작년 1주택자도 집 팔라던 전문가, "집값 반등하려면…"[부릿지]

이현철 아파트사이클연구소장은 분양 현장에서 다년간 수천 명의 고객을 상담하며 대중심리가 부동산시장에 미치는 영향을 분석해왔다. 그는 2021년 하반기, 매도인들의 기대 심리로 인한 높은 매도 호가와 매수자들이 느끼는 가격 저항으로 주택시장의 침체가 올 것으로 예상했다. 그의 예상은 적중했다. 여기에 가파른 금리 인상 속도는 주택시장 분위기를 더욱더 냉각시켰다. 이 소장은 최근 머니투데이와의 인터뷰에서 '올림픽파크 포레온(둔촌주공)'의 미분양을 예상, 이 영향으로 주택시장의 하락 속도가 가팔라 질 것으로 진단했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이현철 아파트사이클연구소장을 재조청해 과거 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.

▶조한송 기자
지난해 인터뷰에서 '1주택자도 집값 하락이 두렵다면 집을 매도하는 게 좋다'는 발언으로 비판받기도 했습니다. 지나고 보니 그 말이 옳았다고 생각하는 분들도 있을 것 같아요. 소회가 어떠신가요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
사실 저는 지난해에 집값 상승이 정점에 이르면서 거래량이 필연적으로 줄어들 것으로 예상했습니다. 집값이 조금 더 오를 수는 있겠으나 앞으로 집을 팔기 어려워지니 경험상 지금 파는 게 좋다고 얘기한 거죠. 그 얘기를 듣고 실제 집을 판 분도 있더라고요. 그분들께 감사 인사를 받았을 때 그동안 비난을 많이 받긴 했지만 소신발언하길 잘했다고 느꼈던 것 같아요.

▶조한송 기자
2021년 12월과 지금은 시장 상황이 많이 달라졌습니다. 당시만해도 급매로 인한 하락 거래와 신고가가 혼재돼서 나타났습니다. 매도자들이 호가를 낮추게 된 결정적인 계기는 뭐라고 보나요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
금리 인상이 속도가 빨랐던 게 가장 컸습니다. 사실 상승장이 끝까지 이어졌더라면 금리 인상의 효과는 적었을 거예요. 특히 영혼까지 끌어다 투자했던 사람들의 부담이 가중되면서 급매물로 집을 팔 수밖에 없는 상황이 만들어진 게 아닌가 싶어요. 사실은 지금 하락장이라고는 하나 하락 거래가 많이 일어나진 않았어요. 뜬금없는 급매물이 거래되면서 하락장을 유도했거든요. 매도자들은 아직도 좀 버티는 경향이 있어요. 하지만 조금 더 하락장이 진행되면 매도자들도 조금씩 기대 심리를 놓게 돼요. 앞으로 거래량은 좀 늘지만, 하락 추세는 계속될 거로 봅니다.

▶조한송 기자
경기 침체 가능성이 높아지면서 주요국 중앙은행이 내년도 통화 정책 기조를 바꿀 것이란 의견도 대두됩니다. 만약에 내년에 금리 인상이 멈추면 집값이 오를까요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
현재 주택시장 하락을 강하게 만드는 요인은 금리인상이죠. 그런데 이 하락 요인이 없어지면 추세가 유지되는 거지 상승하는 게 아닙니다. 금리 인상이 멈춰도 집값 하락 추세가 이어진다는 거죠. 이 흐름을 바꾸려면 강한 상승 요인이 나와야 해요.

▶조한송 기자
지난해 인터뷰에서 서울에서 당장 미분양이 발생하기는 힘들다고 진단했으나 상황이 다르게 흘러가는 듯 합니다. 올림픽파크 포레온의 경우 계약을 앞둔 상황에서 비교 단지인 잠실 아파트의 가격 하락 하락이 두드러지고 있는데요. 앞으로의 전개를 어떻게 예상하시나요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
저는 미계약분 나오고 그다음에 미분양도 나오지 않을까 싶습니다. 계약 혹은 줍줍(무순위 청약)시점에도 금리 인상은 계속될 거고 그렇게 되면 청약 당첨자들의 고민이 깊을 거예요. 지금 사실 조합원 물량도 이전 대비 싸게 나와 있거든요. 수분양자는 같은 단지라도 자리 좋은 조합원 물량을 사는 게 낫지 않나 싶을 거고요. 지금 추세라면 헬리오시티 가격은 내년쯤 되면 85㎡ 기준(이하 전용면적) 14억원도 예상해볼 수 있어요. 그렇다면 마이너스 프리미엄이 생길 수도 있어요. 이런 점을 고려하는 분들은 계약을 포기할 테고 현재 상황만 보는 분들은 그래도 입지 등이 좋으니 버티자고 할 수 있고요. 여러 가지 상황이 나오지 않을까 싶어요.

▶조한송 기자
내년에도 잠실, 서초 등 인기 지역에서 분양이 예정돼 있습니다. 청약 결과에 따라서 주택시장 분위기도 좌우될 것 같습니다.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
중요한 것은 공급 물량보다 가격이라고 봐요. 확실한 시세차익이 발생하는 분양가인지 아니면 애매한 가격인지가 청약의 흥행을 좌우할 거로 봐요.

▶조한송 기자
이미 하락장에 돌입하긴 했는데 앞으로는 상황이 어떻게 전개될 거로 보나요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
지금 주택시장에서 가장 중요한 변수는 정책으로 봅니다. 지금 상황에서 강력한 상승 요인은 정책밖에 없습니다. 정부가 강한 의지를 갖고 규제를 한꺼번에 다 풀어줄 거냐 말 거냐에 달린 거죠. 규제를 한꺼번에 풀어주는 정도가 아니라 부양책까지 같이 나와야 시장에 상승요인으로 강하게 작용합니다. 서서히 하나둘씩 풀어주면 힘이 분산돼요. 그래서 이 부분이 사실 제일 중요한 것 같아요.

▶조한송 기자
지난 21일 정부가 발표한 경제 정책 방향에 관해서 여쭙겠습니다. 다주택자를 중심으로 거래를 활성화하겠다는 취지로 취득세, 양도세 등을 풀기로 했는데요. 이 영향은 어떻게 보나요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
다주택자를 중심으로 거래가 좀 늘어날 수도 있다고 봐요. 취득세 중과제도 완화 효과는 영향이 꽤 클 겁니다. 저는 이 상황이 조금 더 가속화되면 반등도 일어날 수 있다고 봐요.☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 이현철
촬영 김이진, 김아연 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김이진 PD klj121310@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>