 방점을 둬야 하는 것이냐라는 걸 정부가 결정을 해야 되는데 지금으로서는 정부가 세입자 보호보다는 주택가격의 연착륙에 더 초점을 두고 있다고 봐야 되는 거죠.

☏ 진행자 > 지금과 같은 고금리 상황에서는 예를 들어서 갭투자를 해서 돈을 돌리고 돌려서 계속 집을 사들인다고 하는 것들을 그렇게 쉽게 상상하기는 어려울 것 같고 접근은 어려울 것 같지만 언제 또 어떤 상황이 발생할지는 모르는 거 아니겠습니까. 그래서 어떤 점검이 필요하다고 보는데 이 세입자가 애먼 피해를 보지 않을 수 있게 제도적 방책을 확실하게 만들어 놓고 틀어막고 하더라도 해야 되는 거 아닌가 싶은 생각이 드는데 만약에 그런 차원에서 대안을 주신다면 이거는 꼭 해야 된다라고 대안을 주신다면 뭐가 있을까요?

☏ 최은영 > 그런 면에서 참 어렵죠. 이게 여러 가지 아까 말씀드렸던 것처럼 가치가 충돌하는 거거든요. 주택가격을 연착륙 하게 하는 것과 그 다음에 세입자를 보호하는 것들이 동시에 가능하면 좋겠지만 그런 정책이 있으면 좋겠지만 그렇지는 않고요. 지금 어떤 게 더 중요한지 관해서 정부가 정하고 방향을 정해야 되는데 예를 들면 이런 게 필요하겠죠. 지금은 주택가격 대비 무한정 전세금을 하게 되어 있단 말이에요. 그렇기 때문에 주택가격의 일정비율 이하로 전세금을 받을 수 있게 하는 제도를 만든다든가.

☏ 진행자 > 알겠습니다. 이런 게 좀 필요하다라는 말씀이시네요. 말씀 여기까지 들어야 될 것 같네요. 고맙습니다. 소장님.

☏ 최은영 > 네.

☏ 진행자 > 최은영 한국도시연구소장이었습니다.

[내용 인용 시 MBC <김종배의 시선집중>과의 인터뷰 내용임을 밝혀주시기 바랍니다.]

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