'빌라왕' 뺨치는 악질 집주인 수두룩…전세족 지켜줄 대책은 (김인만 부동산연구소장)｜머니클라스

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁

[앵커]

저 같은 경알못, 경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 '머니클라스' 오늘(28일)의 키워드 먼저 보시죠. < '빌라왕' 위에 '건축왕' 전세족 생존 방법은? > 이 1000채 넘는 집을 갖고 있다가 보증금을 돌려주지 않고 숨진 빌라왕에 이어서 전세 보증금 266억원을 가로챈 건축왕. 또 60채의 빌라를 소유했던 20대 집주인이 갑자기 사망하는 사건까지. 최근 잇따라 터지는 전세 사기사건으로 세입자의 시름은 깊어지고 있습니다. 이 피해자들이 어제 국토부 앞에서 대책 마련을 호소하는 집회를 열기도 했는데요. 한 가정의 전 재산, 인생이 걸린 문제인 만큼 오늘 이 내용 시청자 여러분 꼭 잘 챙겨보시면 좋겠습니다. 나날이 판치는 전세 사기. 어떻게 하면 좀 더 안전하게 전세를 얻을 수 있을지 알아보겠습니다. 김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 완전 정복해 보겠습니다. 안녕하세요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 안녕하세요.]

[앵커]

연일 뉴스가 나오고 있습니다. 지금 빌라왕 사건 같은 경우에는 서울경찰청 금융범죄수사대가 돈 흐름을 분석하고 있는데 많이 복잡하다고 그러더라고요. 그만큼 전세사기 수법이 조직적이고 치밀한데 어떤 수법인가요?

[김인만/부동산연구소 소장 : 이게 단독으로 일어나지는 않습니다. 한두 채도 아니고 1000채 정도는 이제 조직적으로 이루어지는데 그 흐름 자체를 한번 살펴보도록 하겠습니다. 그래픽 보시다시피 상위에는 건축주가 있습니다. 빌라를 지어야 됩니다. 신축 빌라에서 많은 일들이 생기는데 건축주하고 브로커 관계가 있는데 이 브로커라고 하면 아마 양심을 버린 일부 부동산일 가능성이 높습니다. 그러면 의뢰를 하고 수수료를 주겠죠. '분양을 하게 되면 얼마 주겠다. 임차인을 높게, 전세금을 높게 맞춰달라'라고 하면 이 브로커분들은 세입자를 구하는데 일반적인 가격이 아니라 높은 전세금을 구합니다. 그러면서 이자 지원금을 줄 수 있고요. 또 달콤한 말로 유혹을 할 수도 있는데 전세금을 시세보다 훨씬 더 높게 맞추게 됨으로써 벌써 거기서 시세차익이 발생하는 거고요. 그러면 전세금을 받죠. 그러면 건축주에게 전세금을 입금하게 되고 집주인은 건축주는 자기가 명의자가 되면 뒤에 관리가 안 되니까 바지사장을 또 구하게 됩니다. 바지사장한테 명의를 넘기게 되고 결국에는 임대차 관계는 바지사장과 세입자 간에 이루어지기 때문에 지금 뉴스 나오는 빌라왕은 어떻게 보면 바지사장일 가능성이 굉장히 높아요. 그래서 이게 뭐 지금 가해자인데, 법적으로는 가해자인데 이게 또 따지고 보면 피해자가 될 수도 있는 거고요. 굉장히 좀.]

[앵커]

큰 사슬에서 이용당한.

[김인만/부동산연구소 소장 : 큰 사슬에서 보면. 그런데 세입자 입장에서는 이러나 저러나 세입자가 가장 큰 피해자기 때문에 굉장히 심각한 상황입니다.]

[앵커]

뉴스를 보면 어떤 수법인지 어렴풋 알았는데 그림으로 보니까 알겠네요. 전세 사기 수법 생각보다 복잡하고 많은 사람들에게 팀처럼 나쁜 짓을 하는 그런 상황인데 전세금 떼먹는 악성 임대인 순위를 쭉 매겨보면 사실은 지금 나오는 빌라왕. 겨우 8위밖에 안 된다고 그래요. 그러니까 빌라왕보다 더 많이 떼어먹은 사람이 위로 7명이 더 있다는 건가요?

