[포럼] 집값 하락, 선제 대응해야 한다

김대종 세종대 경영학부 교수

국민 자산의 80%는 부동산이다. 정부는 주택가격 급락을 막고, 연착륙을 유도해야 한다. 부동산가격 상승도 안 되지만, 큰 폭 하락은 금융기관 부실로 이어지기에 현상유지가 좋다. 정부 경제팀은 약간 하향 안정세를 원하는 것 같다. 현 집값 수준이 지역에 따라 여전히 거품이 끼어있다고 볼 수 있으므로 바람직한 정책방향으로 보인다.

정부는 현재 수도권에서 50%까지 하락하는 폭락을 막기 위해 분양가 12억원 이상 대출금지, 투기지역 해제, 종부세 폐지, 세대원 아파트 청약 등 규제를 완화해야 한다. 과거에도 신규 분양주택에 대해 5년간 양도세 면제 등 다양한 부양정책이 있었다.

미국의 기준금리 인상은 2024년까지 계속될 수도 있다. 미국은 현재 7.1% 물가 수준을 2%대로 낮추려면 2024년까지 기준금리를 5~6%까지 인상할 가능성이 높다. 한국은 2023년 부동산 가격이 하락할 것이다. 대출금리가 8%를 넘어서면 집값 상승보다 이자가 더 많아지면서 부동산 가격이 내린다. 2023년 세계적인 경기불황으로 한국 담보 대출금리가 10%까지 오른다. 2008년 금융위기 때는 2012년까지 5년간 부동산 가격이 하락했다. 정부는 부동산 가격하락 방지를 위해 부양책을 실시해야 할지도 모른다.

다행히 미국 기준금리는 2024년을 기점(이르면 2023년 4분기부터)으로 다시 하락한다. 장기적으로 금리는 우하향이다. 금리 하락 변곡점이 좋은 부동산 매수 신호다. 1986년~2022년 'KB부동산 통계' 서울 주택매매 분석에서 2022년 1월 기준으로 평균 매월 0.15% 올랐다. 서울 집값은 89% 확률로 상승했다. 전국 주택가격도 매월 0.13% 상승했으며 91% 확률로 올랐다.

무주택자는 대출금리가 다시 7% 아래로 낮아지는 시점이 내 집 마련 시기다. 장기적으로 아파트가 가장 좋은 재테크 수단이다. 2022년 주택가격이 급락하고 있지만, 위에서처럼 37년간 90% 확률로 상승했다. 한국은 주택 소유자와 무주택 비율은 5대5이다. 상위1% 부자는 순자산 기준 30억원이며, 평균 55억원이다. 현재 단독세대주는 33%이며, 2040년 40%까지 증가할 것이다. 서울과 수도권에서는 세대주 증가가 예상되기에 아파트 투자는 좋다.

국민 60%는 아파트에 거주한다. 아파트가 가장 좋은 부동산 투자 대상이다. 재건축 아파트는 공급하는데 10년 걸린다. 무주택자는 한강 이남 아파트 청약이 좋다. 정부는 정교한 금융정책과 규제완화로 부동산 시장을 안정시켜야 한다.

지금까지 정부가 제시한 규제완화로는 부동산 하락을 막을 수 없다. 정부는 추가적인 규제완화로 부동산시장 연착륙을 유도해야 한다. 부동산 가격이 서서히 하락하면서 부드럽게 안정돼야 한다.

우리나라 가계부채는 현재 1980조원이다. 대출금리 상승, 부동산 가격하락, 국민부채 증가는 금융위기를 가져온다. 이와 같은 상황에서 부동산 가격이 급하게 하락하는 경착륙이 발생한다면, 우리나라 경제는 더 위험한 상황에 놓인다.

현재 정부의 규제 지역은 서울을 포함해 과천, 성남, 광명, 하남 5곳이다. 규제지역 해제와 중도금 대출도 허용해야 한다. 서울 평균 아파트 가격이 13억원이다. 그러나 정부는 분양가 12억원 초과에 대해서는 중도금 대출을 금지했다. 건설사와 금융기관이 자율적으로 잘 관리한다. 중도금 대출규제도 풀어서 미분양시장을 해소해야 한다.

모든 정부는 부동산 가격이 상승하는 것을 원하지 않는다. 그러나 집값 하락은 더 위험한 상황이다. 왜냐하면 집값 하락은 은행 부실화로 이어지기 때문이다. 국민 자산 포트폴리오의 80%가 부동산에 쏠려 있는 상황에서 부동산가격 하락은 소비 위축도 가져오게 된다. 분양가 12억 대출제한, 규제지역 해제 등 더 많이 규제를 완화해 부동산 시장을 연착륙시켜야 한다.