"임대사업 등록? 혜택 적고 리스크 큰데 왜 해야하나"

내년 부활 앞둔 임대사업자 제도
취득세 최대 100% 감면 등 세제 혜택에도 시장반응 싸늘
오락가락 규제·혜택 불안 높여
의무기간 절반 못채우면 벌금도

"요즘 임대사업자들 모이면 한숨만 쉽니다." (경기도 거주 임대사업자 A씨)

정부가 지난 문재인 정부시절 사실상 폐지된 '임대사업자 제도'를 내년 중 부활하기로 했지만 시장 반응은 싸늘하기만 하다. 다주택자들에게 각종 세제 혜택을 주고 임대사업자로 유도한다는 취지인데, 오히려 혜택은 적고 감당해야할 리스크가 높다는 이유에서다.

27일 업계 등에 따르면 정부는 최근 발표한 '2023년 경제정책방향'에서 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과 완화와 민간 등록 임대사업자 제도를 정상화하기로 했다.

개편안은 전용면적 85㎡ 이하 아파트도 등록임대를 허용하고, 주택규모에 따라 60㎡ 이하 아파트를 신규 매입 임대하는 사업자에 85~100%, 60~85㎡의 경우 50%의 취득세 감면 혜택을 제공하기로 했다. 취득가액 요건은 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하다.

하지만 기존 임대사업자는 물론 다주택자들은 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 고충을 토로하는 가장 큰 부분은 전세보증금 대출이 막힌 부분이다.

임대사업자 A씨는 "그동안 5% 이내 인상으로 시장이 상황이 좋을 때도 보증금을 시세보다 적게 받았는데, 이젠 역전세난으로 세입자가 갑자기 나간다는 사례가 비일비재한데 보증금 대출까지 막혀 경매로 팔리게 됐다"며 "임대사업자들 모임에 나가면 나 같은 사례가 너무 많다"고 토로했다.

의무기간 절반 이상을 못 채울 경우 수 천만원의 벌금이 발생하기 때문에 섣불리 출구 전략을 취할 수도 없다는 것이 A씨의 설명이다.

의무기간이 지나면 등록을 취소하는 사례도 적지 않게 나오고 있다. 실제, 국토교통부 자료에 따르면 2017년 24만명에서 2018년 34만명까지 치솟았던 임대사업자수는 2019년 31만으로 감소세로 돌아섰다.

다주택자 B씨는 "임대사업이 부활한다고 해서 임대사업자 모임에 가입해 분위기를 보는데 다들 힘들다는 이야기뿐"이라며 "향후 정부의 추가 정책을 보고 가입 여부를 고민해 볼 것"이라고 말했다.

부동산 시장 등락에 따라 임대사업자에 대한 규제와 혜택이 오락가락한 부분도 불안 요인이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 "이번 정책은 규제 완화로 시장 정상화를 하겠다는 논리인데 이전 정부에서 임대사업자 등록을 유도하며 혜택을 강화했지만, 이후 너무 혜택이 크다는 비판으로 다시 축소했다"며 "사실 근본 문제인 미국 기준금리 상단이 불확실한 상황에서 임대사업자 부활만으로 시장이 활성화되긴 어려워 보인다"고 말했다.

월세 위주의 임대사업으로 정책 방향이 전환이 필요하다는 지적도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 "시장이 활성화되면서 보증금 지급 사고 등의 문제를 최소화하는 등 건전하게 흘러가야 한다"며 "이를 위해 임대사업이 유럽과 같이 월세위주의 시장으로 재편돼야 한다"고 말했다.