[김인만/부동산연구소 소장 : 지금 보증보험 사고가 난 금액을 가지고 순위를 매기니까 8위가 나오는데요. 이게 왕들이 굉장히 많습니다. 춘추전국시대도 아니고 왕들이 너무 많은데 그래프 보시다시피 8위밖에 안 되고요. 646억원, 1위가 646억원인데요. 이게 드러나고 사고가 난 게 이 정도고요. 드러나지 않은 왕들은 지금 또 굉장히 많습니다. 그래서 이것만 가지고 '이게 전체냐'라고 보시면 안 되고 사고가 안 난 곳들도 훨씬 더 많은데 추이를 한번 살펴보죠. 보증보험 사고 추이가 저렇게 가파르게 올라가고 있습니다. 저렇게 빠르게 올라가고 있는데 문제는 여기가 끝이 아니고요. 지금 또 나의 임대인이 빌라왕인지 모르는 순진한 세입자들이 지금도 굉장히 많거든요. 계약 만기가 돼서 연락을 했는데 연락을 안 받아. 그렇게 알 수 있는 경우들이 많기 때문에 앞으로 2023년 내년에는 제2, 제3의 빌라왕 사건들이 계속 생길 것 같습니다.]

[앵커]

아까 가파르게 올라가는 그래프 보니까 상당히 충격적인데요. 이 와중에 정부가 내년부터 아파트 등록 임대사업자 이 제도를 다시 부활시킨다고 했거든요. 사실 시국이 이런 상황인데 그래서 빌라왕을 더 양산하는 거 아닌가 이런 걱정도 들기는 하거든요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 빌라에 대한 등록 임대 사업자 제도는 지금도 하고 있습니다. 지금도 있고요. 이번에 정부에서 등록임대사업자 제도를 활성화하겠다는 건 아파트 대상이거든요. 아파트는 전세가율이, 빌라는 전세가율이 한 80~90% 되는데 아파트는 50~60% 정도기 때문에 또 표준화도 되어 있어서 빌라왕처럼 이렇게 전세사기 사건이 일어날 가능성은 낮은데 문제는 빌라왕처럼 원시적으로 처음부터 사기를 하는 경우는 빌라에 많이 집중이 되지만 후발적으로 부동산 시장이 침체가 되고 금리가 올라가면서 전세금을 돌려주지 못하는 본의 아닌 빌라사기가 되는 경우들이 굉장히 많거든요. 아파트는 그런 경우들이 많은데 앞으로 금리가 더 올라가게 되고 주택 가격, 전세 가격이 더 떨어지게 되면 아파트에서도 전세금을 돌려주지 못하는 사고들이 발생할 수도 있기 때문에 저는 월세로 등록임대사업자 제도를 많이 하는 건 괜찮은데 전세를 끼고 아파트를 등록임대사업자 하시는 분들은 정부에서 주택 수 제한은 좀 필요하지 않나 싶습니다. 1000채씩 이렇게 하면 나중에 전세 가격, 매매 가격이 더 떨어지게 되면 또 문제가 될 수도 있기 때문에 관리는 필요할 것 같습니다.]

[앵커]

그러니까요. 이번에 아파트 임대 사업이 부활되는 건데 빌라는 사실 시세를 알기 어려운 신축 빌라 같은… 그래서 피해자가 많이 양산되는데 아파트는 좀 괜찮다 싶은데 그래도 아까 말씀하신 대로 의도치 않은 전세금 못 돌려받는 사람이 생길 수 있으니까요. 소장님 보증보험 들고 또 등기부등본 꼼꼼히 확인하라, 이런 조언이 많이 온라인에서 나오는데 사실 이게 충분하지 않은 것 같거든요. 정부가 그래서 여러 세입자 보호 대책을 내놓은 것도 있고요. 이런 거 대책 어떻게 보십니까?

[김인만/부동산연구소 소장 : 최근에 나온 거 보면 집주인 동의 없이 4월달부터 내년 4월이죠. 4월부터 집주인 동의 없이 세금 체납을 확인할 수 있다. 여러 가지 나옵니다. 경공매 시 확정일자 이후에 세금 체납된 부분에서는 세입자가 우선이다라고 하는데 저는 지극히 진작에 됐어야 되는 부분이고요. 세입자 전세금 보호가 우선이지 집주인 개인정보 보호가 저는 우선이 아닐 것 같고요. 그래서 당연한 건데 저는 안타까운 게 여전히 세입자한테 우리가 이렇게 볼 수 있게 해 줄 테니까 너희들이 확인해. 정부는 굉장히 소극적이라는 생각을 지울 수가 없습니다. 그래서 정부가 저는 좀 더 적극적으로 나서줄 필요가 있을 것 같습니다.]

[앵커]

못 챙기는 사람을 적극적으로 먼저 챙기게 해야 되는데 모르면 안 챙기게 되는 게.

[김인만/부동산연구소 소장 : 이번 피해자들이 2030 사회초년생들이거든요. 세금 체납 이야기하면 짜고 치는 브로커 부동산이 '문제없어. 원래 다 이래, 괜찮아.'라고 하면 사회초년생들은 그런가 하고 넘어가는 경우들이 많기 때문에 '너희들이 알아서 확인해'라고 하기에는 지금 상황이 그런 상황은 아닌 것 같습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 소장님 보시기에 전세족들을 근본적으로 지켜줄 수 있는 대책은 뭐가 있을까요?

[김인만/부동산연구소 소장 : 저는 제도적인 개선이 필요하다고 보여지는데요. 우리가 에스크로 제도라고 게 있습니다. 에스크로 제도가 뭐냐 하면 우리가 쇼핑몰을 할 때 돈을 입금하면 쇼핑몰 회사에서 돈을 가지고 있다가 안전하게 돈을 확인하고 돈을 돌려주거든요. 그런데 전세금도 이렇게 에스크로 제도를 만들게 되면 허그 같은 공공기관에서 보이시죠? 허그 같은 공공기관에서 돈을 계약금을 먼저 받고요. 체납 사실, 다주택가 얼마가 되나 권리 관계를 확인한 다음에 문제가 없다고 하면 계약의 진행시키면서 임대인한테 돈을 입금해 주는 제도. 문제가 있다고 하면 이건 위험하다, 안 돼. 계약금을 다시 세입자한테 돌려주면서 계약 해지를 시키는 이런 에스크로 제도를 저는 적극 도입할 필요가 있을 것 같습니다.]

[앵커]

돈을 일단은 믿을 만한 데서 갖고 있는 거죠?

[김인만/부동산연구소 소장 : 그렇죠. 공공기관에서 잠시 보관하고 세입자가 아니라 공공기관에서 확인을 해야 되는 거죠, 세금 체납이라든지 문제의 여부를 확인한 다음에 문제 있다고 하면 계약을 진행시키면 안 되고요. 문제가 없다라고 하면 그다음에 돈을 집주인한테 입금하는 이런 안전장치가 필요할 것 같습니다.]

[앵커]

이 제도가 미비가 돼 있으니까 필요하다, 앞으로. 지금 있다는 게 아니라. 그렇군요. 당장 지금 이 방송 보시는 분들 중에도 이제 계약이 끝나가거나 새로 이제 3월달에 또 학교 보내는 분들. 또 이사를 가야 돼서 계약을 해야 돼요. 이런 불안한 시국에 어떤 걸 어떻게 해야 합니까? 행동요령 좀 알려주세요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 저는 1순위가 물론 많은 부동산들은 양심적입니다. 일부 브로커 부동산들이 있는데 부동산 한 곳만 믿지 마시고요. 두세 곳 정도 시세 정도는. 가장 중요한 게 시세인데 아파트는 그래도 좀 표준화가 되어 있는데 빌라나 오피스텔 같은 경우에는 좀 부족하기 때문에 발품, 손품을 팔아서 두세 곳 정도 정확한 시세를 확인하는 게 첫 번째 가장 중요하고요.]

[앵커]

소위 말하는 크로스 체크를 해야 되네요.

[김인만/부동산연구소 소장 : 크로스 체킹 하는 게 저는 가장 중요하다고 생각합니다. 예방이 최우선이고요. 두 번째는 보증보험 반드시 가입해야 됩니다. 몇십만 원 아까워 하지 말고 아파트 정도는 확정일자 받아도 되겠지만 아파트가 아니라면 보증보험 가입하셔야 되고 보증보험이 거절하면 절대 하시면 안 됩니다. 오죽하면 보증보험 회사에서 거절을 해겠습니까? 그러니까 절대 하시면 안 되고 또 월세 같은 경우는 빌라 같은 경우는 저는 가급적이면 월세. 전세보다는 월세로 가는 게 좋겠다. 많이 사고가 발생하는 지역들 있잖아요. 그래서 그런 지역들이라면 월세로 가는 게 좋겠고 다섯 번째 제가 마지막으로 좀 말씀드리고 싶은 건 계약할 때 집주인 직업 있잖아요. 주택 수도 확인해야 되고 직업을 물어보는 것도 좋습니다. 직업이 공무원이라든지 공공기관, 대기업. 안정적인 직장을 다니는 분들이라면 이렇게 위험하게 임대사업을 하지는 않거든요. 그런데 임대사업자다 아니면 그냥 사업을 한다라고 하면 주택 수가 몇 채가 되는지 이런 거를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있을 것 같습니다.]

[앵커]

그러니까 이게 사실 불신을 키우게 되는 것 같아요. 좋은 이사를 가서 좋은 집에서 살아야 되는데 집주인에 대해서 파악을 한번 더 해야 되고 부동산도 크로스 체크해야 되고. 이게 필요한 시대가 됐네요. 명심하도록 하겠습니다. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산연구소장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.